Узнайте, как ориентироваться в сложном налоговом законодательстве в отношении инвестиционной недвижимости, включая способы экономии.
Есть определенные вещи, которые вы можете сделать как инвестор в недвижимость, чтобы помочь управлять своим налоговым счетом и максимизировать прибыль после уплаты налогов на инвестиции. Однако для этого вам необходимо понимать основные способы налогообложения портфелей инвестиционной недвижимости. Вы также должны иметь общее представление о некоторых абстрактных понятиях, таких как расчет налоговой базы, а также амортизация капитальных вложений.
Предупреждение: эта статья не сделает вас экспертом. Но он познакомит вас с базовой терминологией, чтобы вы могли лучше подготовиться к встрече со своим налоговым консультантом.
Налогообложение дохода от аренды
IRS облагает налогом портфели недвижимости живых инвесторов двумя основными способами: подоходным налогом и налогом на прирост капитала. (Третий способ, налог на наследство, применяется только к мертвым инвесторам).
Доход от аренды облагается налогом — как обычный подоходный налог. Это означает, что вы должны декларировать это как доход в своей налоговой декларации и платить подоходный налог. В отличие от заработной платы, доход от аренды не облагается налогом FICA.
Ваш доход — это все, что вы получаете от арендной платы и роялти за недвижимость, за вычетом любых вычитаемых расходов. Вы не можете вычесть все, хотя. Вы можете вычесть только проценты по ипотечному кредиту и ремонт, который восстанавливает имущество до его первоначального минимально функционального состояния. Вы не можете вычесть капиталовложения, такие как новые здания, дополнения или ремонт. Подробнее об этом позже.
Налог на прирост капитала
Второй налоговый счет, о котором вам нужно беспокоиться, это налог на прирост капитала. IRS облагает вас налогом с любой чистой прибыли, которую вы получаете от собственности при ее продаже. Если вы продаете недвижимость и владеете ею менее года, вы платите краткосрочный налог на прирост капитала, который равен ставке вашего налога на предельный доход. Если вы относитесь к группе с 28-процентным налогом, вы будете платить 28-процентный налог на краткосрочный прирост капитала.
Если вы владеете недвижимостью в течение 12 месяцев, вы будете иметь право на более выгодный долгосрочный прирост капитала. В зависимости от вашего предельного налога на прибыль, эти налоги могут варьироваться от 0% до 15%. Однако во всех случаях IRS берет меньшую долю от долгосрочной прибыли, чем от обычного дохода или краткосрочной прибыли.
Расчет прироста капитала
Вы платите налог на прирост капитала с разницы между продажной ценой недвижимости и скорректированной налоговой базой. Ваша скорректированная налоговая база для недвижимости – это первоначальная стоимость, уплаченная вами за недвижимость, плюс любые суммы, вложенные в ремонт и улучшения (включая затраты на рабочую силу в этих проектах), которые вы ранее не вычитали из налогов.
Если у вас есть вычеты, связанные с недвижимостью, вы вычитаете их из своей налоговой базы. Если ваша скорректированная налоговая база выше, чем ваша продажа, вы несете убыток капитала. Вы можете вычесть капитальные убытки за данный год из прироста капитала, чтобы уменьшить свой налоговый счет. Если у вас больше потерь капитала, чем прироста капитала, вы можете «перенести» эти убытки капитала на будущие годы, чтобы компенсировать будущие приросты капитала. Если у вас нет прироста капитала, вы можете ежегодно вычитать 246 000 рублей, пока не признаете все переносимые убытки от прироста капитала.
Как отсрочить налоги на прирост капитала: введение в подобные биржи
IRS предоставляет важное исключение из налога на прирост капитала, сделанное на заказ для инвесторов в недвижимость: если вы владеете инвестиционной собственностью, вы можете продать свою собственность с прибылью и перевести свои деньги в другую недвижимость в течение 60 дней без необходимости платить налоги на прирост капитала вообще. Эта транзакция известна как обмен по разделу 1031, названный в честь раздела Налогового кодекса РФ, который разрешает это. Вы не можете обменять арендуемую недвижимость на личную резиденцию или наоборот. По этой причине такие обмены называются равноценными, поскольку имущество, которым вы его заменяете, должно быть в значительной степени похоже на то, что вы продали.
Обмен 1031 позволяет инвесторам в недвижимость отсрочить уплату налога на прирост капитала, что является еще одним преимуществом по сравнению с инвестированием в паевые инвестиционные фонды, акции, облигации и другие ценные бумаги или предметы коллекционирования. Вне пенсионного счета вы должны заплатить налог на прибыль от этих предметов до 15 апреля года, следующего за тем, как вы их продали.
Износ и амортизация
Это широкая концепция, поэтому мы можем охватить здесь только самые основы. Когда вы покупаете инвестиционную недвижимость — будь то здание, компьютер или лошадь — IRS знает, что объект не будет вечно молодым и новым. Со временем недвижимость будет падать в цене. Амортизация — это процесс получения вычета для компенсации снижения стоимости имущества в течение года.
Примечание. Вы не можете амортизировать свое личное место жительства. Вы можете только амортизировать инвестиционную недвижимость.
Земля, конечно, не обесценивается. Но полезные ископаемые под землей делают. Если вы добываете нефть или другие полезные ископаемые, или древесину, если на то пошло, из земли, вы будете учитывать постепенную потерю стоимости посредством процесса, называемого истощением.
Точно так же, когда вы покупаете инвестиционную недвижимость или капитальное оборудование со сроком полезного использования более года, IRS знает, что вы будете использовать это имущество для получения дохода в течение длительного времени.
За исключением определенных обстоятельств, IRS не позволяет вам вычесть полную стоимость ваших инвестиций в первый год. Вместо этого вы должны амортизировать свои инвестиции в течение нескольких лет. Для недвижимости вы должны распределить вычет на 27,5 лет.
Правила пассивной активности
Опять же, эти правила сложны. Но в двух словах, если вы являетесь пассивным инвестором — то есть вы не работаете изо дня в день в сфере управления своими инвестициями в недвижимость — вы подпадаете под действие правил пассивной деятельности. По сути, вы можете вычитать пассивные убытки только в той мере, в какой вы можете аннулировать прибыль от пассивной деятельности. Эти правила ограничивают вашу возможность использовать убытки от пассивной деятельности для компенсации прироста капитала в других частях вашего портфеля. Конгресс ввел эти правила в 1986 году, чтобы устранить налоговые лазейки и неправомерные налоговые убежища.
Большинство арендодателей-индивидуалов-инвесторов могут при необходимости вычесть до 2 050 000 рублей в год в качестве убытков от сдаваемой в аренду недвижимости (при условии ограничения дохода). Надеюсь, вам не придется часто пользоваться этим положением.
Налог на недвижимость
Будьте готовы платить налоги на недвижимость местным и окружным органам власти каждый год. Ваше местное правительство оценит рыночную стоимость вашей собственности при ее «наилучшем и оптимальном использовании» и будет взимать с вас процент от этой стоимости каждый год. Однако вы можете вычесть налоги на имущество из дохода от аренды, при условии, что налог на имущество оценивается единообразно во всей юрисдикции и не является специальным налогообложением.
Другие налоговые вычеты
Следите за возможностями, чтобы получить вычеты для этих общих расходов на инвестиции в недвижимость:
- Ипотечный процент
- Юридические расходы, связанные с вашей инвестиционной недвижимостью или бизнесом
- Пробег
- Коммерческое использование вашего дома (вычет домашнего офиса)
- Рекламные сборы
Сотрудники (но если они работают над капитальным ремонтом или ремонтом, вы должны амортизировать затраты на их рабочую силу как часть ваших капитальных вложений, а не как расходы текущего года).
#недвижимость #налог #налоговый вычет #износ #капитал #аренда