Различие между балконом и лоджией в том, что первый выступает за границы фасада здания и открыт с трех из четырех сторон, вторая же конструкция спрятана в стене. При этом и балконы, и лоджии не включены в жилую площадь квартиры и являются частью общедомового имущества. Тем не менее их размер учитывается в договорах долевого участия.
- Согласно пункту 2 раздела 1 постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, в состав общего имущества включаются в том числе фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции. Общим имуществом МКД владеют собственники помещений. Они пользуются и распоряжаются им в пределах, установленных ЖК РФ, - отметил Алексей Цветков, директор Центра страховой защиты.
Так, в соответствии с частью 1 статьи 26 ЖК РФ переустройство или перепланировку жилого помещения нужно проводить с соблюдением требований действующего законодательства РФ и по согласованию с органом местного самоуправления.
- Если один из собственников решит изменить размер общего имущества, ему нужно провести общее собрание и получить согласие всех соседей без исключения, в соответствии с частью 3 статьи 36 ЖК РФ. Присоединение лоджии к жилой площади оформляется при условии, что это не приведет к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем или установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, - разъяснил Алексей Цветков, директор Центра страховой защиты.
Иными словами кардинально переустраивать лоджию или балкон можно только с согласия соседей.
Теперь обо всем более подробно. Для обустройства балкона в обязательном порядке требуется узаконивание следующих работ:
- Остекление балкона в доме, в котором его не должно быть. Чтобы узнать, можно ли или нет, нужно ознакомиться с техническим паспортом квартиры. Его можно заказать в "Хабкрайкадастре" (Бюро технической инвентаризации - БТИ). Для получения техпаспорта квартиры нужно предоставить удостоверение личности и документ о праве собственности. Если по техническому плану остекление балкона в доме не предусмотрено, то его нужно согласовывать. Если вы этого не сделаете, то ваш самовольно остекленный балкон может быть признан незаконной перепланировкой.
- Переустройство балконной плиты. Согласно Жилищному кодексу, бетонные плиты относятся к общедомовому имуществу. Это значит, что если вы собираетесь переделать основание балкона, то нужно получить разрешение всех соседей.
- Установка козырька. Так как есть риск, что он может стать угрозой для жизни и здоровья других людей, например, зимой на нем вырастут сосульки, которые могут упасть на прохожих, то монтаж козырька следует не только согласовать, но и следить за тем, чтобы из-за его установки не было негативных последствий.
- Строительство балкона на первом этаже. Согласование необходимо, если установка такого балкона не предусмотрена в проекте дома.
- Присоединение балкона к кухне или комнате. В таком случае придется ломать стену, и если этот процесс не согласовать, то перепланировка будет считаться незаконной.
Без согласований вы можете отреставрировать старое ограждение балкона, а также заменить его на аналогичное новое. Если балконная плита требует реставрации, вы также можете сделать это без всяких разрешений, но утяжелять при этом конструкцию категорически нельзя. Если у вас был изначально застекленный балкон, то вы имеете право заменить остекление. Но его внешний вид не должен отличаться от того, которое было при сдаче дома. Категорически нельзя устанавливать на балконах приспособления для сушки белья и цветочные горшки с поддонами за балконным ограждением. Все должно быть внутри и, кроме того, надежно закреплено.
С лоджией у вас будет больше свободы: можно спокойно менять напольное покрытие и ограждения, обшивать и утеплять стены, если при этом не изменяется кардинально фасад здания.
А вот обустроить жилую комнату, кухню или санузел, снеся фасадную стену, которая разделяет комнату и лоджию, без согласования нельзя, поскольку запрещено объединять напрямую неотапливаемые внешние помещения и внутренние. Если вы просто поставите между ними стеклянные панорамные окна, и лоджия останется отдельным помещением - тогда можно.
Как согласовать перепланировку
Процесс получения разрешения такой же, как и для других помещений в квартире. Для начала рекомендуется проконсультироваться в своей управляющей организации, но в целом план выглядит так: нужно заказать проект у специализированной компании, имеющей допуск СРО, а далее согласовать все в своей УК. После этого подготовить и подать в администрацию пакет документов. Для этого необходимо составить заявление, план БТИ, проект, и правоустанавливающие документы на жилье. После того, как разрешение будет получено и перепланировка сделана, необходимо пригласить БТИ или кадастровых инженеров для замеров, получить новый техплан и подать заявление в Росреестр на учет изменений.
Последствия несогласованных работ
Если обустройство балкона затрагивает интересы, права или безопасность ваших соседей, то они могут подать на вас в суд. Тогда придется демонтировать все, что вы установили, а затем заплатить штраф по статье 7.21 КоАП РФ «Нарушение правил пользования жилыми помещениями. Самовольные переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме». Для граждан он составит от 2 000 до 2 500 рублей; для юридических лиц - от 40 000 до 50 000 рублей. Кроме того, у вас могут возникнуть трудности при продаже квартиры: из-за самовольного остекления и других работ сделка может просто не состояться. При покупке жилья спрашивайте документы, в которых прописано, что все перепланировки в квартире согласованы.
И еще
Федеральные СМИ ранее сообщали, что с 1 марта 2022 года собственникам необходимо согласовывать изменения внешнего вида балконов с местными властями. Однако, как разъяснили юристы, конкретного пункта по данному факту в новых правилах как не было, так и нет. Есть запрет самовольной перепланировки и переустройства балкона, но это правило действовало с 2006 года. Что касается штрафов за обшивку и остекление, то они действуют в конкретных регионах, но касаются только объектов культурного наследия и специальных программ по единому облику фасадов.
Напомним, с наступлением теплого сезона хабаровчанам все чаще начинают досаждать курильщики на балконах: мало того что дым просачивается в соседние квартиры, так еще и территория у дома оказывается засыпана окурками. Что делать в таких случаях и можно ли наказать человека за вредную привычку, мешающую соседям, - рассказал юрист.
Рина Курдюмова, новости Хабаровска на DVHAB.ru