По статистике, опубликованной Центральным банком (про влияние ЦБ на нашу повседневную жизнь читайте в моей недавней статье), рост выдачи ипотечных кредитов продолжается. Ссылка на отчет, как всегда, будет в конце статьи. При этом более половины ипотечный кредитов было выдано по программам с господдержкой. Наиболее популярная программа – «Семейная ипотека». В нашей стране в месяц выдается около 150 тысяч ипотечных кредитов.
Льготная ипотека очень привлекательна, но не все желающие купить жилье соответствуют требованиям. Что делать заемщику без детей или тем, кто покупает вторую квартиру? Банки и застройщики придумывают свои собственные «льготные программы» для таких случаев. Одним из вариантов является траншевая ипотека, о которой сегодня и поговорим.
Ипотека без детей
Если вы, как заёмщик, не подходите под критерии льготного кредитования, то вам сюда. Рассмотрим пример. Представим себе молодого человека, который поработал несколько лет, получил повышение и задумывается о своем жилье. Назовем его Афанасий. Наш герой живет в арендуемой квартире и уже накопил денег на первый взнос для ипотеки.
Глобально перед ним 2 варианта:
В случае с новостройкой заселиться наш герой сможет только после сдачи дома. До этого прекрасного момента он будет вынужден платить и за арендуемую квартиру, и за ипотеку. Выходит двойная финансовая нагрузка. Это тяжело.
В случае со вторичкой он может сразу после оформления сделки заехать в квартиру и перестать платить за арендную. Это хорошо.
Застройщики хотят нивелировать этот недостаток покупки нового жилья. Вот, как усидеть на двух стульях сразу: и квартиру новую купить, и не иметь двойную нагрузку по платежам, пока ждешь сдачу объекта.
При покупке квартиры в ипотеку банк платит за вас застройщику, а вы потом рассчитываетесь с банком (так при любой ипотеке происходит и траншевая тут не исключение). Но есть нюанс. Платеж от банка застройщику тут делится на 2 части (2 транша, отсюда и название).
Афанасий купил квартиру за 12 млн в ипотеку на 30 лет. Первый взнос - 2 млн. Сумма кредита 10 млн. Его ежемесячный платеж мог бы быть равен 66 тыс. руб. Но в начале происходит следующее:
Банк выплачивает застройщику первый транш в размере 10% от стоимости квартиры. Афанасий должен банку в этот момент только 1 млн. руб. Он будет платить всего 6 тыс. в месяц по кредиту. Также он продолжает платить аренду за квартиру, в которой живет. Пока квартира не сдана, ничего не меняется и Афанасий платит за ипотеку совсем мало.
Как только застройщик построил дом и передал квартиру нашему герою, банк выплачивает застройщику второй транш - 9 млн. Вот теперь Афанасий будет платить за весь кредит, то есть 66 тыс. рублей в месяц. Но теперь наш новосел может заехать в свою квартиру и перестать арендовать чужую. Платеж за кредит поднялся, но за аренду теперь не нужно платить.
В итоге Афанасий купил новую квартиру у застройщика и во время строительства имел свободные деньги для оплаты аренды.
Чем плоха траншевая ипотека
Сверхнизкая сумма платежа в первый год провоцирует на необдуманные решения. Платить «по-полной» всё равно придется. Рассчитывайте свои силы здраво.
Если вы рассчитываете купить таким образом квартиру для последующей сдачи в аренду или перепродажи, то ваши расчёты могут не сойтись с реальностью. Ведь такие условия скорее всего привлекут на рынок новых инвесторов. Предложение на рынке аренды увеличится, значит, цена аренды может упасть. Ваши вложения могут не окупиться.
«В расчете на рост цен на жилье люди, компании могут вкладываться в жилье для последующей перепродажи. В результате может возникнуть инвестиционный навес. Это может способствовать инфлированию цен на жилье и еще больше усилить разрыв между динамикой цен на первичном и вторичном рынке»
Отмечает Эльвира Набиуллина, председатель ЦБ РФ.
Подписывайтесь на канал и не пропустите новые публикации.
Группа ВК
Мой сайт Lifenance.pro