Что было вначале яйцо или курица?
- Можно стулья сегодня?
-Можно, но деньги вперед.
Да, при сделке с недвижимостью одним из «краеугольных камней» являются взаиморасчеты. Было бы все просто, если бы сделка была одномоментной. Вот подписали договор и тут же получили деньги, но…Право собственности возникает не с момента подписания договора, а с момента государственной регистрации права собственности в ФФС. А если в сделке участвует не одна квартира, то становится еще сложнее.
Сегодня существует несколько вариантов, как провести взаиморасчеты и у каждого есть плюсы и минусы.
- Расчеты через Сбербанк.
Удобно. В отделении можно и договор подписать, который сотрудник Сбера составит, и деньги положить на аккредитив, с которого они спишутся на счет продавца при выполнении условий раскрытия аккредитива. Это все плюсы, а минусы. Провести сделку с несколькими объектами невозможно - специфика аккредитива, полная сумма сделки согласно аккредитиву, Кому-то важно, кому-то надо занизить стоимость, чтобы не платить налог.
- Расчеты через аккредитив, но у нотариуса. В отличие от первого способа плюсов больше. Помимо договора и аккредитива на Ваших условиях, нотариус еще и сделку может зарегистрировать. Таким образом, часть, а может и весь пакет документов, необходимых для раскрытия аккредитива. Получит независимая третья сторона - нотариус. Минусы те же самые - сделка с несколькими объектами, полная сумма сделки и добавится еще один. Стоимость таких взаиморасчетов достаточно высока по сравнению с такой же услугой в Сбербанке.
- Вариант расчетов через банковскую ячейку. Рассмотрим ячейку как тот же самый аккредитив, то есть в договоре на аренду ячейки указываются условия ее открытия. Помимо этого денежные суммы дробятся на суммы выплат каждому участнику сделки по пакетам и на каждый пакет свои условия. Тут можно развернуться потому, что может участвовать не один объект, а несколько. Поставить условия выдачи денег на регистрацию не одного объекта, а 2 или 3, или столько сколько надо. Сколько денег в пакете знают только посвященные, то есть государственные органы видят только суммы, указываемые в договорах ушедших на регистрацию в ФРС. Реальные суммы лежат в пакетах. Таким образом, способ взаиморасчетов через ячейку используют, если в сделке участвуют несколько объектов; если необходимо передать денежную сумму отличную от суммы, указанной в договоре. Это плюсы. Минусы - Вы прописываете условия открытия ячейки с большим количеством людей, иногда очень сложно договориться. Выполнение условий открытия зависят от людей, которым деньги, лежащие в ячейке, уже не принадлежат. При аренде ячейки, всегда возникает вопрос кому договор (иногда каждой стороне), кому ключ от ячейки. А правда кому? До регистрации деньги принадлежат покупателю, после - продавцу, и то при выполнении условий, указанных в договоре аренды ячейки.
- Вариант, когда деньги передают из рук в руки, я рассматривать не буду, потому что если оценивать степень риска, то этот вариант самый рискованный.
Теперь, в общем, что нужно учитывать при взаиморасчетах. Как известно право собственности в себя включает сразу три права: право расторжения, владения, пользования. Первое и второе у нас точно прекращаются с момента государственной регистрации, а вот право пользования? В квартире могут быть зарегистрированные лица (прописанные), хорошо, если на момент сделки они выписались, а если нет? Тогда учитывайте это во взаиморасчетах, то есть указывайте, что продавец получает все деньги или часть, когда пройдет регистрацию и будет предоставлена справка о то, что на данной площади никто не прописан (не зарегистрирован). Так же решаете вопрос с физическим освобождением. Договаривайтесь об этих условиях до того как пойдете закладывать деньги, и все у Вас получится.
А если Вы чувствуете, что не справляетесь, обратитесь к специалисту.
КАЖДУЮ СРЕДУ, БЕСПЛАТНО, с 10.00 до 11.00 ПО МОСКВЕ Я ДАЮ ЮРИДИЧЕСКУЮ КОНСУЛЬТАЦИЮ.
ПОДРОБНОСТИ И ЗАПИСЬ ЗДЕСЬ:
Вот здесь нажмите и вы подписаны.
Другие мои публикации можно посмотреть здесь.