- Что делать, если тараканы приползли, потому что у соседей антисанитария?
- Можно ли заставить их провести дезинсекцию?
Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, и заявить негаторный иск о приведении жилого помещения (источник появления насекомых) в соответствие с санитарными нормами и требованиями путем проведения санитарной обработки (дезинсекции) и устранения источников неприятного запаха.
- Что делать, если тараканы приползли, потому что соседи их травят?
Вам ничего не остается другого как травить самим и (или) искать источник происхождения насекомых, и предъявлять исковые требования к нерадивому собственнику (нанимателю) о приведении загрязненной квартиры в соответствие с санитарными нормами и требованиями путем проведения санитарной обработки (устранения источников неприятного запаха).
- Можно ли выселить соседей, если у них антисанитария?
В некоторых случаях при установлении эпидемий и при иных обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер, используется механизм реквизиции. Жилое помещение может быть признано непригодным для проживания. В соответствии со ст. 242 ГК РФ в случаях эпидемий (иных случаях) имущество в интересах общества по решению государственных органов может быть изъято у собственника в порядке и на условиях, которые установлены законом, с выплатой ему стоимости имущества (реквизиция). Таким образом, выселение как последствие реквизиции квартиры возможно в целях прекращения распространения эпидемии (при условии, что антисанитария может быть причиной возникновения эпидемии – необходимо доказывать).
- Можно ли оштрафовать соседей, если у них антисанитария?
Порча жилых помещений или порча их оборудования либо использование жилых помещений не по назначению (не для проживания граждан, а для иных целей, например, образование борделей, притонов и т.п.), образует состав административного правонарушения, ответственность за совершение которого предусмотрена ст. 7.21 КоАП РФ (административный штраф на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей). Обратить внимание следует и на ст. 6.3, ст. 6.4 КоАП РФ. Таким образом, собственники (наниматель), допустившие использование жилого помещения не по назначению, нарушившие действующие санитарные правила и гигиенические нормативы, не выполнившие санитарно-гигиенические и противоэпидемические мероприятия, нарушившие санитарно-эпидемиологические требования к эксплуатации жилых помещений могут быть оштрафованы.
Если тараканов и клопов развели жильцы, которым вы сдали свою квартиру:
- Кто несет ответственность и должен от них избавляться? За чей счет?
Обязанности по содержанию жилого помещения в надлежащем виде (с соблюдением, в частности санитарных норм и правил проживания) в полной мере распространяются и на нанимателей. Следовательно, последние также обязаны не допустить появления в съемной квартире вредных насекомых. Наниматели не перестают нести ответственность за такие обстоятельства, т.к. насекомые не находятся вне их контроля. Наниматель также наделен правом обращения в суд (как законный владелец квартиры) с негаторным иском, по меньшей мере, он вправе уведомить наймодателя о возникновении проблем. Иными словами, неподконтрольные обстоятельства (миграция насекомых) не являются безусловным основанием для освобождения нанимателя от ответственности. Для освобождения от нее наниматель должен доказать, что не в силах был избежать распространения насекомых или преодолеть само это препятствие или его негативные последствия, предприняв все необходимые и разумные меры для его предотвращения. При этом наниматель не может ссылаться на наступившие непреодолимые обстоятельства, если ему было известно об их грядущем наступлении (высокой вероятности этого, например, зная, что его соседи - пьяницы), а также о том, что они явно создадут препятствия для должного исполнения им своих обязанностей, еще до вступления в обязательство. Так, наниматель должен доказать в суде, что нашествие тараканов и клопов наступило не по вине нанимателя, что наниматель при должной степени заботливости и осмотрительности в принципе не имел возможности предотвратить наступление этого события (ст. 401 ГК РФ). Для определения обстоятельств, освобождающих нанимателя от ответственности, необходимо выяснить, было ли известно о нашествии вредителей к моменту заключения договора найма, принимались ли меры борьбы с такими вредителями, и по совокупности обстоятельств может быть решен вопрос о наличии или отсутствии вины.
Именно наниматель несет расходы по борьбе с насекомыми как пользователь квартиры, однако он вправе потребовать компенсаций этих расходов (убытков), если собственник (иной владелец соседней квартиры) будет виновен в распространении насекомых (будет достоверно установлено в суде, что именно данный владелец является виновником).
- Можно ли не вернуть таким арендаторам залог и выселить их, расторгнув контракт?
Расторжение договора найма возможно, например, в результате эпидемии. Гражданско-правовое значение эпидемии состоит в том, что она может быть признана обстоятельством непреодолимой силы в тех случаях, когда исходя из особенностей обязательства (его содержания, сроков) эпидемия препятствует исполнению обязательства. При этом эпидемия должна отвечать установленным критериям таких обстоятельств, т.е. обладать чрезвычайным характером, непредвидимостью, непредотвратимостью и влиянием на исполнение конкретного обязательства. Это, однако, не исключает возможности обратиться в суд с иском о расторжении или изменении договора в связи с существенными изменениями обстоятельств (ст. 451 ГК РФ). Если в случае эпидемии суд может согласиться с доводами истца и расторгнуть договор на основании ст. 451 ГК РФ, то в случае «обычного» проникновения насекомых, представляется, этого может быть недостаточно, т.к. для избавления от них может хватить дезинсекции. А вот в случае, когда дезинсекция нанимателем, иным уполномоченным нанимателем лицом, не проводится, и от этого уже страдают другие владельцы квартир, думается, это может стать причиной для расторжения договора найма.
Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя, если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния.
Что касается невозврата залога, то теоретически собственник сдаваемой квартиры вправе не возвращать залог, при условии, что в договоре найма в качестве основания для невозврата залога будет указано право собственника удержать залог при ухудшении пользовательских качеств квартиры (захламление, использование квартиры не по назначению, разведение насекомых).
В случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда (если они не сделали этого добровольно).
- Что делать, если вы сняли квартиру, а там тараканы или клопы?
- Можно ли съехать с квартиры, не потеряв залог?
- Нужно ли будет доказывать, что тараканы и клопы появились не по вашей вине? Как это сделать?
Если вы сняли квартиру, а там тараканы и (или) клопы, то это может свидетельствовать о нарушении наймодателем ст. 676 ГК РФ, т.к. наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания.
Поэтому договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию нанимателя, если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния.
Таким образом, съехать с квартиры будет возможно после расторжения судом договора. Что может случиться не быстро. Нанимателю предпочтительнее будет расторгнуть договор найма на основании ст. 687 ГК РФ (с письменным предупреждением наймодателя за три месяца).
Если наниматель ни в коей мере не виновен в появлении насекомых – наниматель должен доказать в суде, что нашествие тараканов и клопов наступило не по вине нанимателя, что наниматель при должной степени заботливости и осмотрительности в принципе не имел возможности предотвратить наступление этого события (ст. 401 ГК РФ) – он вправе требовать от наймодателя возврата залога (если согласия наймодателя на это отсутствует, в судебном порядке). Для определения обстоятельств, освобождающих нанимателя от ответственности, необходимо выяснить, было ли известно о нашествии вредителей к моменту заключения договора найма, принимались ли меры борьбы с такими вредителями, и по совокупности обстоятельств может быть решен вопрос о наличии или отсутствии вины нанимателя и возврате нанимателю залога.
Обеспечением доказательств занимаются нотариусы – теоретически можно пригласить в съемную квартиру нотариуса и засвидетельствовать наличие клопов и (или) тараканов. Но, поскольку это удовольствие не из дешевых, предпочтительнее использовать показания свидетелей, обращения в управляющую компанию, в надзорные органы, ответы управляющей компании (органов), предписания Роспотребнадзора, экспертизы по поводу состояния жилищных условий, неоднократные факты проведения дезинсекций, наконец, совместный осмотр квартиры наймодателем и нанимателем с составлением актов осмотра (иным образом).
- Можно ли заставить собственника травить их за свой счет или возместить ваши расходы?
Буквальное толкование ст. 678 ГК РФ приводит к выводу о том, что расходы на проведение дезинсекций несет наниматель. Наниматель наделен правом обращения в суд (как законный владелец квартиры) с негаторным иском – требовать возмещения своих расходов по дезинсекции с непосредственного виновника распространения насекомых (при условии, естественно, что действия/бездействия нанимателя не являются первопричиной их появления).
Наниматель вправе требовать возмещения своих расходов с наймодателя, если докажет, что квартира на момент заключения договора найма уже была непригодна для постоянного проживания.
- Можно ли заставить собственника сделать большую скидку, если вы согласны терпеть насекомых?
Что касается применения скидок наймодателем в связи с наличием насекомых, то они, возможны по взаимному соглашению с нанимателем (при взаимной заинтересованности сторон: при желании наймодателя сохранить клиента, при согласии нанимателя терпеть неудобства, но с учетом определенной компенсации этих страданий – снижения платы за пользование жилым помещением). Если скидки заполучить невозможно, нанимателю следует принимать меры к расторжению договора.
Если квартира принадлежит вам и клопы или тараканы приползли из подвала:
- Можно ли заставить УК решить проблему, что для этого надо?
- Можно ли оштрафовать УК? Как, какое наказание?
Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения» (вместе с «Правилами оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме») управляющими компаниями должны производиться:
- проверка температурно-влажностного режима подвальных помещений и при выявлении нарушений устранение причин его нарушения;
- проверка состояния помещений подвалов, входов в подвалы и приямков, принятие мер, исключающих подтопление, захламление, загрязнение и загромождение таких помещений, а также мер, обеспечивающих их вентиляцию в соответствии с проектными требованиями.
Следовательно, невыполнение требований Постановления Правительства РФ от 03.04.2013 № 290 может привести к появлению в подвалах тараканов и клопов. Частным случаем привлечения управляющей компании к административной ответственности может служить нарушение санитарно-эпидемиологических требований к эксплуатации подвалов, а именно: не обеспечение рационального сбора и быстрого удаления бытовых отходов из контейнеров для сбора твердых бытовых отходов.
За несоблюдение требований санитарных правил, в том числе в части организации и проведения дезинсекционных мероприятий, а также нарушение санитарно-эпидемиологических требований к эксплуатации зданий, сооружений и транспорта для юридических, должностных лиц или индивидуальных предпринимателей ст. ст. 6.3 и 6.4 КоАП РФ предусмотрено наказание в виде предупреждения, административного штрафа или приостановления деятельности на срок до девяноста суток.
Обращаться с жалобами на действия (бездействие) управляющих компаний следует в Роспотребнадзор (это же ведомство занимается привлечением управляющих компаний к административной ответственности).
- Должна ли УК оплатить услуги дезинсекции в вашей квартире, если насекомые ползут из подвала?
- Нужно ли будет доказывать, что тараканы и клопы появились не по вашей вине? Как это сделать?
В силу ст. 304 Гражданского кодекса РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Поэтому также допустимо обращение собственника в суд с требованиями обязать управляющую компанию привести подвальное помещение в соответствие с санитарными нормами и требованиями, в том числе путем проведения санитарной обработки и устранения источников неприятного запаха.
Как указал Президиум ВАС РФ в Информационном письме от 15.01.2013 № 153 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения» в силу положений статей 12 и 304 ГК РФ суд может обязать ответчика не только воздерживаться от совершения каких-либо действий, но и совершить какие-либо действия, если это необходимо для устранения нарушения права истца.
Удовлетворяя негаторный иск, суд может возложить на нарушителя обязанность совершить определенные действия (например, вывезти мусор), а также воздержаться от действий (например, прекратить размещать отходы в подвале).
Управляющая компания может быть принуждена к оплате услуги дезинсекции в вашей квартире, если насекомые ползут из подвала. При этом должна быть доказана причинно-следственная связь – для этого без судебной экспертизы не обойтись.
В силу состязательности судебного процесса доказывать, что тараканы и клопы появились не по вашей вине, безусловно, придется (результаты независимой экспертизы могут иметь решающее значение). Так, собственник должен будет доказать в суде, что он при должной степени заботливости и осмотрительности в принципе не имел возможности предотвратить наступление этого события (ст. 401 ГК РФ). Необходимо будет также выяснить, принимались ли меры борьбы с такими вредителями.