Когда мы выбираем недвижимость, красивая картинка стоит далеко не на последнем месте. Иногда правильный визуал перевешивает даже неудобное расположение дома и скудную инфраструктуру. Грамотный инвестор прекрасно это понимает. Как и то, что квартиры с «не бабушкиным ремонтом» пользуются высоким спросом у покупателей и арендаторов. В этой статье мы обсудим, как превратить невзрачное помещение в доходный проект, не вкладывая в ремонт астрономические деньги.
Что такое инвест-ремонт, и чем он отличается от ремонта «для себя»
Инвесторский ремонт – это ремонт, который увеличивает привлекательность квартиры для перепродажи или сдачи в аренду.
Инвест-ремонт тесно связан с понятием «флиппинг» – стратегией покупки ликвидной недвижимости, которую легко перепродать при минимальных вложениях. Допустим, есть однокомнатная квартира в сталинском доме. Инвестор покупает её, в сжатые сроки делает ремонт и через несколько месяцев выставляет на продажу или в аренду. Если флиппинг прошёл успешно, то лот уйдёт с рынка за несколько недель, а инвестор быстро окупит вложения.
Флиппинг не предполагает долгой «раскачки», поэтому ремонт должен быть спешным и бюджетным. Как правило, строительные и отделочные работы длятся максимум 3-5 месяцев.
Ограниченные средства и сроки – основные отличия инвесторского ремонта от обустройства собственной квартиры. Для себя мы скрупулёзно подбираем фурнитуру и ломаем голову над цветовыми сочетаниями. Но для объекта, где будет жить другой человек, хватит базового минимума. Погружаться в детали ремонта – заведомо проигрышная стратегия.
Правила инвест-ремонта
Проанализировать целевую аудиторию и класс проекта
До покупки недвижимости инвестору стоит провести подготовительную работу: оценить локацию, инфраструктуру, уровень ЖК и планировку. Нужно подробно представить, кто заинтересуется квартирой, какой возраст и уровень достатка у потенциальной ЦА. Однокомнатная в типовой девятиэтажке подойдёт студенту или молодой паре, а топ-менеджер предпочтёт «двушку» или «трёшку» в проекте бизнес-класса.
Функциональность в приоритете
Круглая футуристичная мебель, фитостена на кухонном фартуке, авангардные арт-объекты и зеркальные стены – варианты не для инвестпроекта. Квартира, которая уйдёт на перепродажу или аренду, должна быть с нейтральным дизайном, универсальной и грамотно зонированной.
Пример квартиры с нейтральным дизайном. Источник: unsplash.com
Практичность важнее эстетики
Не так важно, как обставлена квартира. Главное, чтобы в ней было всё необходимое для жизни здесь и сейчас: кухонный гарнитур, бытовая техника, сантехника, спальное место и шкафы. «Утяжелять» пространство обильным декором не стоит – достаточно образа чистого, светлого и опрятного помещения.
Не экономить на дизайн-проекте, черновой отделке, сантехнике, электрике и коммуникациях
Основа основ – дизайн-проект: без него неправильно установят коммуникации, мебель не впишется в площадь, а строители закупят недостаточно материалов.
Если застройщик провёл хорошую подготовительную работу в новостройке, исправлять черновую отделку не понадобится. В противном случае придётся выровнять полы, заново оштукатурить стены и потолки, переделать проводку.
Сэкономив на сантехнике, электрике и коммуникациях, инвестор рискует продать или сдать помещение, где попросту опасно находиться. Некачественные трубы дадут течь, а плохая электрика испортит бытовые приборы.
Учитывать возможные перепланировки
Если инвестор готовит квартиру для аренды, велика вероятность, что потом захочется переделать её внешний вид. Чтобы упростить себе задачу в будущем, нужно изначально подобрать помещение с минимумом несущих стен и большим количеством окон.
Ставить чёткие сроки строительной бригаде
Инвесторская квартира должна как можно скорее выйти на рынок недвижимости, поэтому нельзя затягивать с ремонтом. Прораб должен быть в курсе сроков, дедлайнов и штрафных санкций.
Сколько стоит сделать инвест-ремонт
По опыту дизайнеров и хоумстейджеров – маркетологов недвижимости – бюджеты на ремонты сильно разнятся. Многое зависит от состояния квартиры и в каком виде её приобретает инвестор.
В сети есть реальный кейс с бюджетом в 1 000 000 рублей за евродвушку. Хоумстейджер учёл ошибки исходной отделки: в апартаментах выровняли стены, обновили краску и заменили розетки. Вместе с косметическими работами в итоговый ценник вошли кухонный гарнитур и его комплектующие, мебель для обеденной зоны, гостиной и спальни, новая сантехника в ванной и декор.
В противовес есть проект уже за 4 000 000 рублей. Здесь объектом стала студия с отделкой white box, где многое пришлось делать с нуля. Автор рассказывает, что в процессе ремонта убрали межкомнатные перегородки, покрасили стены, выложили полы плиткой и ламинатом. Остаток бюджета ушёл на полную меблировку студии и декоративные элементы.
В итоге конечная цена инвест-ремонта зависит от следующих факторов:
- целевая аудитория – кто будет покупать или снимать;
- класс проекта;
- количество квадратных метров квартиры;
- начальное состояние объекта;
- стоимость черновых и чистовых материалов;
- перепланировка: снос несущих конструкций, перенос мокрых точек и т.д.;
- доставка строительных материалов и мебели;
- вывоз мусора и клининг;
- стоимость бытовой техники, декора, посуды и текстиля;
- резерв на непредвиденные расходы.
И это не включая оплату работы строительной бригады и помощников – дизайнера или хоумстейджера.
Какую доходность принесёт квартира с инвест-ремонтом
Представим, что инвестор покупает вторичку – однокомнатную квартиру 32 м2 за 10 500 000 рублей. Квартира нуждается в косметическом ремонте: покраске потолков и стен, замене радиаторов, стеклопакетов и межкомнатных дверей. Не помешает заменить кухонный гарнитур и сантехнику в ванной.
Если инвестор купит недвижимость и не станет делать в ней ремонт, то не сможет поставить приемлемый ценник за аренду. Предположим, что квартиру без ремонта сдали за 33 000 рублей в месяц. За такой объект инвестор выручит 396 000 в год, а полностью вернуть деньги за «однушку» получится только через 26,5 лет. Проект будет убыточным.
Если вложить в инвест-ремонт дополнительный 1 000 000 рублей и привести квартиру в надлежащий вид, инвестор сдаст её уже за 50 000 рублей. Получается, что доходность за год будет 600 000 рублей, а окупаемость составит 19 лет. По меркам московского рынка недвижимости, это хороший показатель.
В случае перепродажи всё вполне однозначно. Выставлять на рынок не отремонтированную квартиру не имеет смысла. В долгосрочной перспективе инвестор только покроет инфляцию, а в краткосрочной – уйдёт в минус, так как будет долго искать покупателей.
Квартиру с инвест-ремонтом владелец может выставить на продажу уже за 13 500 000 рублей и выручить с перепродажи 2 000 000 рублей.
Жилые комплексы, подходящие для инвест-ремонта
Level Причальный
Срок сдачи: первая очередь – IV квартал 2023 года
На первой линии Шелепихинской набережной девелопер Level Group строит новый жилой комплекс бизнес-класса на 1950 квартир. От проекта совсем близко до Москва-Сити – 10 минут на автомобиле, а до Садового кольца – 15 минут. Для тех, кто передвигается на общественном транспорте, рядом есть станция метро «Шелепиха», одноимённая платформа МЦК и даже причал речного трамвайчика.
В «Level Причальный» подготовят квартиры с 80 вариантами планировок от 17 м2 до 168 м2. В каждом лоте выделят пространства под кладовые, где удобно спрятать крупногабаритную технику. В других квартирах будут постирочные, гардеробные и мастер-спальни с отдельным санузлом. Девелопер предусмотрел и редкие форматы: с эркером, увеличенными потолками, террасой или патио, окном в ванной. Покупатели могут выбрать лот без отделки и в свободной планировке или остановиться на white box.
Благоустройство комплекса включает двухуровневый двор с пешеходным мостом и масштабным игровым комплексом для маленьких жителей. Взрослые смогут отдыхать в лаунж-зонах с гамаками или работать за ноутбуком в open space под открытым небом. Всё необходимое для комфортной жизни откроется на первых этажах корпусов: супермаркеты, аптеки, кофейни и салоны красоты.
SOUL
Срок сдачи: первая очередь – III квартал 2025 года
На границе районов Сокол и Аэропорт, на месте советской изофабрики «Всекохудожник», девелопер Forma строит квартал бизнес-класса. В распоряжении жителей SOUL все блага двух районов: в шаговой доступности станции метро и МЦД, на машине удобно выезжать на Ленинградский проспект и Ленинградское шоссе. Рядом пять крупных парков, три вуза, офисы IT-компаний и спортивные комплексы.
В первой очереди SOUL продаётся 103 квартиры площадью от 26 м2 до 106 м2. Покупателям, которым хочется больше естественного света и живописных видов, понравятся лоты с панорамным остеклением, окнами на 2 стороны света, окном в ванной и 3 окнами в гостиной. Инвесторы, для которых важна функциональность, оценят варианты с гардеробной, мастер-спальней и кухней-гостиной. Любители больших пространств остановят свой выбор на пентхаусе с 3-метровыми потолками и дымоходами для каминов. Все квартиры продаются с отделкой white box.
Инфраструктура квартала сосредоточится на центральной площади, где находится отреставрированный корпус изофабрики. Девелопер превратит его в общественное пространство с частным детским садом, творческими мастерскими, ресторанами и кафе. В приватных дворах между домами появятся детские площадки и променады, утопающие в зелени.
Moments
Срок сдачи: первая очередь – III квартал 2025 года
В пяти минутах от парка «Покровское-Стрешнево» на Волоколамском шоссе строится квартал бизнес-класса Moments. Из комплекса одинаково удобно ездить до МКАД и ТТК. Всего 12 минут на машине отделяют Moments от Белорусского вокзала и 13 минут от Бульварного кольца. Жители, которые пользуются общественным транспортом, смогут дойти до платформы МЦД «Стрешнево» за 15 минут.
В первой очереди Moments девелопер Forma построит 30-этажную башню на 330 квартир площадью от 26 м2 до 129 м2. Инвестора заинтересует компактная студия с балконом или однокомнатная: с мастер-спальней, кухней-гостиной и гостевым санузлом. Семьям, которые ищут квартиры для себя, подойдут двух-, трёх- и четырёхкомнатные лоты с угловыми окнами и просторными гардеробными. Можно выбрать вариант без отделки или с отделкой white box.
Британское бюро Gillespies вдохновилось близостью к парку и подготовило проект ландшафтного экопарка со 100 видами растений. Жители смогут расслабиться у сухого фонтана, отдохнуть в лаунж-зонах, скрытых за пышными кустарниками или лежать на мягком газоне. В это время дети исследуют игровое пространство из брёвен, а малыши развивают воображение на площадке со скульптурами и тактильными валунами. В будущем частью инфраструктуры Moments станут собственные детский сад на 175 мест и школа на 350 мест.
Заключение
Если вы ищите подходящую квартиру для инвестиций в новостройке, переходите на главную страницу сайта. Там вас ждут сотни актуальных предложений на рынке элитной недвижимости Москвы. Либо позвоните по номеру +7 (499) 116-30-86 – наши эксперты подберут наиболее подходящие для вас варианты и помогут выгодно оформить ипотеку. С любовью и без комиссии.