Перед выбором недвижимости за рубежом нужно четко определиться с целью покупки. Это повлияет на выбор города, характеристики недвижимости и многое другое. Например, бизнес в Турции часто открывают в Стамбуле или Анталье, поэтому, если, целью покупки является получение прибыли от сдачи в аренду коммерческой недвижимости, то выгоднее покупать объекты именно в этих городах. Если же есть желание переехать в город с премиальным подходом к отдыху и развлечениям, стоит присмотреться к Бодруму и Белеку. В этой статье расскажем, на что нужно обратить внимание при покупке недвижимости в Турции, и как избежать возможных проблем.
Общие особенности
- Минимальный пакет документов. В Турции на объект недвижимости существует один единственный документ – ТАПУ. При регистрации сделки по отчуждению никаких иных документов, кроме ТАПУ и документа, удостоверяющего личность, не требуется. Никакие документы-основания, согласие супруга на сделку с недвижимостью, выписки об отсутствии обременений и задолженностей по коммунальным платежам не нужны. В ТАПУ может вписано до десяти собственников, вне зависимости от возраста и родства между ними. В заявлении при оформлении ТАПУ указываются доли владения, они могут быть не равными. Следует иметь в виду, что, в случае последующего отчуждения данной недвижимости другому покупателю, необходимо письменное согласие всех собственников либо их представителей по доверенности. Имущество, приобретенное в период брака, считается совместной собственностью, вне зависимости от того, вписаны ли оба супруга в ТАПУ или нет. Также приобретатель недвижимости вправе потребовать у застройщика либо продавца еще один документ – искан. Искан по своей сути является техническим паспортом на строение. При отсутствии искана невозможно подключить, например, персонифицированные счетчики учета электричества и воды, в связи с чем покупателю придется оплачивать коммунальные услуги пропорционально общему потреблению, независимо от того, пользовался он ими реально или нет. Однако отсутствие искана не является препятствием для совершения сделки купли-продажи, кадастровое управление выдаст ТАПУ на объект и без искана. Но возникшие проблемы полностью лягут на плечи покупателя. Проверка наличия искана является одной из задач по проверке чистоты и качества предстоящей сделки, с чем прекрасно справляются сотрудники AZPO Estate. Кроме того, следует иметь в виду, что договор купли-продажи турецкой недвижимости хоть и заключается, но нигде не регистрируется. По своей юридической сути такой договор является договором о намерениях приобрести тот или иной объект недвижимости. Вся эта упрощенная система покупки достаточно необычна для граждан других стран, в том числе, России, и требует преодоления психологического барьера, созданного юридическими и бюрократическими моделями. Однако, на практике все оказывается достаточно просто, а главное, законно.
- Приобретается не объект капитального строительства, а доля в праве на земельный участок. В Турции, в отличие, например, от России, приобретается не квартира, не помещение и даже не дом, а земельный участок либо доля в праве на него. При этом в свидетельстве о праве собственности указан полный адрес дома или квартиры с указанием этажа и номера. В чем состоит положительный момент такого приобретения, это в том, что в случае сноса строения, которое стало непригодным для жилья, право собственности на земельный участок под таким строением сохраняется. И после возведения нового здания на этом участке собственник земли имеет безусловное право на определенное количество квадратных метров. Отдельно следует отметить наличие программы реновации, по которой старые, ветхие строения сносятся, а на их месте строятся новые дома. Квартиры в таких старых домах крайне востребованы среди инвесторов, так как стоимость приобретаемой квартиры и стоимость квартиры в новом доме может отличаться в несколько раз. В связи с этим информация о строениях, подлежащих реновации, является закрытой для населения, чтобы искусственно не волновать рынок.
- Указывается вся площадь, а не только полезная. В Турции она называется brut. То есть апартаменты с заявленной площадью 100 квадратных метров по факту будут меньше, так как помимо самой площади помещений, в общую площадь также входят балкон, толщина стен, а иногда даже и часть лестничной площадки, лифта и т.д. Причем общего правила определения площади в Турции не существует. Расчет площади производится каждым застройщиком индивидуально.
- При покупке недвижимости необходимо учитывать наличие дополнительных затрат. Прежде всего понадобится провести обязательную при покупке недвижимости иностранцем экспертизу. На сегодняшний день ее стоимость составляет 5900 TL. По результатам экспертизы определяется максимальная кадастровая стоимость на момент покупки, и эта же стоимость может быть отражена в ТАПУ – свидетельстве о праве собственности. От этой стоимости понадобится оплатить налог в размере 4%. Дополнительно оплачиваются страховка от землетрясения DASK – около 200 TL, подключение счетчиков на электричество и воду на имя нового собственника – примерно 3500 TL и 1000 TL соответственно. Также кадастровое управление во избежание возможных разногласий в будущем настаивает на присутствии переводчика, услуги которого стоят примерно 1000 – 2000 TL.
- Сезонность влияет на стоимость аренды, а не продажи. Не стоит ждать, когда завершится курортный сезон, чтобы купить апартаменты. С текущим уровнем роста стоимости недвижимости легко можно упустить выгоду. Так, если бы вы купили квартиру в июне 2021 года, к июню 2022 года ее стоимость выросла бы примерно на 60% в евро и 40% в долларах. В июне квадратный метр жилья в Стамбуле стоил 17496 лир, в Измире – 12742 лиры, а уже в сентябре цены в Стамбуле выросли до 20208 лир, в Измире – до 15362 лир.
- Временные затраты на сделку. С момента подписания договора купли-продажи до получения ТАПУ проходит в среднем 1 месяц. Поэтапная процедура представляет собой следующие шаги:
- составление и подписание договора купли-продажи на двух языках – турецком и языке покупателя;
- передача задатка продавцу – в Турции он называется KAPORA. Общего правила касательно задатка не существует, поэтому все условия необходимо прописать в договоре. Однако следует отметить, что практика возврата задатка в двойном размере в Турции не применяется;
- назначение и проведение экспертизы занимает примерно 2-3 дня. К моменту получения результатов экспертизы у покупателя должен быть открыт расчетный счет в турецком банке;
- получение справки DAB (Döviz Alım Belgesi) – это справка об обмене валюты. Простыми словами, покупателю необходимо купить за евро или доллары США турецкие лиры на сумму кадастровой стоимости приобретаемого объекта;
- подача на ТАПУ. С момента подачи на ТАПУ может пройти от 1 до 30 дней, точная дата выдачи документа неизвестна. Если у покупателя нет возможности находиться в Турции и ждать, то он может заранее составить доверенность на сотрудников AZPO либо любое лицо, которые смогут присутствовать вместо него в кадастровом управлении. Однако данное решение необходимо принимать заблаговременно, так как формы подачи заявления при личном получении и получении ТАПУ по доверенности разные;
- после поступления СМС на указанный в заявлении телефонный номер сторонам необходимо прибыть в кадастровое управление в указанные дату и время. Обычно окончательный финансовый расчет происходит в день получения ТАПУ с целью минимизации рисков. В ТАПУ, в присутствии переводчика производится подписание заявления о переходе права собственности и, спустя 10-15 минут, покупатель получает на руки долгожданный документ.
При покупке для сдачи в аренду
Сдавать жилье на короткий срок (до 6 месяцев) могут только лицензированные агентства, поэтому, если вы рассчитываете получать доход от арендаторов-туристов, вам понадобится заключить договор с такой управляющей компанией и выплачивать ей гонорар.
АН AZPO Estate предлагает заключить договор на покупку коммерческой недвижимости с гарантированной арендой в течение всего срока действия соглашения. То есть в течение этого периода вы будете получать гарантированный доход, не тратя время на поиск арендаторов, решение текущих проблем, взимание платы и прочие вопросы.
В 2022 году самую высокую доходность показали курортные и бизнес-провинции Мугла, Стамбул, Анталья и Измир. В этих регионах росла как стоимость продажи, так и стоимость аренды. Подробнее об особенностях инвестиций в жилье можно прочитать в нашей статье.
При покупке для перепродажи
Хорошую ликвидность и доходность показывают апартаменты форматов 1+1 и 2+1 в курортных зонах страны недалеко от моря. В Анталье с 2021 по 2022 год стоимость жилья выросла более чем на 200 процентов, а в провинции Мугла – почти на 180%. Также высокий рост цен отмечается в деловых центрах – Стамбуле, Измире и Анкаре.
При покупке для проживания
При покупке жилья для собственного проживания необходимо исходить из собственных потребностей. Так, кто-то хочет жить в бизнес-регионе с возможностью развития своего экспортного бизнеса, кто-то любит ходить на яхтах, заниматься дайвингом и снорклингом, а кто-то хочет жить в небольшом курортном городке с небольшим населением. Исходя из личных желаний и потребностей необходимо формировать условия для поиска недвижимости. Первым подойдет Стамбул, являющийся международным хабом с большим количеством фабрик и огромным аэропортом. Вторым подойдут Каш, Фетхие, Мармарис, где есть много яхт-клубов и марин. А третьи с удовольствием купят апартаменты в Аланье, где живет не так много людей, но при этом не бывает зимы и отсутствует производство. Каждый регион имеет свои преимущества и недостатки, свои плюсы и минусы. При этом во всей Турции отлично развита инфраструктура, есть европейские и русские школы, государственные и частные медицинские учреждения, парки, театры, музеи, архитектурные достопримечательности и прочие значимые и интересные социальные и культурные объекты.
При покупке для ВНЖ или получения гражданства
При выборе жилья для получения вида на жительство, кроме личных пожеланий относительно инфраструктуры, туристического потока и цен, необходимо учитывать возможность его получения в этом регионе. В Турции на сегодняшний день существует 1169 районов, в которых вид на жительство временно не выдается. К таким районам относятся Авсаллар, Фатих, Шиле, Махмутлар, Муратпаша, Кестель, Лиман, Хурма, Умрание, Сарысу и другие. То есть, для получения ВНЖ необходимо, чтобы:
- приобретаемый объект недвижимости был построен и введен в эксплуатацию – при покупке квартиры в строящемся здании даже после получения ТАПУ вид на жительство оформить не получится, так как экспертиза должна признать квартиру пригодной к проживанию;
- приобретаемый объект недвижимости должен иметь статус жилого – MESKEN;
- приобретаемый объект недвижимости должен географически находиться в «открытом» районе;
- оценочная стоимость объекта недвижимости должна быть не менее 75 000 долларов США.
Для получения турецкого гражданства кадастровая стоимость приобретаемого объекта либо объектов должна быть не менее 400 000 долларов США. Следует отметить, что вид недвижимости – жилой объект, помещение коммерческого назначения либо земельный участок – не влияет на получение турецкого паспорта. Также не имеет значения, открыт ли район, в котором приобретается объект недвижимости, для вида на жительства.
В заключение необходимо отметить тот факт, что тренд «Турция для бедных» канул в лету в конце 2021 года. Ценовая политика Турции вышла практически на европейский уровень и продолжает расти, чем и привлекает инвесторов и омолаживает рынок. Если же предлагают купить квартиру, стоимость которой явно выбивается из рыночных рамок, следует насторожиться. У такой квартиры явно имеются какие-нибудь проблемы. Под видом квартиры может предлагаться коммерческое (DUKKAN) либо нежилое (DEPO) помещение. На квартире могут быть обременения в виде ареста, ипотеки. Квартира может быть в собственности кооператива. Может отсутствовать искан. Нюансов может быть очень много. И, чтобы их избежать и не потерять свои деньги и время, сотрудники компании AZPO тщательно проверяют каждый объект перед сделкой.
Самостоятельно занимаясь вопросом получения гражданства, не все смотрят на нюансы законодательства. Указанные выше минимальные цены относятся к кадастровой стоимости, зачастую она ниже стоимости продажи, поэтому перед покупкой нужно проводить кадастровую оценку. Кроме того, если объект уже использовали для получения инвестиционного гражданства, новому покупателю ходатайство не удовлетворят.
Мы рассказали об основных нюансах покупки недвижимости в Турции. На самом деле, тонкостей намного больше, именно поэтому, если вы хотите минимизировать риски, лучше работать с риелторским агентством с большим опытом на рынке, хорошей репутацией и налаженными связями. Агентство недвижимости AZPO гарантирует юридическую чистоту сделки. Большая база объектов позволяет учесть все ваши пожелания, а дополнительные услуги по послепродажному сопровождению, сдаче в аренду, помощи в получении гражданства и вида на жительство позволят вам не оставаться наедине с турецким законодательством после завершения сделки.
