Полумёртвый рынок ссуд на покупку недвижимости может вскоре окончательно прекратить своё существование, так как регулятор начал резко ужесточать требования к его участникам. Это касается как банков, так и самих граждан. Ипотека ещё подорожает, хотя больше, казалось бы, уже и некуда — ставки и так неподъёмные. Более того, сам рынок недвижимости также замер — уж больно неопределённая ситуация в стране, контуров будущего не видно совсем…
- «Банки будут обязаны применять надбавки к коэффициентам риска в отношении ипотечных кредитов на новостройки, в том числе в течение года после их ввода в эксплуатацию. Банки смогут выбрать — считать год с момента получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию или с даты оформления залога готового жилья по такому кредиту.
- Предусмотрено поэтапное повышение требований к минимальному первоначальному взносу: с 1 июня 2023 года — 20%, с 1 января 2024 года — 30%", — говорится в сообщении Центробанка.
Около 30−35% — таков был размер первоначального взноса при покупке недвижимости в долг в спокойном 2021 году. Сбербанк отчитался о 32%, Дом. рф — о 36%.
Но уже в 2022-м всё упало, у того же Дом. рф — до 26%. То есть более чем существенно. Причём не факт, что цифры не «скорректированы», статистика — она штука такая…
- «Повышение первоначального взноса приведет к снижению доступности жилья для населения. В первую очередь это коснется наименее обеспеченных слоёв населения: низкий первоначальный взнос на фоне роста цен на недвижимость позволял заёмщику стать собственником квартиры уже сейчас, без длительного ожидания.
- Теперь заёмщики из данной категории будут вынуждены использовать для оплаты первоначального взноса более дорогие потребительские кредиты и микрозаймы", — отметила главный аналитик управления ипотечных продуктов «Росбанк Дом» Ирина Бабина.
Это факт. Но в текущей обстановке скорее теоретизирование. На рынке недвижимости в целом творится явно что-то неладное.
- «К концу I квартала 2023 года в результате действия льготных программ и их комбинирования с маркетинговыми схемами от банков и застройщиков разница в ценах первичного и вторичного жилья увеличилась до 40%.
- Это создает риски, в первую очередь, для ипотечных заёмщиков. Если заёмщик не сможет обслуживать кредит, то стоимости квартиры может оказаться недостаточно для погашения долга по ипотеке», — это тоже из материалов ЦБ РФ, из отчёта «Обзор финансовой стабильности» за май 2023 года.
Любопытно, не правда ли?
Одна и та же квартира на «первичке» и на «вторичке» не может отличаться в цене в полтора раза, это нонсенс. Особенно учитывая те риски с новостройками, о которых говорит ЦБ. В переводе на русский — кривые документы на введённые в эксплуатацию дома. Хотя уже не только это.
- «В связи с многочисленными обращениями граждан о низком качестве многоэтажного жилищного строительства направил в адрес председателя правительства РФ Михаила Мишустина депутатский запрос об ужесточении государственного контроля в жилищном строительстве.
- Строительные компании, качество работ которых будет оцениваться жильцами негативно, должны будут лишаться прав работы в наиболее привлекательных регионах и либо ликвидироваться, либо переносить свою деятельность в регионы с дефицитом жилья, низкими объёмами и динамикой жилищного строительства до нормализации качества строительства", — отчитывается зампред комитета Госдумы по экономической политике Михаил Делягин.
На рынке недвижимости сейчас прослеживается вроде бы как странноватая тенденция — значительная часть новостроек, которые были сданы и куплены в 2022 году, выставлено на продажу. Да, частично по причине того, что люди не могут обслуживать ипотеку. Но не только — качество домов настолько отвратное, что жить там порой и вовсе невозможно. Застройщики «кроили» каждую копейку, экономили на всём, и, немного пожив в таких «хоромах», люди стали пытаться от них избавиться. Увы, это не так-то и просто…
- «Около 20% продаваемых в России квартир расположены в домах, построенных после 2020 года. Для рынка новостроек эти квартиры создают существенную конкуренцию, так как это уже готовое жильё, которое часто продаётся с хорошей скидкой от существующей рыночной цены.
- Кроме того, такие квартиры нередко продаются с ремонтом, мебелью и бытовой техникой, то есть покупателю удастся избежать этих дополнительных капитальных затрат на обустройство жилья. Такой большой объем предложения квартир в новых домах связан с ажиотажным спросом на новостройки последние несколько лет", — считает директор федеральной компании «Этажи» Ильдар Хусаинов.
Посему то, что нынче творится на «первичке» — совершенно искусственное явление, причём не подкреплённое никаким спросом. Владельцы компаний-застройщиков будто просто сговорились и решили держать высокий уровень цен. Авось, чиновники вновь им помогут, придумают ещё какой-то механизм субсидирования. То есть, по сути, перекачки бюджетных средств в их карманы.
- «К концу прошлого года начались какие-то продажи, во всяком случае, на рынке недвижимости стало заметно некое шевеление. Вроде как люди начали привыкать к реальности с СВО, жить с ней.
- Но сейчас, после начала событий в Белгородской области и не только, снова всё встало, люди в полной растерянности, это касается как покупателей, так и продавцов. Это если на минуточку забыть о том, что в этом году у людей ещё меньше денег, чем в прошлом», — говорит частный риэлтер Татьяна Иванова.
И чиновники, судя по всему, активно помогают.
- «Нужно понять, какие задачи стоят перед страной в период проведения СВО. Вроде как наш президент говорил о необходимости достижения технологического суверенитета, так дайте нам возможность этим заняться!
- Или вы считаете, что в долгосрочную ипотеку квартиры гастарбайтерам продавать можно, а предприятиям, которые готовые заниматься производством импортозамещающей продукции, такого же рода условия вы предоставить не можете? Что вообще происходит?» — вопрошает директор Череповецкого литейно-механического завода Владимир Болглаев.
Таким образом, «ипотечная загадка» — русские люди не берут ссуды на покупку недвижимости, а банки постоянно отчитываются о росте кредитного портфеля по данному виду продукта — похоже, имеет свою разгадку. И, как несложно догадаться, качество этих активов оставляет желать лучшего. Посему тревогу Центробанка можно понять. Да, «ипотечный пузырь» надувается, причём исключительно руками чиновников, которые тащат в Россию чужих людей.
«Пытаюсь понять: это уже „прорыв“? Или всё ещё пока „рывок“? Или это наконец-то „Майские указы“ заработали и Нацпроект „Демография“?
- Убыль населения РФ за последние три года (с 2020 года по 2022 год) — свыше 2,3 млн. человек! С начала 2023-го (январь-март) умерших больше родившихся ещё на 148 тысяч! Смертность выше рождаемости в 1,5 раза!
- Из 85 регионов 78 — вымирают! Феодалы замещают „поднимаемый с колен“ „глубинный народ“ мигрантами, одновременно стимулируя рост преступности, коррупции и социально-обусловленных заболеваний», — говорит экономист Владислав Жуковский.
И, как мы видим, сюда же стоит добавить и риски банковской системы. Массовые неплатежи мигрантами по ипотеке — а таковые очень даже вероятны! — могут спровоцировать аналогичное явление и среди законопослушных россиян. Перед законом все должны быть равны, так ведь?
По сути, ЦБ сейчас закрывает ипотечный рынок — 30% первоначального взноса сейчас мало у кого есть, даже 20% уже проблема. В принципе, решение разумное. Но есть все ощущения, что спохватились поздно. И «пузырь» таки лопнет. С треском и, хорошо, если обойдется только нервами.