Один из самых небезопасных вариантов покупки недвижимости — это сделка по объекту, который был получен по наследству. Многие отказываются покупать наследственные квартиры, потому что риск столкнуться с появившимся новым наследником слишком велик, а это неизбежно приведет к судебным тяжбам. Разберемся, стоит ли на самом деле опасаться наследственных квартир или опасность преувеличена.
РИСКИ ПРИ ПОКУПКЕ НАСЛЕДСТВЕННОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
- По Гражданскому кодексу РФ имущество может наследоваться по завещанию или по закону, если завещание не было составлено.
- Завещание — это документ, в котором наследодатель определяет, кому он оставляет свое движимое и недвижимое имущество, и в каком размере.
- Закон определяет очередность наследования, которая зависит от степени родства с наследодателем. Если ни в одной из очередей нет наследников, имущество отходит к государству.
- Наследники одной очереди имеют равные права, распространяемые на одинаковые доли. Если наследник отказывается от своей доли, ее делят между собой остальные претенденты этой очереди, а при их отсутствии право наследства переходит к наследнику следующей очереди.
- Есть лица, которые долю наследства получают обязательно. Это нетрудоспособные родители, дети и супруг.
- Часто возникают ситуации, когда наследодатель оставил несколько распоряжений относительно имущества. В этом случае действовать полагается по последнему завещанию.
- Сложность заключается в том, что наследование затрагивает брачные и родственные отношения, которые не всегда бывают очевидны, и наследники могут оспорить завещание в суде, если им покажется, что оно ущемляет чьи-то права.
Завещание может быть аннулировано у нотариуса или по суду. Основания для этого:
- истинное желание наследодателя относительно распределения наследства не соответствует записанному в завещании, но это нужно доказать;
- завещание противоречит законодательным нормам;
- неправильное оформление;
- завещание было составлено, когда наследодатель страдал от тяжелой болезни, алкогольного или наркотического опьянения и не мог адекватно воспринимать действительность;
- у наследодателя имелись психические отклонения;
- документ не заверен нотариусом или лицами, определенными законодательством;
- отсутствовали свидетели, если закон требует их присутствия;
- завещание было составлено по принуждению под угрозой насилия.
Кроме очередности вступления в наследство закон определяет и сроки, в которые это нужно сделать (полгода со дня смерти наследодателя). Но даже если срок в шесть месяцев пропустили, есть возможность получить наследство. Это произойдет, если суд восстановит этот срок, если наследник не мог знать об открытии наследства. К примеру, находился по работе длительное время в другом государстве, или долго болел — то есть была уважительная причина.
И самое главное: законодательство не устанавливает срок давности. Наследник должен обратиться в суд за восстановлением своих прав не позднее 3 лет с того момента, как он узнал об открытии наследства. А узнать он мог и через 5 и через 10 лет. Если суд признает причину такого долгого отсутствия наследника уважительной, иск будет удовлетворен.
Любая причина из вышеуказанных может стать основой для претензий со стороны появившихся наследников к покупателю и для выдвижения требования расторгнуть сделку купли-продажи.
Мы так подробно остановились на правилах наследования, чтобы было понятно, что сделка с наследственной квартирой является высокорисковой. Прежде чем соглашаться на это, следует рассмотреть все риски, которые могут возникнуть после покупки.
КАК ПРОВЕРИТЬ НАСЛЕДСТВЕННУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ НА ЮРИДИЧЕСКУЮ ЧИСТОТУ
Проверка юридической чистоты квартиры — обязательная процедура при сделках купли-продажи.
Правоустанавливающим документом при сделках с наследственной недвижимостью будет свидетельство о праве на наследство. В нем указано, когда было открыто наследство. Лучше, если квартира принадлежит наследнику более трех лет. Этот срок считается достаточным, чтобы другие наследники заявили о своих правах. Следует также определить, с каким видом наследования предстоит иметь дело: по закону или по завещанию.
В первом случае необходимо выяснить, есть ли другие наследники той же очереди, что и продавец. Если они есть, то о них должен быть отказ от принятия наследства. Если такого документа нет, лучше отказаться от сделки, так как другие наследники могут в любой момент заявить о своих правах, и суд удовлетворит их иски. Поэтому можно попросить у продавца заявление о том, что при появлении новых наследников он рассчитается с ними самостоятельно. Но может случиться так, что новому наследнику деньги не нужны — он претендует на квартиру. Такие споры следует рассматривать в судебном порядке.
Если квартира наследуется по завещанию, могут возникнуть споры с родственниками наследодателя, если они посчитают, что завещание было составлено под давлением, например. Разрешить такой спор сможет только суд.
В случае продажи квартиры наследниками не первой очереди, нужно поинтересоваться, есть ли они и почему не они занимаются реализацией наследного имущества. Если они отказались от наследства, отказ должен быть нотариально заверен.
Еще один документ, которым стоит поинтересоваться — завещательный отказ, в котором прописана обязанность наследника что-то сделать в пользу третьих лиц. Например, бабушка завещала квартиру внуку с условием, что в квартире два года будет проживать дальняя родственница. На квартиру накладывается обременение, о котором покупатель узнает запросив выписку из ЕГРН.
Среди всех рисков при проведении сделки купли-продажи главным является отсутствие у продавца права на продажу — его право на наследство будет оспорено в суде, а сделка будет отменена.
Поэтому нужно всеми возможными способами постараться проверить, нет ли других наследников, которые впоследствии смогут оспорить сделку.
Остальные документы для проверки юридической чистоты квартиры стандартные: паспорт продавца, выписка из ЕГРН, справка о регистрации, архивная справка и т. д.
Если покупатель запросил у продавца все необходимые документы, проверил законность сделки, узнал у нотариуса обстоятельства вступления продавца в наследство, суд сочтет его добросовестным приобретателем, и сделка останется в силе, а компенсацию новым наследникам выплатит продавец наследной квартиры.
ТИТУЛЬНОЕ СТРАХОВАНИЕ НАСЛЕДСТВЕННОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
Значительно снизить риск потери квартиры в результате отмены сделки купли-продажи помогает титульное страхование. В этом случае страхуется не квартира как физический объект, а право собственности на приобретаемую недвижимость. Если после того, как Росреестр зарегистрирует сделку, объявится кто-то, претендующий на эту квартиру, покупатель получит компенсацию от страховой компании.
В договоре титульного страхования указывается:
- объект страхования;
- реквизиты сторон;
- стоимость страховки;
- сведения о квартире и договоре купли-продажи;
- страховая сумма, которую страховая компания обязана будет выплатить.
Процедуру титульного страхования можно пройти как перед регистрацией права собственности, так и после обращения в Росреестр.
Стоимость полиса титульного страхования рассчитывается, исходя из стоимости покупаемой квартиры.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Если тщательно проверить все документы на квартиру, которую продавец унаследовал, можно минимизировать риски того, что сделку отменят, а квартиру придется вернуть продавцу. Есть вопросы по покупке наследственной квартиры? Обращайтесь к экспертам Summus Estate.
********************************
Для выбора подходящей квартиры обращайтесь к экспертам Summus Estate — поможем найти хороший вариант и проконсультируем по всем вопросам.
Мы создаем лучший клиентский сервис в сфере недвижимости и даем прозрачную информацию по каждому объекту.