Строительные компании, занимающиеся строительством жилых домов, часто используют практику заключения предварительных договоров купли-продажи на этапе, пока дом еще не введен в эксплуатацию. Считается ли это получением дохода и нужно ли вставать на учет по НДС? Давайте разберемся…
Обратимся к НК РК.
Согласно ст.82 НК РК обязательная постановка на регистрационный учет по НДС производится, если размер оборота для целей постановки на регистрационный учет по НДС превышает минимум оборота составляющего 20 000 МРП (в 2023 г. -69 000 000 тг.).
Обратите внимание на формулировку «размер оборота для целей постановки на учет по НДС». Т.е. здесь нужно определить, попадает ли доход от реализации жилых помещений под обложение НДС?
Согласно пп.1) п.1 ст.396 НК РК освобождается от НДС реализация жилого здания (части жилого здания), кроме части жилого здания, состоящей исключительно из нежилых помещений.
Согласно пп.2) и 3) п.2 ст.396 НК РК передача права владения и (или) пользования, и (или) распоряжения земельным участком и (или) аренда земельного участка, в том числе субаренда, освобождаются от НДС (но имеются некоторые исключения).
Таким образом, если строительная компания реализует жилые помещения, то такой оборот освобожден от НДС. А значит, даже если оборот по реализации строительной компании превысит 20 000 МРП, она не обязана вставать на регистрационный учет по НДС.
При выписке ЭСФ в случае реализации необлагаемого оборота, в том числе освобожденного оборота, в соответствующей графе указывается «без НДС».
Если же в здании предусмотрены как жилые, так и коммерческие (нежилые) помещения, то подход будет немного иным.
Согласно п.3 ст.407 НК РК лицо, осуществляющее строительство объектов, обороты по реализации которых освобождаются от НДС, обязано осуществлять ведение раздельного учета сумм НДС по товарам, работам, услугам, которые используются или будут использоваться:
- для целей оборотов, освобождаемых от НДС в соответствии с п.1 ст.396 НК РК и прочего оборота;
- в процессе строительства каждого объекта строительства - для целей применения п.3 ст.402 и ст.410 НК РК.
Согласно п.3 ст.402 НК РК НДС по товарам, работам, услугам, которые используются или будут использоваться на строительство жилого здания, предназначенного для реализации в виде оборотов как освобождаемых, так и облагаемых НДС (жилые и не жилые помещения), учитывается плательщиком НДС, осуществляющим строительство жилого здания, отдельно в налоговом регистре для целей, указанных в ст.410 НК РК.
Такой НДС отражается в декларации до:
- наступления случая реализации или передачи в аренду части жилого здания, состоящей исключительно из нежилых помещений;
- приемки в эксплуатацию такого жилого здания в соответствии с законодательством РК.
Таким образом, нужно обеспечить раздельный учет оборотов от реализации жилых и нежилых помещений. А если по нежилым помещениям оборот достигнет лимита в 20 000 МРП, необходимо встать на учет по НДС, поскольку такой оброт является облагаемым. При этом плательщик НДС, занимающийся строительством жилых зданий, состоящих, в том числе из нежилых помещений, не вправе относить НДС в зачет в периоде строительства таких зданий до реализации и приемки в эксплуатацию построенного объекта государственной приемочной комиссией.
После завершения строительства и получения технического паспорта, НДС, относимый в зачет, определяется по доле облагаемого оборота в общем обороте, рассчитанном по отношению площадей нежилого фонда к общей площади здания.
Оставшаяся часть суммы НДС, не подлежащая отнесению в зачет (по жилищному фонду), включается в стоимость здания.
При реализации объекта строительства в виде объекта незавершенного строительства сумма НДС, учитываемого отдельно на дату такой реализации, уменьшается на сумму НДС, разрешенного к отнесению в зачет, определяемого в соответствии с п.1 ст.410 НК РК.
Согласно п.2 ст.410 НК РК при реализации или передаче в аренду части нежилых помещений в жилом здании относят НДС в зачет, но не ранее даты приемки в эксплуатацию жилого здания
В период строительства НДС будет собирается на отдельных субсчетах по каждому зданию. При реализации сумма на субсчете будет закрываться на НДС, относимый в зачет, и НДС, не подлежащий зачету и включаемый в стоимость объекта строительства
Таким образом, у строительных компаний нет обязанности вставать на учет по НДС. Но учитывая, что значительные суммы можно взять в зачет, то если в здании кроме жилых, есть еще и нежилые (коммерческие) помещения, то стоит встать на учет по НДС при превышении лимита оборота (именно от продажи коммерческих помещений). Если обороты превысят 20 000 МРП по облагаемым оборотам (нежилые помещения), то можно будет отнести НДС в зачет.
Если вам требуется консультация бухгалтера, налогового эксперта или юриста, вам поможет «Mybuh.kz». Оставьте заявку и мы свяжемся с вами в рабочее время.
Как исправить в ЭСФ сумму оборота и сумму НДС в сторону уменьшения?