На днях Ведомости сообщили, что ЦБ ужесточит требования к ипотеке — если первоначальный взнос будет меньше 30% от стоимости квартиры, банкам придётся считать кредит особенно рискованным и, соответственно, задирать ипотечные проценты. Сейчас планка составляет 15%, с 01 июня минимальный взнос повысят до 20%, с Нового года — до 30% (ссылка).
Новость начали было опровергать, однако вот сообщение на сайте самого ЦБ (ссылка). Насколько я понимаю, теоретически банки могут выдавать кредиты хоть без первоначального взноса вовсе, и даже с отрицательным первоначальным взносом «на ремонт», но таких клиентов ЦБ будет считать ненадёжными.
Полагаю, в реальной жизни новые правила прямо скажутся на процентах. Берёшь ипотеку, и вносишь при этом наличными 30% от стоимости квартиры? Вот тебе ипотечный кредит под 8% годовых. У тебя есть только 20% от стоимости квартиры? Платите 12% годовых, плюс 4 процента за риск.
Формальная причина изменений понятна. ЦБ считает цены на жильё неадекватно завышенными — недавно он заявил, что новостройки дороже вторичного жилья на дикие 40% (ссылка). Так как новостройки и вторичка имеют примерно одно качество, они и стоить должны одинаково. Следовательно, на рынке надулся пузырь.
Представьте, что заёмщик взял в ипотеку квартиру в новостройке, а через полгода рынок скорректировался. Вот эти лишние 40% отмотались обратно, и квартира подешевела на 29% (100% - 100/140). Если первый взнос составлял 30%, всё в порядке, квартира всё ещё стоит больше, чем остаток долга. Если первый взнос составлял 20%, а заёмщик перестал платить, то банк потеряет деньги.
Это была формальная причина. Реальная причина изменений — продолжение борьбы ЦБ против партии печатного станка. В 2020 наши власти дали слабину и позволили партии печатного станка пролоббировать льготную ипотеку. Как и обещали минимально грамотные экономисты, цены на квартиры немедленно рванули вверх. Для граждан квартиры стали менее доступны: если раньше безденежный заёмщик брал ипотеку на 10-15 лет, то теперь на ту же квартиру приходится брать ипотеку уже на 20-25 лет. Выиграли только застройщики: они получили сверхприбыль и вывели её за рубеж.
ЦБ подобная практика не нравится, поэтому ЦБ пытается отмотать всё назад — сделать ипотеку дороже, чтобы цены на квартиры упали.
Если забыть про главную политическую сложность, которая заключается в экономической безграмотности обывателя, становится ясно, что институт ипотеки следовало бы отменить вовсе, так как общество от этого серьёзно выиграет. После отмены ипотеки цены на квартиры упадут в 2-4 раза, и накопить на них можно будет довольно легко. При этом цена аренды останется прежней, так что покупка квартиры станет отличным вложением денег — инвесторы даже начнут строить доходные дома, чтобы извлекать из них свои 12-15 процентов годовых.
Сейчас строители не особо следят за качеством — продать можно любую дрянь. А вот если многоквартирный дом будут заказывать и покупать эксперты, подход к строительству будет совершенно иным. Заказчик многоквартирного дома не позволит ставить краны, которые сломаются через три года — он потребует поставить модель, которая стоит чуть дороже, но зато прослужит 25 лет.
Будут, впрочем, и недовольные. К примеру, от отмены ипотеки пострадает та категория граждан, у которой денег хватает впритык на аренду. Сейчас из арендной квартиры часто можно технично переселиться в ипотечную: платишь столько же, но платёж не растёт с годами, а квартира постепенно становится твоей. Если ипотеку отменят, такой фокус уже не пройдёт. Проблема не очень существенная, благо есть много способов её разрешить на уровне отдельно взятой семьи — я просто показываю, что отмена ипотеки понравится не всем.
Вместе с тем, сами понимаете, это всё голая теория. На практике никто ипотеку отменять не будет: народ не поймёт, да и строители с банками тоже не поймут. Отмена ипотеки — это такой идеал, куда надо по возможности стремиться. В этом направлении наш ЦБ и двигает рынок. Как далеко удастся продвинуться — неясно. Партия печатного станка всё ещё сильна, борьба продолжается. Другие факторы тоже давят и на рубль, и на банки, и на рынок жилья. Мой прогноз из заголовка статьи, «ипотека станет дороже, а квартиры — дешевле», это всего лишь самый вероятный сценарий, не более того.