#договордолевогоучастия #расторжениедду #адвокатпожилищнымспорам
Ко мне обратился доверитель, который внес первоначальный платеж за квартиру, но потом его финансовое положение резко изменилось, и он не может далее оплатить стоимость квартиры. Доверитель направил письмо в адрес застройщика о расторжении ДДУ на основании п. 1 ст. 451 ГК РФ (существенное изменение обстоятельств). Застройщик в расторжении договора отказал.
Так может ли дольщик (участник) расторгнуть договор в судебном порядке по основанию существенного изменения обстоятельств.
По общему правилу нет.
Для отказа от договора долевого участия у участника должны быть веские основания, они перечислены в ч. 1 ст. 9 Закона N 214-ФЗ:
· застройщик не передал объект долевого строительства в течение двух месяцев по окончании срока, установленного договором;
· застройщик не исполнил обязанности по безвозмездному устранению недостатков;
· имеются существенные нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;
· в иных случаях, установленных законом или договором
Участник долевого строительства вправе требовать расторжения договора в судебном порядке (ч. 1.1 ст. 9 Закона N 214-ФЗ):
• в случае прекращения или приостановления, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок данный объект не будет передан;
• существенного изменения проектной документации;
• изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
• в иных случаях, установленных законом или договором.
В случае, если застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства перед участником долевого строительства и соответствует предусмотренным настоящим Федеральным законом требованиям к застройщику, участник долевого строительства не имеет права на односторонний отказ от исполнения договора.
В судебной практике сформировалась устойчивая позиция, что расторгнуть договор в связи с существенным изменением обстоятельств по статье 451 ГК РФ практически невозможно. Диспозиция указанной статьи следующая: Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Казалось бы, финансовое положение моего доверителя по сравнению с положением в момент заключения договора долевого участия действительно существенно изменилось (зарплата сократилась в 3 раза), родился ребенок, произошло расторжение брака. Если бы он мог предвидеть такое изменение обстоятельств, то вообще не заключал бы ДДУ. Однако, судебные инстанции придерживаются иных позиций.
Цитата из судебного акта (Решение Мещанского районного суда города Москвы от 03.04.2023 по делу N 2-11/2023):
«Суд полагает, что указанные В. в качестве основания заявленного требования о расторжении договора обстоятельства, связанные с ухудшением финансового положения, которые не позволяют ей в полном объеме добросовестно исполнять взятые на себя обязательства по договору долевого участия в строительстве, не свидетельствуют о таком существенном изменении обстоятельств в рамках положений п. 2 ст. 451ГК РФ, вследствие которых возможно расторжение договора, так как при заключении договора участник долевого строительства не мог не знать о бремени несения им риска ухудшения своего финансового положения, который возможно было предвидеть при достаточной степени заботливости и осмотрительности.
Изменение материального положения, наличие или отсутствие дохода относится к риску, который В. как участник долевого строительства, несет при заключении договора, и не является существенным изменением обстоятельств. Изменение финансового положения участника долевого строительства также не связано с деятельностью застройщика и от него не зависит.»
Выводы по изложенной ситуации.
При заключении договора долевого участия нужно настаивать на включении в договор условия о возможности его расторжения при существенном изменении обстоятельств, ухудшении финансового положения дольщика, возможно, с выплатой определенной неустойки за расторжение.
Искать основания, дающие право дольщику на расторжение договора (ст. 9 Закона N 214-ФЗ).
По договору участия в долевом строительстве возможна уступка прав по договору третьему лицу, что позволит дольщику вернуть все или часть вложенных в строительство денег.
