На днях вице-президент банка ДОМ.РФ, директор по автоматизации и аналитике корпоративного бизнеса, сделал любопытное заявление:
"Строящееся, но ещё не проданное жилье, может реализоваться за 30 месяцев, если остановить всю будущую стройку — хуже недавних 15-20» Интерфакс-Недвижимость / Нераспроданные новостройки в РФ могут быть реализованы за 30 месяцев - эксперт (interfax.ru)
Подобный «расчёт» интересен вдвойне, когда он поступает от топ-менеджера уполномоченного банка в сфере жилищного строительства. Почему? Например, удивительна экономическая модель, в рамках которой указан срок реализации. Расчётная величина реализации в 30 месяцев, по мнению г-на Кузавова, вероятна только в случае, если остановить всю будущую стройку.
Было бы не удивительно услышать что-либо подобное от физика-теоретика, рассуждающего о каком-нибудь явлении в чистом вакууме. Однако услышать подобный прогноз от представителя одного из крупнейших банков, который хоть в какой-то мере должен быть знаком с экономикой — это нонсенс.
Любой экономический расчёт имеет хоть какую-то ценность только в том случае, если он основывается на реальных процессах жизнедеятельности человеческого общества. А в современной жизни невозможно остановить какой-либо процесс по производству благ для устранения негативного эффекта.
О кризисах перепроизводства при капитализме
Безусловно, в 19 веке при наступлениях экономических кризисов, классическим из которых является кризис перепроизводства, схема с остановкой заводов практиковалась довольно часто. Капиталисты вышвыривали рабочих на мороз до изменения конъюнктуры рынка. Реализовывали складские запасы, а потом брали оголодавших рабочих обратно.
Такая схема работала до поры до времени, поскольку государству это было не выгодно: голодные бунты, снижение налоговых доходов и т.п. В результате в конце 19 века возникло трудовое законодательство, появились профсоюзы, и у рабочих появились какие-то гарантии, а у работодателей обязательства, в том числе финансовые.
Кроме того, с усложнением производственных и экономических процессов капиталисты поняли, что выгодней не останавливать производство полностью, а сокращать его до рентабельных величин. Лишнюю же продукцию, чтобы она не влияла на ценообразование и не понижала прибыль, проще уничтожать Кризис перепроизводства. Как и зачем уничтожают еду, одежду и технику в отличном состоянии — Сноб (snob.ru).
Ну а если уничтожение слишком дорого и требует больших затрат, то можно, купив дешевую землю, просто складывать лишний товар с глаз долой. Например, так поступают с автомобилями В мире есть тысячи автомобильных «кладбищ», где стоят никому не нужные новые автомобили (1gai.ru).
Для чего все эти мероприятия?
Цель всех этих мероприятий — прогнозируемый сбыт производимого товара с максимальной прибылью и исключение фактора перенасыщения предложения, при котором неизбежно понижение прибыли. Те капиталисты, которые не умеют в такое играть – не выживают.
Именно поэтому в 21 веке можно сократить процесс производства. Можно также поддержать спрос за счёт кредитования. Можно трансформировать модель экономики, наконец — но невозможно остановить какую-либо отрасль на длительный срок для того, чтобы нивелировать последствия перепроизводства.
Это азбука капиталистической экономики. И особенно в России, где благодаря пережиткам СССР трудовое законодательство всё ещё не так плохо защищает наёмных работников, как этого хотелось бы некоторым капиталистам.
Поэтому из сказанного топ-менеджером банка ДОМ.РФ можно сделать лишь один вывод. Текущим управленцам банковского и строительного секторов не хватает квалификации для того, чтобы оценить возникшие риски в реальных условиях и предложить стратегию, в рамках которых можно было бы выйти из кризиса перепроизводства в строительстве.
Отсутствие реакции на некомпетентность вызывает изумление
О какой трезвой оценке происходящего на рынке недвижимости может идти речь, если уполномоченный государством банк на профессиональной конференции высказывает инфантильное и совершенно не профессиональное мнение — и это не вызывает никакой дискуссии?
От профильных СМИ, эксперты которых могли бы хорошо порезвиться на тему компетентности отдельных «профессионалов», не поступило никакой реакции на прогноз вице-президента банка ДОМ.РФ. Он ведь не чиновник и не военный, да и тема простая, экономическая. Неужели в стране больше не осталось профессиональной, экспертной журналистики, которая может хлестко пройтись по тем, кто на это напрашивается?
Нет публичного обсуждения проблемы со стороны застройщиков или банков, которые прямо заинтересованы в решении вопроса. Ведь хоть и на уровне ниже плинтуса, но проблема обозначена. Её надо решать. Почему? Потому что, если экономическая жизнь в стране не остановится, то не будет ситуации, при которой «вся будущая стройка станет».
Прогноз, при котором перепроизведённые объемы можно реализовать за 30 месяцев — это полная туфта?
Примерно такая же далекая от реальности, как расчёт ребёнка, который думает: вот я стану взрослым и буду получать зарплату 100 000 рублей. За 3 года накоплю на машину, за 5 лет на квартиру и т.п.
Ребёнок не учитывает, что кроме того, как зарабатывать, ему придётся и тратить. И все его расчёты растянутся на десятки лет и решатся только за счёт ипотеки и кредитов. А возможно, вообще никогда не сбудутся.
Мы все понимаем, что ребёнок не знает, как и когда он сможет реализовать желаемое, поэтому взрослые просто не мешают детям мечтать. Это безобидно, ведь жизнь долга и сложная, а время для мечтаний очень скоротечно.
Однако ситуация не настолько проста в случае с оценкой ситуации представителем ДОМ.РФ и отсутствием общественной дискуссии по сказанному.
Наука экономика изучает проблему использования ограниченных ресурсов с целью удовлетворения неограниченных общественных потребностей. Если по-простому, то задача экономиста решить, куда и в каком объеме направить имеющиеся у государства ресурсы, чтобы решить наиболее важные проблемы в краткосрочной, среднесрочной и долгосрочной перспективе, с учётом постоянно изменяющихся условий.
Разберем это на примере жилищного строительства
В 2020 году был принят Указ «О национальных целях развития Российской Федерации на период до 2030 года» Указ о национальных целях развития России до 2030 года • Президент России (kremlin.ru).
В рамках этого указа была поставлена цель:
«улучшение жилищных условий не менее 5 миллионов семей ежегодно и увеличение объема жилищного строительства не менее чем до 120 миллионов квадратных метров в год».
Указ Президента РФ — это классический пример долгосрочного планирования, в рамках которого были осуществлены различные мероприятия. Введена льготная ипотека, поддержка застройщиков на различном уровне и т.п.
Первоначально это привело к простому повышению цен, которое в рамках обычной экономики, без учёта СВО и санкций, было легко преодолеть за счет повышения доступности кредитования.
Затем после СВО ситуация на рынке недвижимости усложнилась, и с реализацией жилья возникли проблемы. На рынке жилья появился огромный навес не проданных квартир, которого никогда не было в истории России за всю 1000 лет её существования как государства. И, возможно, именно поэтому сходу нет профессиональных решений, как с этим быть.
Например, Президент страны понимает, что на рынке жилья происходит что-то ненормальное. Путин предупредил о риске сокращения застройки из-за «затоваривания» на рынке жилья | Forbes.ru. Президент у нас один, а вопросов много, именно поэтому он, как и любой руководитель подобного уровня, озвучивая свою позицию, использует рекомендации советников.
Судя по рекомендациям о поддержании спроса на жильё, понимают ли советники, в какой ситуации уже оказалась строительная отрасль и экономика страны и к чему это приведёт?
Повысить спрос в условиях текущей неопределённости, рисков СВО и санкций – задача объективно сложно решаемая
Для того, чтобы повысить спрос, необходима стабильная экономика без краткосрочных (как мы надеемся) проблем вроде ситуации в некоторых населённых пунктов Белгородской области и других аналогичных сложностей.
Ведь в капиталистическом обществе для повышения спроса есть всего 2 механизма. Наращивание спроса за счёт предоставления дешевой ипотеки и повышение уровня жизни населения.
Учитывая, что реальные доходы россиян с 2013 года только уменьшаются, то не получается сыграть в системную экономическую политику по повышению уровня жизни Россияне-2023 беднее россиян-2013 на 6,5% / Экономика / Независимая газета (ng.ru).
Ну а искусственный спрос на жильё за счёт льготной ипотеки — это штука неплохая, но он работает, как минимум, когда получатель ипотеки уверен в сохранности жилья на всём протяжении выплаты кредита.
При этом, в информационном поле на слуху всего 2 варианта решения проблемы. Консервативно-неэффективный от советников по строительству. И инфантильно-туфтовый от профильного банкира. То есть по сути проблема есть, а решения как такового нет.
Более того, нет ни нормальной общественной дискуссии по ситуации, ни императивного решения, которое в текущих непростых условиях, скорее всего, могло бы оказаться лучшим.
Что делать?
И для общественной дискуссии, и для императивного решения должен быть осуществлен примерно такой расчёт.
«Для того, чтобы реализовать построенное за «X» месяцев, нам надо уменьшить жилищное строительство на «Y» лет на «Z» объемов. Для того, чтобы сохранить строительную отрасль (кадры, механизацию и т.п.), надо обеспечить строительные организации иными, в том числе государственными заказами (дороги, мосты, заводы, порты, да мало ли что) на период сокращения объемов».
Без подобного расчёта строительная отрасль, действуя в парадигме Указа от 2020 года, довольно скоро создаст такие объемы перепроизводства жилья, с которыми вообще будет непонятно, что делать в рамках текущего устройства экономики в РФ.
Квартиры — это не машины и не продукты. Их нельзя утопить и сложить в тёмный угол для того, чтобы дорого продавать объемы, необходимые для удовлетворения спроса и сохранения цен.
Построенное жильё постоянно требуют расходов (отопление, содержание территории, налоги и т.п.). Каждый квадратный метр нереализованного жилья в построенном доме требует от застройщика расходов. И чем больше этих метров, тем тяжелей финансово застройщику.
Застройщик будет пытаться строить меньше, продавать дешевле и сократить расходы, чтобы выйти из кризиса перепроизводства. Но поскольку остановить новое строительство застройщику невозможно, так как будут утеряны кадры, механизация, деловые связи и т.п., то и кризис сам собой не решится.
Строительство будет продолжаться и объемы непроданного жилья будут увеличиваться.
Тем более, что ЦБ РФ ведёт слишком активную политику по удорожанию ипотечного кредитования со своими целями Требования к взносу по ипотеке выросли. Чем это грозит покупателям жилья :: Деньги :: РБК Недвижимость (rbc.ru). И эта политика неизбежно приведёт к падению спроса, которое все мы увидим уже этим летом.
И что будет?
Застройщикам и продавцам вторички в реалиях перепроизводства придётся тяжело, а рынок недвижимости покажет новые спирали снижения цен, которые ранее казались невозможными.
Коснётся это не только первичного, но и вторичного жилья, поскольку, как мы выяснили, чтобы распродать построенное, понадобится намного больше 30 месяцев. У застройщиков есть неплохое лобби, которое будет поддерживать их продажи всеми силами. У собственников вторичного жилья таких возможностей нет. Но это не самое важное.
Как ни удивительно, но строительный комплекс и его развитие — это одно из того немногого, что за последние 30 лет, действительно, получилось. С недостатками, куда же без них, но получилось. Он работает. Есть коллективы, кадры, оборудование. Это плод многолетних усилий, который может быть уничтожен в рамках текущего кризиса перепроизводства.
И нет смысла смотреть в сторону Китая и камлать на ситуацию с их застройщиками, которые выживают, хотя спрос и падает. У китайцев пока что нет никакого СВО и соответствующих трудностей. Конечно, при адекватной текущей ситуации экономической политике строительную отрасль можно сохранить. Есть проверенные временем рецепты и опыт других стран, находящихся в столь же непростых условиях, как Россия сегодня.
В нашей стране хватает умных и квалифицированных специалистов, которые могли бы решить проблему перепроизводства в текущих условиях. К сожалению, вместо их голоса СМИ нас однобоко информируют о высказываниях сотрудников, руководитель которых прославился не экономическими достижениями, а мемом «Лет ми спик фром май харт».
Кто-то может верить в то, что люди меняются, и если с руководства спортом их поставить в другую отрасль, то они могут показать лучший результат. Судя по изумительным репликам представителей команды ДОМ.РФ, нельзя однозначно поддержать этот тезис. "Рынок восстановился". Гендиректор ДОМ.РФ Виталий Мутко - о том, что сейчас происходит с ипотекой.
Есть основания считать, что если в течение 2023 года уровень управленческих решений будет сохраняться на текущем уровне, то уже в 2024 году текущий кризис может значительно усилиться. Например, на начало 2024 года ЦБ обещает создать условия, при которых первоначальный взнос по ипотеке должен будет составлять не менее 30%.
Всё это дополнительно ударит по застройщикам, которые действуют в устаревшей парадигме «даёшь объемы» Минстрой ожидает повторения рекорда по вводу жилья в 2023 году :: Жилье :: РБК Недвижимость (rbc.ru). Но это вовсе не удивительно, когда их полностью финансируют такие мощные специалисты по экономике, как управленцы из ДОМ.РФ.
И еще важные моменты
Надо понимать чётко, что на сегодня весь процесс строительства в рамках проектного финансирования обеспечивают банки. Они же хранят деньги дольщиков, спрос которых на покупку жилья опять же обеспечивают банки за счёт кредитов. Ну и те же банки выпускают деривативы, на перепродаже которых банкиры многократно дополнительно наживаются.
У нас традиционно принято ругать исключительно застройщиков. Есть, за что, и мы не исключение. А вы не задумывались, что их роль и заработки могут быть намного меньше, чем у тех же банкиров, у которых на руках все рычаги для управления процессом?
И по строительству главный из банков — это ДОМ.РФ. И, как мы видим, эти профессионалы считать «прибыля», возможно, и умеют, а вот в экономике, судя по высказываниям, особо не разбираются. На наш субъективный взгляд.
Кстати, если кто-то думает, что мы слишком много требуем от такого учреждения, как ДОМ.РФ, то он ошибается. Ведь это не просто банк:
«ДОМ.РФ — крупнейший финансовый институт, который 25 лет занимается развитием жилищной сферы в России.» О компании (xn--d1aqf.xn--p1ai)
У них намного больше полномочий и возможностей, чем у любого другого аналогичного учреждения. Если бы они сделали серьёзное заявление с трезвой оценкой перепроизводства и предложили план действий, то к ним бы прислушались.
Ну а пока мы имеем то, что имеем. Дорога у рынка недвижимости только одна — вниз к новым рекордам снижения цен. Процесс будет долгим и непрерывным.
Кстати, однозначно радоваться этому не получится. Поскольку нельзя поставить знак равенства между снижением цен на недвижимость и повышением её доступности. Ведь доходы простых людей особо не увеличиваются в последнее время, а стоимость жизни постоянно растёт.
Хоть в СМИ нам и говорят обратное. И это, опять же, не удивительно, потому что было бы несправедливо, если бы самые топовые профессионалы обосновались исключительно в ДОМ.РФ.
У нас страна большая и ресурсы фактически бесконечны. На всех хватит. Дураки как ресурс российской экономики (topwar.ru).
Желаем нашим читателям хорошего настроения в эти непростые времена!
До встречи! И не забывайте лайк)