Покупка недвижимости — серьезный шаг, и к такому важному событию нужно подходить с особой ответственностью. От грамотного выбора квартиры, правильности проведения сделки, тщательной проверки всего пакета документов зависит дальнейшая жизнь. Если человек покупает квартиру с проблемными документами, то он должен знать, как все исправить в кратчайшие сроки и с наименьшими затратами. Бывают случаи, когда от покупки лучше воздержаться, даже если продавец предлагает ее по заниженной стоимости.
КАКИЕ МОГУТ ВОЗНИКНУТЬ ПРОБЛЕМЫ ПРИ ПОКУПКЕ КВАРТИРЫ
Есть много вариантов, при которых у покупателя могут возникнуть трудности в новом жилье. Нарушения разного рода выявляются на этапе проверки документов. Рассмотрим некоторые из них.
НАРУШЕНИЯ ПРИ ПРИВАТИЗАЦИИ
Договор приватизации может быть оспорен в суде, если гражданин посчитает, что его права были нарушены. Большинство квартир было приватизировано еще в прошлом веке, например, когда не было обязательного требования участия несовершеннолетних в приватизации. Если купить квартиру, не проверив законность возникновения права на нее, впоследствии могут обнаружиться лица, права которых при приватизации не были соблюдены. Лица, отказавшиеся от приватизации, сохраняют за собой право пожизненно проживать в квартире. Продажа квартиры не становится препятствием для этого.
ВРЕМЕННО ВЫБЫВШИЕ ЖИЛЬЦЫ
Есть категория граждан, которые в квартире не проживают, но сохраняют за собой право пользования жильем по возвращении. К этой категории относятся военнослужащие, лица, отбывающие наказание, выбывшие на учебу или работу в другой регион. Обнаружить временно выбывших можно, изучив один из документов:
- выписку из домовой книги — простую и архивную;
- единый жилищный документ (в Москве выдает служба одного окна);
- выписку из ЕГРН.
НЕСОВЕРШЕННОЛЕТНИЕ И МАТКАПИТАЛ
Если в купленной квартире остался зарегистрирован ребенок, это может повлечь за собой большие неприятности для покупателя, вплоть до отмены сделки купли-продажи. При сделках, в которых затрагиваются права несовершеннолетних, обязательно участие органов опеки. Они выдают разрешение на сделку и следят, чтобы ребенок не был выписан из проданной квартиры «в никуда».
При использовании материнского капитала для покупки квартиры, в ней должны быть выделены доли всем членам семьи. Это осложняет дальнейшую продажу такого жилья, потому что нужно будет приобрести на имя детей другую недвижимость. Если это требование законодательства не будет соблюдено, органы опеки могут подать в суд и опротестовать сделку.
НАСЛЕДНИКИ
Немалый риск представляют сделки с недвижимостью, полученной по наследству. Большинство наследников продают такие квартиры, но могут возникнуть сложности, как при принятии наследства, так и при его дальнейшей продаже. Право пользования наследной квартирой возникает у наследника сразу после смерти наследодателя, а право распоряжаться квартирой — только после регистрации права собственности в Росреестре. Для этого нужно сначала получить свидетельство о праве на наследстве.
Сделки с наследственным имуществом осложняются тем, что нужно найти последнюю версию завещания, а при его отсутствии определить очередность наследования по закону. Нередки случаи, когда претенденты на квартиру объявляются уже после ее продажи другими наследниками. Это грозит покупателю судебными тяжбами, которые могут длиться годами.
Срока давности для таких дел нет, так как шесть месяцев, в течение которых нужно вступить в наследство, исчисляется со дня, когда наследнику стало известно о смерти наследодателя.
Существует и риск, связанный с обнаружением у наследодателя внебрачных детей, которые также могут заявить о своих правах на наследство. Известны случаи, когда принять решение по спорной квартире не могут в течение нескольких лет.
КВАРТИРА ПОЛУЧЕНА ПО ДОГОВОРУ РЕНТЫ
Покупка квартиры, полученной по договору ренты — еще один вид рискованных операций с недвижимостью. Родственники/наследники рентополучателя могут потребовать включить жилье в наследную массу, оспорив сам договор ренты по причине принуждения рентополучателя к подписанию документа, умышленного умерщвления плательщиком ренты своего рантье и т. п. Эксперты советуют покупать такие квартиры по истечении срока в три года (срока исковой давности).
ДЕЕСПОСОБНОСТЬ СОБСТВЕННИКА
По закону продать квартиру может только дееспособный гражданин старше 18 лет. А владеть и пользоваться — также и недееспособные лица. Их интересы в случае продажи жилья представляют попечители или опекуны. При этом по закону им придется получить разрешение на сделку, которая возможна только в нескольких случаях:
- продажа имущества для получения средств на лечение недееспособного собственника;
- продажа для погашения долгов;
- продажа из-за переезда или при обмене на другое жилье с улучшенными характеристиками.
Сделки с недвижимостью, где собственником является недееспособный, оформляется у нотариуса — это требование закона.
Несоблюдение хотя бы одного из пунктов влечет за собой признание сделки купли-продажи недействительной.
ПРОДАЖА ПО ДОВЕРЕННОСТИ
Продажа по доверенности относится к высокорисковым сделкам, так как:
- трудно определить действительность доверенности — на момент совершения сделки доверенность может быть отозвана;
- сложно убедиться в том, что собственник квартиры действительно ее продает и что доверенность выписана без какого-либо давления и по собственной воле владельца;
- сделки по доверенности часто используются в мошеннических схемах, когда подделывается сам документ или выписывается доверенность по поддельному или украденному паспорту;
- после совершения сделки продавец может подать заявление о неадекватном состоянии в момент оформления доверенности, и она будет аннулирована, а сделка признана недействительной.
В любой из этих ситуаций сделка может быть оспорена как доверителем, так и его родственниками/наследниками.
БАНКРОТСТВО И ДОЛГИ СОБСТВЕННИКА
Если бывший собственник купленной квартиры объявлен банкротом, то сделка, совершенная менее, чем за три года до банкротства может быть признана недействительной, а квартира включена в конкурсную массу, и новый собственник кредитором на общих основаниях. Обезопасить себя от такой ситуации можно, только покупая квартиру на первичном рынке, когда у квартиры еще нет истории.
НЕЗАКОННАЯ ПЛАНИРОВКА
Самая часто встречающаяся проблема покупателей — незаконная перепланировка. Нужно знать, что купив такую квартиру, новый владелец принимает объект, не соответствующий техническим документам. Нужно различать перепланировки, которые можно узаконить, и которые не согласуют ни при каких обстоятельствах.
- К первым относятся перенос перегородок, перемещение санитарных приборов, установка душевой кабины вместо ванны и т. п.
- Ко вторым — перенос «мокрых» зон с их размещением над жилыми помещениями, расширение комнаты за счет присоединения лоджии с выносом туда радиатора отопления и т. д.
Квартиры с неузаконенной перепланировкой продаются обычно дешевле в расчете на расходы нового владельца квартиры: ему придется или узаконивать новую планировку, или приводить все в первоначальный вид.
КАК ДОКАЗАТЬ НЕПРИГОДНОСТЬ КВАРТИРЫ (СУД)
Если купленная квартира непригодна для проживания, можно потребовать возврата денег при условии, что недостатки настолько существенны, что пользоваться квартирой для проживания невозможно. Закон прямо указывает, что в жилом помещении должно быть электричество, горячая и холодная вода, газ (в газифицированном доме), отопление и водоотведение.
Чтобы доказать непригодность квартиры для жилья, придется заказать строительно-техническую экспертизу. С выводами экспертов можно обратиться в суд, если в заключении будет описано, что квартира не соответствует требованиям и нормам, предъявля
КАК ВЕРНУТЬ ДЕНЬГИ ЗА КВАРТИРУ
Незаконными считаются сделки, совершенные:
- при сговоре сторон;
- при обмане относительно важных фактов об объекте (аресте, наличии других обременений и т. п.);
- с недееспособным лицом;
- для видимости, так называемые, притворные сделки, когда за одной сделкой на самом деле скрывается другая;
- вне полномочий сторон и т. д.
Для признания сделки незаконной следует обратиться в суд. Если покупатель обнаружил проблемы с квартирой, которые могут привести к признанию сделки недействительной, ему нужно собрать доказательства, что он является добросовестным приобретателем. То есть предпринял все меры для получения правдивой информации относительно объекта или личности продавца.
Когда суд признает сделку недействительной, все обязательства по ней также становятся недействительными и исполнению не подлежат. Каждая из сторон возвращает другой стороне все полученное в ходе сделки, выплачивает стоимость или выполняет иное судебное решение.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Чтобы приобрести квартиру от проверенного продавца без проблем и рисков — обращайтесь за консультацией к экспертам Summes Estate. Подберем, подскажем, оформим сделку грамотно.
********************************
Для выбора подходящей квартиры обращайтесь к экспертам Summus Estate — поможем найти хороший вариант и проконсультируем по всем вопросам.
Мы создаем лучший клиентский сервис в сфере недвижимости и даем прозрачную информацию по каждому объекту.