Tribe.Недвижимость (по материалам Balinewhome)
Индонезия — это четвертая по населению страна в мире (280 млн человек) и вторая экономика мира по темпам экономического роста, сразу вслед за Китаем. Национальная валюта (IDR) очень стабильна, за последние годы стремительного развития курс почти не изменился. Остров Бали — самое привлекательное туристическое направление в Азии по версии TripAdvisor в 2023 году.
Бали уверенно лидирует по возврату инвестиций, и такая ситуация сохраняется уже не один год. Существует три стратегии инвестирования в недвижимость на Бали:
- покупка недвижимости на этапе строительства с целью перепродажи после сдачи объекта (флиппинг);
- покупка недвижимости на этапе строительства и последующая сдача в аренду;
- покупка готовой недвижимости для сдачи в аренду.
Настолько высокая доходность обуславливается несколькими факторами:
- 320 солнечных дней обеспечивают более чем 80% заполняемость;
- стоимость аренды растет на 15-17% в год;
- низкая стоимость строительства;
- популярность острова позволяет устанавливать достаточно высокие ставки на аренду;
- курортная зона застроена на 90%, что создает дефицит предложения;
- либеральное эмиграционное законодательство, направленное на увеличение туристического потока.
В данной статье мы, вместе с нашими партнерами из Balinewhome, подробно рассмотрим каждую из стратегий для инвестиций на Бали, расскажем обо всех нюансах и подводных камнях процесса приобретения недвижимости на острове, а также коснемся юридических моментов.
Формы собственности на Бали
В Индонезии существуют две основные формы владения землей — собственность (freehold) и аренда (leashold). К покупке на Бали доступны виллы, апартаменты, таунхаусы и земельные участки под застройку.
Freehold или Хак Милик
Право на собственность безо всяких оговорок, этой формой владения по законам Индонезии могут воспользоваться только ее граждане.
Leashold или Хак Сева
При покупке недвижимости через лизхолд вы покупаете само строение навсегда, при этом арендуя землю под ней. Стандартный срок договора аренды земли — 25 или 30 лет с правом преимущественного продления по истечению периода действия договора.
Эта форма владения также является максимально легальной и безопасной для нерезидентов.
«Право на использование» или Хак Пакай
Право полноценного использования землей и жильем с получением именного сертификата и регистрацией в национальном земельном департаменте BPN. Нерезидент получает возможность полноправно использовать землю или жилье, и его право защищено законом. Именной сертификат предоставляют сначала на 30 лет, далее его можно продлить еще на 20, а затем еще на 30 лет. В общей сложности, срок действия достигает 80 лет.
Приобрести по Хак Пакай можно лишь одну единицу недвижимости, с размером земельного участка, на котором она построена, не более половины гектара
«Право на строительство» или Хак Гуна Бангунан
Эта форма владения позволяет юридическому лицу, зарегистрированному на территории Индонезии, владеть несколькими объектами недвижимости или строить их. Cрок договора 30 лет, с возможностью продления еще на 50 лет. Подходит для строительных и управляющих компаний.
Флиппинг
Покупка недвижимости на этапе строительства с целью перепродажи после сдачи объекта или флиппинг (от англ. flip – переворот) при системном подходе к делу является одной из самых безопасных стратегий на таких растущих рынках, как Бали:
- стоимость готовой недвижимости на Бали растет в зависимости от класса объекта и расположения на 10-20% от года к году;
- для подавляющего большинства застройщиков тут банковское кредитование недоступно и они вынуждены предоставлять очень хорошие условия для инвесторов, потому что заинтересованы в финансировании;
- из-за теплого климата нет нужды возводить толстые стены и т.д., то есть стоимость строительства низкая;
- по причине, описанной выше, срок строительства оставляет в среднем всего от года до полутора;
- как правило, застройщик предоставляет рассрочку, так что нет нужды оплачивать всю сумму сразу;
- можно заключить сделку дистанционно, не находясь на Бали.
При благоприятной конъюнктуре рынка абсолютно реально делать от 20 до 40 процентов годовых на объекте.
Арендный бизнес
Многие покупают недвижимость на Бали чтобы зарабатывать, сдавая в аренду свои объекты, и это неудивительно — на Бали сейчас самый высокий доход в мире от сдачи недвижимости в аренду, а либеральное законодательство позволяет владеть недвижимостью через форму собственности Leashold, всего лишь имея паспорт любого государства.
Есть два легальных варианта сдавать в аренду свой объект. Первый — это иметь лицензию Pondok wisata (коммерческая лицензия). Ее наличие у продавца может быть прописано в теле сделки, и тогда вы можете, например, выставить свой объект на Airbnb, сдавать его, платить 10% налога и получать прибыль. Этот вариант подходит, если вы проживаете на острове постоянно и готовы взять на себя все хлопоты по менеджированию процесса сдачи виллы в в аренду.
Второй вариант — обратиться в управляющие компании. Они полностью берут на себя весь процесс по управлению процессом сдачи в аренду, а именно:
- создание первоклассного рекламного контента;
- проведение анализа рынка;
- выстраивание стратегии продаж;
- размещение объявлений на более чем 50 площадках;
- коммуникация с гостями 24/7;
- централизованное снабжение всеми необходимыми расходниками;
- устранение возможных поломок на вилле в течение 3 часов;
- предоставление статистики по заполняемости, сумме дохода и т.д.;
- оплата налогов.
Обычно услуга управления недвижимостью стоит 15-20% от прибыли, но оно того стоит. Такой вариант хорошо подойдет для тех клиентов, которые предпочитают стабильность и предсказуемость для своих инвестиций.
1. Покупка недвижимости на этапе строительства и последующая сдача в аренду.
Потенциально самая выгодная стратегия и самая популярная, так как дает дополнительную возможность помимо получения профита от роста цены по завершению строительства получать дальнейший доход от сдачи в аренду. Если строить прогноз по текущим цифрам доходности от сдачу в аренду, то классический таунхаус или апартаменты окупается за 7-8 лет. При условии, что все складывается удачно, вы купили правильный объект, заполняемость хорошая, рынок в целом растет в цене.
Огромную роль для будущей доходности играет управляющая компания, которая будет заниматься сдачей в аренду вашей недвижимости и возьмет на себя все хлопоты, описанные выше.
2. Покупка готовой недвижимости для сдачи в аренду.
Если вам улыбнулась удача и вы нашли правильный объект по хорошей цене, а собственнику срочно нужны деньги и вы готовы заключить сделку прямо сейчас, то это лучшая стратегия из всех возможных. Но если вы покупаете объект по рыночной цене, то нужно быть готовым к тому, что по сравнению с покупкой на этапе строительства сроки возврата инвестиций будут дольше.
Плюсы данной стратегии:
- не нужно ждать, пока вилла достроится и можно сразу начать сдавать в аренду;
- можно самим выбрать управляющую компанию, наиболее полно удовлетворяющую вашим запросам;
- нет риска даже потенциального срыва сроков строительства, максимальная защищенность инвестиций.
Минусы:
- так как дом уже какое то время был в эксплуатации, возможно понадобится докупать/менять мебель или делать реновацию фасада.
Оформление документов и визы
При планировании инвестиций в любой стране важно тщательно изучить местное законодательство и его подводные камни. Чтобы не возникло сложностей при приобретении недвижимости на Бали, оформляйте все сделки через нотариуса и процедуру due diligence, в ходе которой нотариус проверит продавца, землю и объект на ней на добросовестность, отсутствие долгов, наличие необходимых лицензий и верное, отвечающее сделке, зонирование участка. Также нотариус может выступать получателем средств на эскроу-счет, для надежного выполнения платежного плана клиентом и строительного девелопером.
Виза «Второй дом»
Second Home Visa — это виза для проживания в Индонезии на 5 лет, которая предназначена для всех возрастов и стала доступна с 25 декабря 2022 года. Получив её, люди могут жить в Индонезии, используя иностранный доход, например, работая в Интернете. Формально это не регулируется законодательством Индонезии, но допускается при условии, что вы работаете удаленно.
Есть два способа получения визы «Второй дом»:
1. Купить недвижимость на Бали со статусом Хак Пакай стоимостью 5 млрд индонезийских рупий (около 28 млн рублей).
В отличие от статуса Хак Сева или долгосрочной аренды (leashold), Хак Пакай — это форма собственности, которая может продлеваться на очень длительный срок (через 30, 50 и 80 лет, уплачивается сбор в размере 0,3% от стоимости земли), продаваться и передаваться по наследству (как иностранным, так и индонезийским наследникам).
2. Внести депозит 2 млрд индонезийских рупий (около 10,8 млн рублей) в государственный банк.
Депозит является неснимаемым на все время пока вы находитесь в Индонезии, наличие необходимой суммы может проверить миграционная служба.
Какие документы нужны:
- заявление на выдачу визы;
- гарантийное письмо, в котором заявитель декларирует свои добрые намерения и обязуется не нарушать закон;
- паспорт со сроком действия не менее 36 месяцев;
- свидетельство о вакцинации против Covid-19 и гарантийное письмо о соблюдении медицинских протоколов;
- подтверждение наличия денежных средств в размере 2000 долларов;
- выписка из банка с указанием депозита в размере 2 млрд индонезийских рупий или свидетельство о праве собственности со статусом Хак Пакай;
- ваше резюме;
- две фотографии 4 см x 6 см.
Расходы на получение составят 3 млн рупий (около 16 тыс рублей) на человека, для членов семьи эта сумма меньше. Срок выдачи визы «Второй дом» на Бали составит не более 4 дней после подачи заявления.
Выводы
На самом популярном острове Индонезии стабильно растет цена на землю и объекты недвижимости. Признаков «пузыря» также не наблюдается — все сделки происходят за наличные, то есть отсутствует риск массовых продаж вследствие чрезмерной кредитной нагрузки, обычно сопутствующих спекулятивному росту цены. К тому же, дополнительный доход вы можете получить, зайдя в проект на нулевом этапе, либо на этапе активного строительства. Когда объект будет закончен, его стоимость вырастет на 25-40%, в зависимости от типа, локации и прочих факторов.
Больше информации — на сайте наших партнеров Balinewhome.