К понятию «квартира-студия» жители современных городов уже привыкли. Никого не пугает достаточно скромная площадь такого жилья, составляющая в среднем по Москве порядка 25 кв. метров. Такие предложения пользуются спросом, так как стоят дешевле полноформатных однокомнатных квартир.
Несколько лет назад появилось еще одно понятие — «микроквартира». Это квартиры-студии еще меньшего размера — до 20 кв. метров. Так, в августе 2019 года в пятиэтажном здании бывшего общежития предлагалась к продаже квартира площадью 11,6 кв. метров, а самая маленькая квартира в Москве, выставленная на продажу, имела площадь всего 9,8 кв. метров.
ЧТО ТАКОЕ МИКРОКВАРТИРА
Минимальная санитарная норма жилой площади на одного человека по закону — 6 кв. метров. Этот расчет используется для определения жилплощади при выдаче жилья из маневренного фонда. А норма предоставления для Москвы — 18 кв. метров. Это то количество жилой площади, которое предоставляется по договору соцнайма.
Тем не менее, на рынке уже несколько лет можно встретить квартиры площадью менее 17 кв. метров. Обычно такие микроквартиры располагаются на первых этажах многоэтажных домов. Они получаются в результате деления обычных квартир на несколько, по количеству окон: например, из трехкомнатной квартиры легко получить 4 студии.
Закон не разрешает устанавливать санузлы над соседскими жилыми комнатами. Поэтому жилье микрофоромата в старом фонде возможно только на первом этаже (или на втором, если первый занимают коммерческие помещения). Но даже и в этом случае согласование перепланировки возможно не всегда.
Малогабаритные квартиры могут получиться также в результате реконструкции общежитий или гостиниц. Схема выглядит так: инвестор покупает здание, проводит капитальный ремонт с заменой коммуникаций и перепланировкой. Затем жилье продается уже как отдельные квартиры.
Микроквартиры привлекательны, прежде всего, ценой: покупают такие лоты чаще всего одинокие приезжие как первое московское жилье с перспективой в дальнейшем улучшить жилищные условия. Также такие квартиры приобретают родители для своих детей — студентов.
РАЙОНЫ С МИКРОКВАРТИРАМИ В МОСКВЕ
Микроквартиры в новостройках можно найти в любом районе Москвы. Наибольшим спросом пользуется жилье малого формата в Центральном и Западном административных округах, но север города также привлекает покупателей гуманными ценами. Рассмотрим несколько районов, подходящих для поиска микроквартиры.
ЗАПАДНОЕ ДЕГУНИНО
Район в Северном административном округе, старый, обжитой. Здесь можно найти и элитные коттеджи, и жилье эконом-класса в спальных микрорайонах. Здесь активно сносятся пятиэтажки хрущевской поры и возводятся новые дома. Но старая инфраструктура не рассчитана на увеличивающееся количество жителей, поэтому сущетсвует проблема с устройством детей в садики и школы, а также с транспортным обеспечением зажатого между двух железнодорожных веток района.
70% Западного Дегунино — промзона, поэтому экологическая обстановка оставляет желать лучшего. В то же время все эти факторы позитивно отражаются на цене жилплощади, что для покупателей микроквартир особенно важно.
НИЖЕГОРОДСКИЙ РАЙОН
Поскольку основная часть этого района в ЮВАО занята промышленными предприятиями, здесь удобно жить представителям рабочих профессий — можно найти работу по специальности, не выезжая за пределы района. На территории активно возводятся новые жилые комплексы (ЖК Нижегородская, 74, ЖК Новохохловская, 15).
Район считается не самым благополучным с точки зрения экологии, однако в настоящее время здесь активно обустраивают зеленые зоны, парки, скверы, а низкие цены на жилье делают Нижегородский район привлекательным для тех, кто хочет жить в пределах МКАД.
БИБИРЕВО
Всего каких-то 30 лет назад Бибирево считалось непривлекательным для жизни местом. Сейчас — это второй по размеру район в СВАО, старый московский «спальник», где есть все необходимое. Его по праву считают одним из самых зеленых в столице, единственное, что портит экологию — Медведковская промзона.
Инфраструктура района хорошо развита: есть детские учреждения, два ВУЗа, спортивные площадки и сооружения, магазины, поликлиники, ТРЦ. Выехать за пределы Бибирево легко: от станций метро «Бибирево» и «Алтуфьево» 20–25 минут езды до центра.
В продаже можно найти бюджетные квартиры в домах старой постройки, в том числе, и микроквартиры.
ОТРАДНОЕ
К Бибирево примыкает еще один спальный северный район — Отрадное. Из минусов локации — близость промзон. Впрочем основная часть предприятий закрылись, на их территории сейчас расположились склады, автомастерские и т. п. Но постепенно и эта часть Отрадного меняется, строятся новые бизнес-центры, реализуются жилые проекты.
На территории района две станции метро, еще до пяти легко добраться наземным транспортом. Можно сказать, что транспортная инфраструктура достаточно развита. А наличие на территории парков делает жизнь в районе еще более комфортной.
В районе работают 25 детских садов, 22 государственные общеобразовательные школы и одна музыкальная, много учреждений внешкольного образования, спортивных сооружений.
Жилой фонд Отрадного состоит из панельных и блочных зданий, построенных, в основном, во второй половине прошлого века. Пятиэтажные дома попали под программу реновации. Новые жилые комплексы могут появиться в Отрадном только в рамках точечной застройки или на месте бывших предприятий, сроки вывода которых за пределы города пока не определены.
МЕДВЕДКОВО
Еще один спальный район на севере столицы — Медведково. Транспорт: выезд на МКАД, две станции метро, добраться до центра можно и на электричках с платформы «Лось». Крупные торговые центры, магазины шаговой доступности, несколько высших учебных заведений, множество обширных зеленых зон. Из минусов — жители Медведково отмечают перегруженность дорог и недостаток парковок, жалуются на недостаток ресторанов, кафе и фитнес-центра.
ОСТАНКИНСКИЙ
Останкинский — самый престижный и комфортный для проживания в СВАО: зеленый, благоустроенный, со сложившейся транспортной инфраструктурой. Плотность населения невысока, зато есть 2 поликлиники, более 20 заведений дошкольного и школьного образования, магазины и кафе, множество достопримечательностей. Покупают недвижимость в Останкино те, кто ценит близость к центру — с одной стороны и обилие зелени — с другой.
В связи с высоким спросом на вторичном рынке здесь обычно экспонируется не очень много квартир. Наибольшая доля приходится на «новую вторичку» — монолитные дома 2000-х годов постройки. Новые квартиры появляются в результате реновации пятиэтажек, в некоторых из них можно встретить квартиры микроформата.
МАРЬИНА РОЩА
Несмотря на близость к центру Марьина Роща не относится к числу престижных районов столицы. Это отчасти можно объяснить не самым благоприятным расположением — рядом два вокзала, Третье Транспортное Кольцо, а зеленых зон не хватает. Застройка здесь в основном панельная, причем новостроек больше по сравнению со «вторичкой», и представлены они, в большинстве своем, объектами бизнес-класса.
Вопреки исторически сложившейся недоброй славе о повышенной криминогенности, Марьина Роща — вполне пригодный для жизни в столице район. Здесь есть все, что нужно для жизни в мегаполисе. А относительно низкая цена на недвижимость скрашивает плохую экологическую обстановку.
ПЛЮСЫ И МИНУСЫ МАЛЕНЬКОЙ КВАРТИРЫ
Минус микроквартир очевиден — их сверхкомпактность. На нескольких квадратах жилой площади нужно уместить все необходимое. Но нужно учесть изменившееся отношение к дому. Жители современного мегаполиса проводят в нем не так много времени из-за высокой загруженности работой или учебой. К тому же многие бизнесмены, имеющие жилье в другом регионе, но часто приезжающие в Москву по делам, предпочтут иметь такую небольшую «капсулу» для отдыха, чем снимать квартиру или номер в гостинице.
К тому же приобрести подобную микро-студию все-таки лучше, чем комнату в коммуналке или общежитии: не нужно ни с кем делить кухню и санузел.
Главное — маленькая площадь микро-студий делает их доступнее. Хотя квадратный метр такого жилья может быть дороже, чем в полноформатной квартире.
Большой плюс для иногородних покупателей московских микроквартир — возможность стать столичным жителем. Кстати, микроквартиры покупают не только для собственного проживания, но и в целях создания пассивного дохода. При сдаче в аренду они быстрее окупаются, а спрос на жилье в Москве есть всегда.
Минусом будет невозможность во многих случаях использовать маткапитал и ипотеку.
При покупке жилья микроформата нужно внимательно проверять документы, чтобы не оказалось, что купив студию, вы получили не отдельную квартиру, а долю в общей собственности с несколькими сособственниками, что может в дальнейшем сильно осложнить продажу такой недвижимости.
ВЫВОДЫ
На волне снижения общей покупательской способности микроквартиры находят своих покупателей, а раз есть спрос — будет и предложение. Многие застройщики имеют в квартирографии своих жилых комплексов такие предложения. Эксперты считают, что спрос на жилье микроформата будет только увеличиваться, что уже можно наблюдать: количество предложений малогабаритного жилья за год выросло почти в два раза.
Эксперты Summus помогут вам подобрать подходящий вариант и проконсультируют по всем вопросам покупки квартиры.
********************************
Для выбора подходящей квартиры обращайтесь к экспертам Summus Estate — поможем найти хороший вариант и проконсультируем по всем вопросам.
Мы создаем лучший клиентский сервис в сфере недвижимости и даем прозрачную информацию по каждому объекту.