С проблемой выбора коммерческой недвижимости сталкиваются многие предприниматели, ведущие бизнес оффлайн. Несмотря на открытие интернет-магазинов, классический формат бизнеса не уходит с рынка, а приспосабливается к изменившимся условиям: магазины оптимизируют расходы и переезжают в более компактные помещения, открывают пункты самовывоза и т. п.
КУПИТЬ ПОМЕЩЕНИЕ ДЛЯ МАГАЗИНА В МОСКВЕ — ЛУЧШИЕ РАЙОНЫ
Невозможно однозначно определить лучший и худший районы, если вы хотите купить помещение под магазин. Прежде всего, его нужно открывать там, где есть потенциальные покупатели. Так для магазина, работающего с товарами эконом-класса, будут интересны районы старой застройки, где живет большое количество пенсионеров. Магазины, торгующие премиум-товарами, будут востребованы в районах деловой активности и недалеко от жилых комплексов соответствующего класса.
Перед покупкой помещения нужно составить финансовый план и хорошо посчитать расходы и планируемые доходы. Следует учесть, что стоимость квадратного метра площади коммерческого назначения сильно отличается при удалении от центра. При этом учитывается общая обеспеченность района помещениями такого рода.
Выгодным можно считать покупку помещения в новом жилом комплексе на старте продаж, так как по мере готовности домов цена за квадратный метр будет увеличиваться, а количество помещений под коммерческие предприятия запроектировано и увеличиться может только за счет перевода жилого фонда в нежилой, что не всегда возможно.
КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ ДЛЯ МАГАЗИНА — КАКИМ ДОЛЖНО БЫТЬ ПОМЕЩЕНИЕ
Для успеха в торговом деле необходимо правильно выбрать помещение. Несколько аспектов, на которые нужно обязательно обращать внимание:
- Местоположение. Неправильный выбор района, если не учесть спрос и покупательскую способность его жителей, может загубить даже самый успешный бизнес. К примеру, нет смысла открывать большой бутик с брендовыми товарами или магазин сувенирной продукции на окраине города в спальном районе. Кроме этого, нужно учитывать потоки потенциальных покупателей, то есть трафик в разное время суток. В местах пересечений крупных транспортных потоков (станции метро, вокзалы, остановки общественного транспорта) трафик есть практически круглосуточно, а возле учебных заведений, например, он имеет ярко выраженную периодичность в течение суток. Считается, что правильное местоположение — это 30% успеха магазина.
- Транспортная доступность. Большинство товаров повседневного спроса люди привыкли покупать недалеко от дома, по пути. За более крупными покупками они могут отправиться и на другой конец города. Причем многие пользуются общественным транспортом, поэтому их остановки недалеко от магазина прибавят ему популярности. Для тех же, кто приезжает на собственном автомобиле несомненным плюсом будет наличие парковки, особенно, если ассортимент магазина рассчитан на покупателей с доходом выше среднего.
- Локация — отдельно стоящее здание или место в торговом центре. Это зависит от того, чем торгует магазин. Если товар недорогой и некрупный, имеет смысл открывать торговую точку, имеющую витринные окна и отдельный вход — в отдельно стоящем павильоне или на первом этаже жилого дома. Магазин должен быть хорошо виден и с тротуара, и с проезжей части. Если выбор сделан в пользу торгового центра, то лучше разместить торговую точку ближе к входу, где трафик покупателей наиболее плотный.
- Инженерные сети. Для многих магазинов важно иметь электроснабжение определенной мощности, чтобы можно было эксплуатировать энергоемкое оборудование. Кроме электричества в помещении должны быть водопровод, канализация и отопление. По возможности — система вентиляции и кондиционирования.
- Планировка. Лучше выбирать помещение со свободной планировкой и зонировать его с учетом потребностей и особенностей бизнеса. В любом случае площадь должна быть достаточной, чтобы разместить торговый зал, склад и подсобные помещения. С другой стороны, грамотная логистика позволит не переплачивать за «лишние» метры. Идеальной считается прямоугольная форма помещения или близкая к тому. Перед покупкой стоит обязательно поинтересоваться возможностью перепланировки, а также пообщаться с предыдущими арендаторами (если собственник сдавал помещение в аренду).
- Наличие конкурентов. Если их поблизости много, в таких условиях открывать новую точку будет непросто: только если есть уникальное торговое предложение, то есть то, чего нет у конкурентов. Чтобы выяснить их сильные и слабые стороны, возможно, придется походить к ним в качестве покупателя. Если конкурентов в этом месте нет, вероятно, этот ассортимент здесь не востребован.
Не стоит недооценивать анализ целевой аудитории торгового предприятия: ее привычки, предпочтения. А правильно оценить потенциал района можно, если обратить внимание на уровень застройки и развития инфраструктуры, количество жителей, расположение ключевых объектов — остановки транспорта, торгово-развлекательные центры, парки и т. п.
При поиске помещения под магазин главное — определиться с форматом своего бизнеса и понять, какие характеристики помещения наиболее существенны.
ДОКУМЕНТЫ ДЛЯ ПОКУПКИ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
Все, что было сказано выше касается выбора помещения. Но когда он сделан, можно переходить к следующему этапу — изучению документов, предоставленных продавцом. При сделках с коммерческой недвижимостью пакет документов включает:
- выписку из ЕГРН, где указываются собственники помещения, характеристики объекта, наличие/отсутствие обременений и т. д.;
- документ, по которому у нынешнего собственника возникло право (договор купли-продажи, мены, судебное решение и т. п.);
- договоры с ресурсоснабжающими организациями и платежные документы, подтверждающие, что долгов у продавца нет;
- документацию (кадастровую и техническую) на участок и строения из БТИ.
Нелишним будет изучить финансовое положение продавца, не находится ли он на грани банкротства. Если это так, лучше отказаться от такой покупки, так как сделка может быть оспорена кредиторами банкрота.
Кроме того, потребуется проверить, соответствует ли помещение строительным нормам. Если недвижимость была переведена в нежилой фонд из жилого, нужно проверить узаконены ли перепланировки, есть ли разрешения надзорных органов.
Важно проанализировать историю перехода прав на помещение, все ли обязательства были выполнены, не велись ли судебные споры и все ли они завершены и т. д.
При покупке коммерческого помещения у юридического лица кроме вышеуказанных следует проверить учредительные документы, кто имеет право принимать решение о продаже и подписывать документы по сделке, правильно ли были оформлены внутренние документы организации. Это нужно, чтобы исключить риск оспаривания сделки купли-продажи.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Выбирать помещение под магазин следует, исходя из формата бизнеса и ассортимента товаров. Лучше всего открывать магазины, предварительно проанализировав, кроме своих возможностей, поведенческие факторы потенциальной целевой аудитории и работу конкурентов.
Часто имеет смысл покупать помещения на первых этажах жилых зданий — стрит-ритейл. Там размещают пекарни, кафе, предприятия бытового обслуживания и магазины товаров повседневного спроса, которые ориентированы на удовлетворение потребностей жителей микрорайона. Такие торговые точки могут приносить стабильную прибыль при условии учета пожеланий потенциальных покупателей.
Эксперты Summus Estate помогут вам сориентироваться в многообразии предложений на рынке, найти и грамотно оформить покупку площади для нужд вашего бизнеса.
********************************
Для выбора подходящей квартиры обращайтесь к экспертам Summus Estate — поможем найти хороший вариант и проконсультируем по всем вопросам.
Мы создаем лучший клиентский сервис в сфере недвижимости и даем прозрачную информацию по каждому объекту.