За первый квартал застройщики коттеджных поселков реализовали около 1,3 тысячи лотов.
Продажи в организованной застройке вернулись на уровень «до пандемии» - примерно столько же участков и домов девелоперы продавали за квартал в период 2017-2019 годов.
В 2020-м, после первых опытов «самоизоляции» продажи увеличились вдвое, в 2021-м – еще подросли, в 2022-м начался спад.
Наверное, можно сказать, что рынок «возвращается к норме». На самом деле «норма» изменилась, прежде всего – поменялись требования к характеристикам объектов.
Объем предложения несколько сократился. В предыдущие два года в листингах насчитывалось около 16,8 тысяч вариантов (участков с подрядом или без, домов или секций в таунхаусах) в коттеджных поселках.
Сейчас – примерно 16,1 тысяча лотов. Аналитики недавно заявляли, что «в 20% поселков продажи заморожены» - «Пригород» не нашел подтверждения.
Есть несколько проектов, где продажи (по тем или иным причинам) приостановлены, но это не массовое явление.
По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», весной 2023 года на загородном Петербурга и Ленобласти в открытой продаже находится 324 коттеджных поселка, в том числе 31 проект с таунхаусами.
Основной объем предложения - участки без подряда: 81%. Остальное - домовладения и таунхаусы. За три месяца застройщики вывели в продажу всего 300 лотов – это антирекорд, минимальный показатель за всю историю рынка.
Девелоперы почувствовали снижение спроса и не хотят рисковать.
Важным фактором становится конкуренция коттеджных поселков – с вторичным рынком, с массивом предложений участков и домов в населенных пунктах, в «старых» садоводствах и тех же поселках, где продажи «от застройщика» уже закрыты.
По сведениям «Авито», средняя цена участка в Ленобласти – около 1,5 млн рублей. По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», средний бюджет сделки с участком – 2,3 млн рублей.
Отметим также, что на вторичном рынке Росреестр фиксирует в несколько раз больше сделок, чем КЦ «ПН» - на первичном: 17,8 тысяч договоров купли-продажи участков за первый квартал.
23% сделок в коттеджных поселках проходят в ценовой группе «до 100 тысяч рублей за сотку» (в среднем – 0,7 млн за участок). Дешевые наделы расположены на южном направлении: Ломоносовский, Тосненский, Гатчинский районы).
Самый массовый сегмент – от 100 до 200 тысяч рублей за сотку (1,5 млн за надел) – в этой группе зафиксировано 35% продаж. Такие лоты можно найти и во Всеволожском районе, на него приходится примерно треть сделок в данной ценовой группе. 24% продаж в 1 квартале составили участки по цене от 200 до 300 тысяч за сотку, бюджет сделки – 2,2 млн рублей.
На сделки в дорогом сегменте – 300 тысяч за сотку и выше – приходится 18% продаж. Но дорогие проекты – отдельная история: в этом году здесь прибавилась всего пара проектов: КП «Оберег» и «Никольские поместья».
Причем в «Обереге» участки реализуются только с подрядом, уже подписаны первые договоры.
Участки стоимостью от 500 тысяч рублей и выше сосредоточены (в основном) в Выборгском районе (в зоне Репино-Ленинское), а также в Петродворцовом (Петергоф) и Всеволожском (возле Вартемяг и Лесколово).
По оценкам участников рынка и экспертов, продажи во многих проектах, выведенных в продажу на пике спроса (в прошлом и позапрошлом году) идут существенно медленнее, чем ожидали застройщики.
Это не так критично, как для многоквартирных домов. Но время, отведенное на подключение сетей и благоустройство, может растягиваться.
Загородный рынок сейчас живет под диктовку покупателя.
Экспертный курултай
Ольга Трошева, руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость»:
- В начале года сохраняется тенденция замедления темпов прироста цен на домовладения и таунхаусы ввиду достижения достаточно высоких планок (спрос реагирует снижением объема сделок в этих сегментах).
В формате участков без подряда в среднем по рынку плавно увеличивается средняя стоимость лота. Однако с конца 2022 года и на протяжении первого квартала 2023-го девелоперы активнее предлагали акции и скидки на приобретение земли. Это также говорит о переходе к состоянию «рынка покупателя».
Кроме того, первичный загородный рынок будет реагировать на создание «навеса вторичного предложения», о чем свидетельствуют данные Росреестра.
В период активного роста цен на объекты загородной недвижимости в него вошли многие инвесторы, их ожидания также будут оказывать влияние на уровень цен.
Дмитрий Новосельцев, руководитель «1-ой Академии недвижимости»:
- Конкуренция между первичным загородным рынком и «вторичкой» имеет место, однако сравнивать только цены – неправомерно. Необходимо учитывать весь набор параметров: наличие инфраструктуры, инженерии, подъездов, социальный состав ближайшего окружения и т.д.
На автомобильном рынке тоже растет доля продаж «автомашин с пробегом», это не от хорошей жизни. В целом покупателей, которые могут себе приобретать более дорогие лоты в современных коттеджных посёлках, действительно стало меньше.
Отчасти это фактор компенсируется развитием ипотечных программ для ИЖС: в наших проектах «Сосновские горки» и «Разметелево» примерно четверть сделок проходит с привлечением ипотечного кредита.
Кроме того, усиливается расслоение рынка: проекты с «задержкой развития» вызывают вопросы; в поселках, где каждый этап реализуется по графику, продажи идут вполне успешно.
Вадим Новиков, девелопер КП «Оберег»:
- На средний уровень цен на участки без подряда влияет множество факторов, в том числе – стремление части продавцов избавиться от активов в связи с переездом (релокацией).
В высоком ценовом сегменте стоимость лотов растет, в том числе – из-за увеличения стоимости материалов и рабочей силы на протяжении предыдущего года.
Спрос на дорогие домовладения становится более осторожным и взвешенным: покупатели стараются минимизировать риски, учитывают все нюансы концепции, успех (или неудачу) реализации других проектов застройщика, темпы реализации объектов инфраструктуры и пр.
Дмитрий Зюзин, генеральный директор ГК «Т-Дом»:
- Цены на загородную недвижимость выросли после двух ажиотажных «пандемийных» лет. Сейчас наступил период относительной стабильности. Готовых домов по адекватным ценам в продаже почти не осталось.
В зоне риска – дорогие проекты на большой удаленности от города: затраты на то, чтобы построить дом в петербургском пригороде или в области в 100 километрах от КАД, практически одинаковые.
На первый план выходят преимущества локации (водоем, лес, отсутствие транзитных потоков). Но участков с такими свойствами в открытой продаже практически нет, а если есть – то по завышенным ценам.
Полагаю, конкуренция между вторичным рынком и сегментом коттеджных поселков приведет к стабилизации цен на участки.
Кроме того, часть потенциальных покупателей, рассмотрев все возможности, может прийти к выводу, что проще арендовать загородный дом, чем строить или покупать готовый.
Алексей Васильев, девелопер, генеральный дирректор компании «Вилла Эксперт»:
- На динамику цен в загородном сегменте влияет не только спрос со стороны будущих собственников, но и инвестиционный. Доля инвестиционных покупок последние годы растет.
Это связано и с относительно низким порогом входа, и с увеличением популярности загородного отдыха. Кроме того, при покупке участка следует учитывать перспективу: например, реконструкцию прилегающих трасс и улучшение транспортной доступности, включение ближайших населенных пунктов в программу социальной догазификации и пр. Такие изменения могут привести к заметному росту стоимости актива.