Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи. Города интересны тем, что недвижимость там себя ведет вообще по-разному. В прошлый раз я смотрел март-апрель. Смотрим, что произошло на месяц, а также на исследование цен по различным другим регионам.
Сочи (объявления)
Что тут в горах и на пляжах? Цены считаются из объявлений о продаже, а не по фактическим сделкам (это важно).
Снова без серьёзных изменений. Первичка немного подешевела с 351к до 344к (-7к), а вторичка — наоборот подорожала с 283к до 288к. Если отбросить какие-то баги с провалами новостроек, то всё достаточно ровно уже 11 месяцев. Сезон вот-вот начнётся, возможно, летом будет рост цен.
Сочи: апрель → май
- Первичка: 351к → 344к (-2,0%)
- Вторичка: 283к → 288к (+1,8%)
Москва (объявления)
А теперь в Москву. Тут месяц назад произошла аномалия с первичкой. Данные исправились. Первичка уже год в определённом коридоре. Выше 350к не поднимается. Вторичка, кажется, нащупала нижнюю границу.
Получается, что за месяц почти не было никаких изменений. Первичка поднялась с 331к до 341к (+10к), вторичка подорожала с 328к до 333к (+5к) за метр.
Москва: апрель → май
- Первичка: 331к → 341к (+3,0%)
- Вторичка: 328к → 333к (+1,5%)
Посмотрим теперь, что по реальным сделкам, так как в объявлениях мы видим цены, которые хотят продавцы, в реальных же сделках мы видим цены, которые готовы платить покупатели.
Реальные сделки
Индекс московской недвижимости Домклик MREDC показывает сейчас 260к против 255к месяц назад за метр. +5к за месяц или +2%. Постепенно идёт рост от годового минимума.
MREDC — это композитный индекс московского рынка недвижимости, рассчитываемый на основании агрегированных данных об ипотечных сделках, предоставляемых ДомКлик, и отражающий среднюю стоимость одного квадратного метра.
По другим городам индексов Домклик нет.
СберИндекс показывает стоимость по реальным ценам продаж первички. Москва там считается отдельно, а Сочи только в рамках Краснодарского края.
260к за метр в Москве, без изменений за месяц. Любопытно, что на этот раз одинаково с MREDC получилось, где тоже 260к. Это на 24% ниже, чем цены в объявлениях.
По Краснодарскому краю средний ценник держится на 151к, тоже без изменений.
Сравнение с другими городами
Я традиционно смотрю ещё на объявления по СПБ, Краснодар и Анапу. Цены в объявлениях (реальные цены будут ниже) на первичку и вторичку.
Объявления
- Москва: первичка 341к, вторичка 333к
- Сочи: первичка 344к, вторичка 288к
- СПб: первичка 239к, вторичка 208к
- Анапа: первичка 147к, вторичка 141к
- Краснодар: первичка 148к, вторичка 108к
Вторичка в Сочи пока ещё дешевле Москвы. Первичка примерно одинаково.
А ещё Домклик посчитал цены по Москве и регионам. Жаль, что нет отдельно Сочи, но Москва есть. Первичка в Москве — 272к (на 12к выше MREDC и СберИндекса), вторичка — 248к. Разница с объявлениями 20% по первичке и 25% по вторичке от цен в объявлениях.
Если смотреть всю страну, то средняя цена за первичный метр 117к, а за вторичный метр 81к. Вообще, выше 100к за вторичный метр только Москва и Питер с областями, а также Краснодарский край. Если говорить про первичку, то больше 100к за метр на первичном рынке просят также в Нижегородской области, Татарстане, в Свердловской, Новосибирской, Тюменской областях, в Пермском крае и Красноярском крае тоже. Так сказать, клуб сотников, где больше сотки за квадрат.
Давайте возвращаться в Сочи и смотреть, как там мои дела
Всего я накопил пока что около 1,95 млн с июля 2021 (данные за 1 мая). Если считать, что квартира стоила 10 млн, теперь она стоит уже 12,2 млн. Месяц назад было 11,99! Важно отметить, что это цены в объявлениях, а в Сочи так много фейков, что реальные цены можно будет узнать только в активной фазе подбора.
Ну а пока хватает на 7,05 метров!
Синим цветом — стоимость моей сферической квартиры в сочинском вакууме, а красным — мой финансовый результат. Апрель — прогноз. Напомню, что цель — накопить достаточную сумму для обеспечения кэшфлоу, покрывающего ежемесячные платежи по ипотеке (±100% стоимости квартиры).
Подписывайтесь на мой телеграм-канал, в котором я рассказываю, как коплю на квартиру в Сочи, и делюсь своим опытом в инвестициях.