Помню, еще на заре своей риэлторской деятельности, самым настоящим откровением для меня стал тот факт, что любой желающий может заказать выписку из Росреестра по интересующему объекту. Из выписки можно было узнать: кто является владельцем, на основании каких документов возникло право собственности и нет ли обременений. Но в наши с вами времена, когда каждый блогер может раздуть пожар вокруг факта наличия дорогостоящей недвижимости у каких-нибудь публичных деятелей, защита такого рода информации стала для кого-то мерой не просто необходимой, но мерой, направленной на защиту репутации!
Получение выписки из Росреестра - обязательное условие в процессе подготовки к сделке. А как иначе убедиться в том, что вы имеете дело с законным собственником, а не каким-нибудь проходимцем? Вот заказали вы выписку, взяли паспорт продавца и сверились по бумажке: тот ли стоит перед вами гражданин или нет. А в качестве бонуса в так называемом «расширенном» варианте ранее вы могли еще и обнаружить раздел, содержащий отметки о залоге или аресте, что, согласитесь, является полезной информацией.
Вот как это выглядело:
Для чего, спросите вы, мошеннику выдавать себя за собственника, если при продаже квартиры все равно обнаружится, что он – это не он? То есть он – не собственник? Ему же паспорт свой в МФЦ надо будет показывать! Да все тут очень просто. Идеальные мошеннические схемы вообще просты по своей сути, и здесь не обошлось без исключений. За примерами обратимся к обширной юридической практике и воспоминаниям участковых вместе со следователями и дознавателями.
Мария З. в 2018 г. очень долго искала квартиру по адекватной цене, с ремонтом и шаговой доступности от метро. Каждый ее день начинался с просмотра свежих объявлений в циане. Но то цена зверская, то никакой шаговой доступности. Ипотека у Марии уже была одобрена, сроки поджимали, а отчаяние нарастало. И вот, однажды утром, ей попадается на просторах интернета объявление от собственника: «Срочно продам квартиру, в трех минутах пешком от метро». Цена квартиры была существенно ниже рыночной, и Мария схватила телефон, чтобы в тот же день договориться о просмотре. В назначенное время ее встретила приветливая хозяйка, угостила чаем и рассказала, что вынуждена продать квартиру дешево, так как деньги нужны срочно – ее мужа переводят работать заграницу, и она едет вместе с ним на постоянное место жительства. Марии, конечно, же квартира понравилась, и как это бывает в таких случаях, она начала всячески соглашаться на покупку, а чтобы вариант не ушел, предложила внести задаток. «Ради Бога! Только никому ее больше не показывайте» - просила она. И хозяйка вошла в положение, но с одним условием: «Давайте договоримся, что вы внесете 100 тысяч, и я сниму объявление. Такая сумма сможет гарантировать, что вы не передумаете, а я этими деньгами закрою долг за коммуналку». Мария хотела было выразить недоумение, так что-то внутри у нее сжалось, но тут «собственница» вытащила из папочки выписку из ЕГРН с синими печатями, и передав ее в руки покупательницы, сообщила: «Можете посмотреть документы, а я пока расписку напишу». В выписке был указан адрес квартиры и данные собственницы. Мария сверила информацию из выписки с данными, которые указала продавец в расписке, передала деньги и уехала, мечтая о будущей сделке. Однако ни на следующий день, ни через неделю, телефон мошенницы не отвечал. Впоследствии оказалось, что Мария нарвалась на арендатора квартиры, которая сдавалась посуточно, а настоящая владелица, конечно, же ничего о вышеизложенной махинации не знала.
Надо было паспорт посмотреть, подумали вы. Надо было, конечно. Однако покупатели квартир в азарте готовы даже паспорт не смотреть, лишь бы долгожданную квартиру не упустить. Вот и подтверждение тому, что выписки из ЕГРН нельзя кому попало выдавать! Так ведь? Так. Однако я не совсем в этом ракурсе хочу посмотреть на данную ситуацию. Но об этом чуть ниже. Итак. Вернемся к законодательству. Что же изменилось?
1 марта в 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» появился новый пункт о том, что сведения о собственниках жилья нельзя передавать третьим лицам. Теперь в выписках ЕГРН в пункте «Правообладатель» напишут просто «Физическое лицо». Если объектом владеет юридическое лицо или государственный орган, сведения в выписке не изменятся. В первом случае Росреестр опубликует ИНН, ОГРН и название организации, а во втором — название органа власти или местного самоуправления.
Раньше оно как было? Нашел покупатель квартиру, обратился к риэлтору, и тот заказал выписку из ЕГРН, вместе посмотрели паспорт продавца и давай собирать все остальные документы. Теперь все не так. Теперь если сам покупатель, риэлтор или агентство недвижимости получит какими-либо путями выписку из ЕГРН с данными продавца, то грозят им всем нехилые штрафы.
Что же делать? Вариант первый: заказать выписку у нотариуса, обосновав свой запрос наличием предварительного договора купли-продажи (а там, черт его знает, что еще нотариус попросит, чтобы на законных основаниях сделать запрос), т.к. нотариусов не лишили возможности запрашивать и получать данные из Росреестра, ровно как и судей, банки, арбитражных управляющих и кадастровых инженеров. Но как мы знаем, предварительный договор купли-продажи – это договор, который в одностороннем порядке расторгнуть не так-то просто, обычно покупатели заключают соглашение об авансе, а я сомневаюсь, что нотариусы будут заказывать выписки из ЕГРН на основании авансового соглашения. Как вообще нотариус будет подпись продавца идентифицировать в договоре? Что-то мне подсказывает, что кроме того, что придется заплатить нотариусу деньги, нужно будет еще привести с собой продавца. Но тогда поход к нотариусу лишается всякого смысла, ибо продавец самостоятельно может заказать выписку и показать ее впоследствии кому сочтет нужным. Заказать он ее может, как на бумажном носителе, получив в МФЦ, так и в электронном виде на сайте госуслуг.
И вот тут мы вновь вспомним нашу Марию З. Перенесем ее в 2023 год, в май месяц, где получает она теперь не на бумажном носителе, а в электронном виде всю ту же выписку из ЕГРН, отредактированную в фотошопе, что не составляет особого труда нынче практически ни для кого. Это я к тому, что, запросив электронную выписку у продавца, вы не можете быть уверены в том, что информация, содержащаяся в выписке, не исправлена умелою рукой. Если размышлять дальше, то мошеннику вообще нужна только одна электронная выписка, этого достаточно, чтобы менять в ней адреса и ФИО на каждой новой локации.
Таким образом, выход мне видится всего один: в день Х стоять рядом с продавцом и глядеть в его телефон неусыпным оком, чтобы он при вас зашел на госуслуги и заказал пресловутую выписку. А пока запрос будет Росреестром обрабатываться, то следовало бы, исключительно в целях безопасности, отобрать у него телефон и хранить в надежном месте, пока выписка не будет готова.
Пока механизм не выработался, а практика подготовки к сделкам по-новому еще не сложилась, давайте пофантазируем в комментариях, авось и защитный механизм совместными усилиями выработаем. Всех благ.
