Конец весны и лето традиционно — время, когда активность на рынке недвижимости снижается. Однако, как предупреждают специалисты, если вы собираетесь приобретать жилье в ипотеку, то лучше поторопиться, так как банки по требованию регулятора могут повысить размер первоначального взноса. А с накоплением этого самого первоначального взноса у покупателей жилья в Абакане, как говорят риелторы, ситуация непростая.
О ситуации на рынке недвижимости в целом «Абакан» попросил рассказать эксперта — руководителя агентства недвижимости Наталью РУДИЧ.
— Ситуация на рынке недвижимости Абакана в настоящее время такая же, как и по всей стране — наблюдается небольшая стагнация. Цены на квартиры стоят примерно на одном уровне, установившемся к ноябрю 2022 года. Проще всего отследить ситуацию на рынке новостроек: здесь цена квадратного метра установилась в диапазоне 85–105 тыс. рублей, это мы говорим о жилье экономкласса. Что касается жилья комфорт-класса, такое в Абакане сегодня также активно возводится, то здесь цена квадратного метра в диапазоне от 120 до 150 тыс. рублей. Можно говорить, что роста цен на первичном рынке с ноября 2022 года не наблюдалось. Этому способствовали следующие факторы: Центробанк последовательно борется с раздуванием цен на рынке недвижимости, отменяет ряд ипотечных программ, которые посчитал высокорискованными (траншевая ипотека, околонулевые программы от застройщиков).
Что касается рынка вторичного, здесь покупка «оживилась», даже наблюдается небольшой рост цены квадратного метра, такая ситуация наблюдается в целом по стране. Среди наших клиентов — покупателей жилья с привлечением кредитных средств мы видим существенный рост именно на «вторичке». Ранее люди наоборот более активно приобретали «первичку», причем большая часть покупателей были инвесторами. Сегодня приобретают жилье конечные потребители, то есть люди покупают для себя, для проживания, а не в целях заработать на росте цены на недвижимость. «Вторичка» показывает рост, однако сдерживающим фактором здесь являются высокие процентные ставки по ипотеке: в среднем сегодня они составляют 12,7–12,9%. Это очень высокий процент, чтобы существенно оживить спрос на жилье.
Как мы помним, в апреле с подачи Минстроя РФ активно обсуждался вопрос о необходимости разработки программ льготной ипотеки и для вторичного рынка недвижимости. Однако пока таких программ нет. Хотя некоторые банки придумывают свои программы. Например, один из крупных банков, работающих в Хакасии, реализует такую программу, как «Хочешь свою ставку?» — клиент может единовременно оплатить комиссию и снизить ставку по ипотеке. Один из наших клиентов оформил ипотечный кредит на 2,5 млн руб.: базовая ставка была 12,7%, он, заплатив комиссию в 67 тыс. руб. (плюс мы дали наш партнерский дисконт), взял кредит под 9,9%. Согласитесь, 12,7% и 9,9% — это разные суммы переплат с учетом того, на какой срок оформляется ипотека.
— В федеральных СМИ отмечается, что в ряде крупных городов нашей страны застройщики вынуждены существенно снижать цены, рынок новостроек стоит, так как нет спроса, у людей просто нет денег либо они не уверены в том, что смогут обслуживать кредиты в будущем…
— Сегодня риелторы работают по всей стране, мы изучаем ситуацию, у нас есть сетевые партнеры, так что информацией о ситуации в разных регионах владеем. Затоваренность застройщиков наблюдается, прежде всего, в Московской области, Москве. В таких небольших городах, как наш Абакан, затоваренности у застройщиков нет. У нас застройщиков мало, квартиры в их новостройках расхватывают буквально как горячие пирожки, и поэтому у них просто нет необходимости предоставлять дисконт, снижать цены.
— Наталья Владимировна, как вы отметили, сегодня жилье в Абакане в основном покупают для проживания, а не в инвестиционных целях. Можно сказать, что те из абаканцев, у кого квартирный вопрос решен, в инвестиционных целях покупают недвижимость гденибудь на юге страны, в Краснодарском крае, либо же в столичном регионе?
— Сегодня инвесторы рассматривают самые различные варианты, в том числе и зарубежные. Есть и те, кто покупает квартиры для получения пассивного дохода, то есть для сдачи в аренду. Также инвесторы снова обратили свой интерес к коммерческим помещениям. Какое-то время на рынке коммерческой недвижимости наблюдался застой, помещения, особенно цокольные этажи новостроек, стояли «мертвым грузом», люди вкладывали деньги в жилую недвижимость. Сейчас снова покупают коммерческую, как правило, для последующей сдачи в аренду сетевым компаниям.
— С учетом озвученных цен на квадратный метр, полагаем, большинство покупателей приобретает квартиры для проживания (не в инвестиционных целях) в ипотеку?
— Можно сказать, что практически все сделки совершаются с оформлением ипотеки. Поэтому могу отметить, что тем, кто планировал покупку квартиры в ипотеку, следует поторопиться. Потому что сегодня банки еще выдают ипотеку с первоначальным взносом в 15%, можно даже найти программы и с первоначальным взносом в 10%. С 1 июня 2023 года по требованию Центробанка первоначальный взнос будет увеличен до 20%, а с 1 января 2024 года — до 30%. С учетом существующих цен на недвижимость для части потенциальных покупателей возможности оформить ипотеку уже не будет. Как показывает практика, у большинства жителей нашего региона не очень получается накопить на первоначальный взнос, людям проще платить по кредиту. Однако эти нововведения по увеличению размера первоначального взноса касаются лишь вторичного рынка, на первичном ипотека останется доступной и с первоначальным взносом в 15%. Кроме того, на первичном рынке продолжают действовать льготные программы, в том числе и семейная ипотека. Благодаря данной программе круг потенциальных покупателей расширился, так как по ней можно взять ипотечный кредит под 5,7% (6% по программе + скидка банка).
— Если в среднем цена квадратного метра жилья экономкласса — 100 тысяч рублей, то даже 1-комнатная квартира сегодня стоит около 4 млн рублей?
— Да, цены примерно такие. В первую очередь распродаются 1-комнатные квартиры, в зависимости от площади есть за 3 млн 800 тыс. рублей, есть и по 5 млн рублей. Дешевле 3 млн рублей 1-комнатную квартиру даже на «вторичке», простой планировки, найти сложно.
Здесь хотела бы обратить внимание на такой момент. Многие потенциальные покупатели на первичном рынке считают, что напрямую от застройщика они смогут приобрести жилье дешевле. Это не так, лучше обращаться в агентства недвижимости, так как специалисты подберут для вас самые разные варианты, учтут все действующие программы. Комиссию агентствам в таком случае платит застройщик, а не покупатель.
— Как-то активизировал рынок недвижимости тот факт, что земельных участков в городе для строительства многоквартирных домов по сути больше нет? Ведь, возможно, в будущем в новостройке жилье уже не купишь?
— Покупатели об этом даже не задумываются. Почему так активно брали жилье в прошлом году? Потому что действовало много интересных ипотечных программ, были хорошие ставки по ипотеке. Сегодня в городе активно идет строительство по улицам Авиаторов, Итыгина, Арбан, МЖФ застраивает микрорайон Полярный, на Согре работают застройщики. Практически всю частную застройку в центре города застройщики уже скупили, так что точечно дома и там будут возводиться. Полагаю, горизонт по новостройкам лет на 5–8 просматривается, покупатели, как правило, так далеко не планируют.
— Спрос на частные дома активизировался, ведь по цене квартиры можно построить дом в пригороде, нет?
— Действительно, спрос на ИЖС есть, он всегда был. Тем более сегодня действует много льготных программ. К примеру, можно построить дом на заемные средства не под 12,7%, как в случае покупки квартиры, а под 7,3% — причем построить собственными силами, не обращаясь к официальной подрядной организации. Главное — в течение года возвести дом, который потом находится в залоге у банка. Также активно абаканцы пользуются сельской ипотекой, так как приобретают дома в Чапаеве, Расцвете, Топольках и т. д. По этой программе ипотеку можно оформить под 2,7%. Так что программ, позволяющих улучшить жилищные условия, много — было бы желание.
Ольга КАРАЧАКОВА
Фото из открытых источников
