Всем привет!
Я размышлял-размышлял 😐 – и понял 😊, что давненько в канале не было публикаций по вечноактуальному вопросу – квартирному…
Вот, решил исправиться – и предложить Вашему вниманию уже довольно давнюю историю, которая произошла аж в 2008 году.
Ну, история старая – а жилищный вопрос не стареет, тем более, когда дело касается трехкомнатной квартиры в Москве, тем более – в приличном «сталинском» доме в районе станции метро Студенческая.
Кто бывал – знает, что район там, действительно, очень хороший, и даже удивительный – по московским меркам.
С одной стороны – это недалеко от центра, Кутузовский проспект, Новый Арбат – всё это «под боком». С другой – если не рассматривать дома, непосредственно Кутузовский проспект обрамляющие – это реально и очень тихое, и очень зеленое место.
Там настолько комфортно, что – в свое время – я даже рассматривал возможность купить там квартиру. Пока «не срослось» - остановились на другом варианте – но задумка осталась. Впрочем, я отвлекся.
Итак, главная «героиня» рассказа 😊 – трехкомнатная квартира общей площадью 86.9 кв.м., состоящая из трех изолированных комнат – 23.3, 20,6 и 17 кв.м..
Квартира эта была получена одним мужчиной (будем называть его господин Ж.) еще в незапамятные советские времена. В 1985 году господин Ж. женился – причем уже во второй раз, и стал проживать в данной квартире с новой женой – госпожой М.. Но в квартире господин Ж. был зарегистрирован один, больше никого туда не прописывал.
При этом, к моменту второго брака у господина Ж. уже был ребенок от первого брака – госпожа Л., моя знакомая.
В начале 1990-х годов господин Ж. квартиру приватизировал – и стал её единоличным собственником, поскольку на момент приватизации был единственным прописанным в ней лицом, а новая жена – госпожа М. – хотя и проживала с ним, но была зарегистрирована в другом месте – и потому в приватизации она не участвовала.
Время шло ни шатко, ни валко – пока в 2007 году господин Ж. не умер. Не оставив завещания…
Поскольку завещания не было – в соответствии с положениями ст.ст 1141-1142 Гражданского Кодекса РФ – квартира отходила наследникам по Закону, а наследниками первой очереди были, как раз дочка господина Ж. от первого брака госпожа Л. и вторая (действующая 😉) супруга госпожа М..
И вот госпожа Л. и госпожа М. стали собственниками долей в праве собственности на квартиру, по ½ каждая.
При этом госпожа М. фактически проживала в данной квартире, а госпожа Л. проживала в другом месте с мужем и малолетним сыном.
Ситуация, конечно, сложилась нехорошая. Ну, потому что квартира в долевой собственности – это практически эдакий чемодан без ручки. Нести тяжело, а сделать ничего толком нельзя 😉. Потому что практически любые действия с долями требуют согласия второго собственника.
В нашем случае всё осложнялось еще и тем, что (1) отношения между папиной дочкой и второй папиной женой, конечно, были так себе, (2) и попытки переговоров о судьбе квартиры поначалу ни к чему не привели.
Вот, собственно, с этой ситуацией и пришла ко мне – как к знакомому адвокату – госпожа Л..
Мы посидели-помозговали, и остановились на следующем. На совместную продажу квартиры «по хорошему» госпожа М. идти не хотела. На выкуп доли папиной дочки тоже не соглашалась. Получалось, позиция госпожи М. была примерно такая – «Я в квартире живу и собираюсь жить дальше, а там авось как-нибудь».
Но мою клиенту, госпожу Л., такая ситуация не устраивала.
После многочисленных обсуждений мы с госпожой Л. пришли к следующему решению – попробовать продать долю в квартире на открытом рынке. Конечно, стоимость ½ доли в праве на квартиру – это совсем не стоимость половины квартиры, потому что доля в праве – скажем так – очень специфический товар. Но другого выхода у госпожи Л. не оставалось.
Она обратилась к риелтору, доля была выставлена на продажу, время ожидания покупателей пошло, и … … … 😐 … … … особо ничего не происходило.
Потом, в какой-то момент риелтор вышел на связь с госпожой Л., сообщив, что покупателей на долю нет и не предвидится, но – его рекомендация состоит в том, чтобы в судебном порядке определить для госпожи Л. порядок пользования одной или двух комнат в спорной квартире.
Правовые основания для этого действительно были – в соответствии с ч. 1 ст. 247 Гражданского Кодекса РФ «Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом».
И что это, мол, может повысить привлекательность продаваемой доли – поскольку потенциальный покупатель будет понимать, что он покупает не совсем «непойми что», а «непойми что» с судебным решением об определении порядка пользования с указанием конкретной комнаты или комнат.
Мы с госпожой Л. снова встретились, обсудили это – и пришли к выводу, что попробуем – потому что хуже не будет.
И пошли в Дорогомиловский районный суд г. Москвы с иском об определении порядка пользования квартирой. Поскольку – как Вы помните:
- с одной стороны, госпоже Л. и госпоже М. принадлежали по ½ доли в праве собственности на квартиру;
- но, с другой, 3 комнаты никак поровну не делились ☹,
мы просили суд определить к пользование госпоже Л. комнаты площадью 17,0 и 20,6 кв.м. (немного руководствуясь принципом «проси слона» 😉), а госпоже М. определить в пользование комнату 23.3. кв.м.
И что бы Вы думали? Госпожа М. почти сразу подала встречный иск. Знаете, о чем? Никогда не догадаетесь…
Со ссылкой на положения ст. 37 Семейного Кодекса РФ (ниже я это прокомментирую) госпожа М. просила признать на ней долю в праве на ¾ квартиры, а за моей клиенткой – долю в праве на ¼.
Проснулась, что называется 😉.
Дело в том, что, в соответствии с положениями ст. 37 СК РФ «Имущество каждого из супругов может быть признано судом их совместной собственностью, если будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или имущества каждого из супругов либо труда одного из супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и другие)».
И вот – по идее госпожи М. – приватизированная господином Ж. квартира являлась совместной собственностью супругов, поскольку якобы «в период брака за счет средств супругов в квартире были сделаны значительные улучшения в виде ремонта».
Если бы эта задумка удалась – тогда, действительно, квартиру можно было бы считать совместной собственностью супругов, то есть по ½ у господина Ж. и госпожи М.. И после смерти господина Ж. госпожа М. и госпожа Л. наследовали бы ½ господина Ж. И тогда, действительно, у госпожи М. аккумулировалось бы ¾ доли (1/2 ее собственная как супруги и ¼ по наследству), а у госпожи Л. – только ¼ по наследству.
Была только одна – но фатальная для госпожи М. - загвоздка. У госпожи М. не было никаких доказательств. Ни того, что эти ремонты вообще имели место, ни когда они имели место, ни стоимость ремонтов, ни что конкретно делалось, вообще ничего.
Более того, статья 37 СК РФ говорит о вложениях, которые значительно увеличивают стоимость (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и т.д.), чего в отношении спорной квартиры также не имелось.
С учетом изложенного я понимал, что встречный иск госпожи М. является – по сути – эдаким «жестом отчаяния».
После получения наследства она, видимо, убедила себя с том, что как-то все само-собой «рассосется», и она продолжит - как и раньше – жить и пользоваться этой квартирой. А, когда ей стало понятно, что госпожа Л. настроена серьезно – предприняла довольно судорожную попытку «переиграть» наследственный вопрос.
Суд во встречном иске госпоже М., конечно, отказал.
А наш (госпожи Л.) иску удовлетворил. Правда, суд определил в пользование госпожи Л. не две комнаты поменьше – а одну большую, 23.3 кв. метра – но это не имело уже какого-то значения.
Потому что - проиграв дело в Дорогомиловском районном суде г. Москвы и апелляцию в Московском городском суде – госпожа М. все-таки пошла на контакт с госпожой Л., и в итоге выкупила у моей клиентки её долю в квартире.
Ну, потому что госпоже М. стало понятно, что госпожа Л. настроена решительно, долю свою она твердо намерена продать – и продала бы, в итоге – и госпоже М. лучше договориться с госпожой Л., чем с какими-то непонятными людьми – новыми собственниками доли, от которых еще неизвестно, чего можно было бы ожидать.
Считаю, что в итоге все закончилось позитивно для сторон. Госпожа М. получила в собственность недвижимость, полноценную квартиру, которая сразу же обрела ликвидность. Госпожа Л. избавилась от сомнительного актива – доли в квартире – получив возмещение по вполне рыночной цене.
Все получили опыт – что нужно договариваться.
Ну а я поучаствовал в судебном процессе об определении порядка пользования жильем, улучшил профессиональную компетенцию.
Понравилась история?
Если в Вашей жизни есть или намечается что-то похожее, и необходима юридическая поддержка – записывайтесь на индивидуальную консультацию по номеру +7(906)716-28-51 или направляйте заявку в свободной форме на mailbox@ipoletaev-advocate.ru