Цены стоят, объемы продаж падают, чиновники несут странное. Куда качнется маятник цен? «Пригород» предлагает экспресс-обзор интересных публикаций.
«Жаднострой: Минстрой и ДОМ.РФ отказываются видеть затоваривание рынка». Под таким хлестким заголовком вышел материал о рынке жилья в издании «Наша Версия».
С основной посылкой статьи спорить не приходится: на рынке недвижимости продолжают скапливаться миллионы нераспроданных квадратных метров. Федеральные чиновники уверяют публику, что «рынок сбалансирован».
Застройщики и аналитики возражают: предложение жилья в столичном регионе за год выросло на 61%, а спрос сократился примерно в 1,7 раза.
Казалось бы: пора снижать цены! Но именно этого и не происходит. Авторы материала обвиняют застройщиков в жадности. Немного странно упрекать крокодила в том, что он не вполне вегетарианец… (Почему-то автодилерам не пеняют, что они за китайские авто дерут как за европейские).
Добровольно строительные компании цены снижать не будут. Как бы их ни уговаривал глава Минстроя Ирек Файзуллин.
Либо рынок заставит – если сокращение продаж будет грозить банкротством. Либо государство создать стимул – если начнет строить конкурентное жилье за счет бюджета. (Это вряд ли).
По мнению «Пригорода», более вероятный сценарий – плавное сжатие предложения и стагнация цен. Хотя и этот прогноз под сомнением: в петербургском регионе каждый месяц анонсируются 2-3 крупных проекта.
Размышления на ту же тему – в «Независимой газете»: статья «Рынок жилья уже не бьет рекорды».
Здесь авторы отталкиваются от снижения объемов ввода нового жилья. За четыре месяца - минус 4,1%, в апреле – минус 14,3%.
И та же печаль: снижение продаж, рост доли нераспроданных квартир в новостройках. В публикации ставятся под сомнение данные по вводу ИЖС.
«Данные по вводу ИЖС – загадка для самого Росстата: чиновники этой службы говорят, что пока не создана система достоверной статистики по сегменту ИЖС», говорит руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Таганов.
Эксперты телеграм-канала MMI отмечают: «В последние годы в показатель «введенное жилье» записывали дома ИЖС, построенные в предыдущие годы…
Судя по динамике ИЖС, наблюдаемой с конца 2022 года, потенциал такого творчества близок к исчерпанию». Уточняем: наверное, зависит от региона. В Ленобласти в графу «введенное жилье», по данным Росреестра, в основном попадают дома, построенные именно в текущем году (более 80%). Т
о есть дачная амнистия влияет, но не критично. Эксперты «НГ» отмечают, что ввод домов ИЖС в целом по РФ за четыре месяца сократился на 10,5% к прошлому году.
В числе возможных причин называют: снижение доходов населения и «рост стоимости стройматериалов, важных для индивидуального строительства (кирпич, газоблок, цемент, пластик и т. п.)». Второе утверждение спорно.
«Льготная ипотека на вторичном рынке - это перекачивание бюджетных денег в карман спекулянтам», - утверждают специалисты авторитетного портала IRN.RU. И предсказывают «неизбежное снижение доступности жилья из-за роста цен».
По мнению авторов обзора, никакой поддержки покупателям льготная ипотека не оказывает, она поддерживает лишь продавцов, позволяя им резко поднимать цены.
«И если на первичном рынке в субсидировании ставок еще есть какой-то смысл – все же стройотрасль формирует ощутимую долю ВВП, то зачем за счет бюджета увеличивать прибыль спекулянтов на «вторичке», вообще не понятно».
Обсуждать введение льгот на вторичном рынке власти начали еще весной 2022 года. Затем эту идею задвинули, и вернулись к ней осенью, когда продажи новостроек рухнули после объявления частичной мобилизации.
Чиновники догадались: если нет сделок на вторичном рынке, в сегменте новостроек тоже неизбежен застой. В большинстве случаев, чтобы купить новую квартиру, гражданам приходится продавать старую.
Авторы IRN.RU полагают, что снижение ипотечных ставок на «вторичке» за счет бюджетных субсидий «скорее усугубит ситуацию, чем ее исправит». Прежде всего – потому спрос на вторичное жилье все-таки есть, хотя условия кредитования хуже: «Сниженным ставкам граждане предпочитают адекватные цены».
«Деловой Петербург» порадовал обзором: «Пандемийный след: рынок загородного жилья Петербурга и Ленобласти оживился». Цифры по продажам участков приведены со ссылкой на «Пригород», так что здесь для наших читателей ничего нового. (См материал «Земля выходит вперед»).
А вот трактовки и объяснения этого тренда приводятся интересные.
Во-первых, отмечается, что увеличение продаж затронуло, в основном, сегмент недорогих объектов. (Согласимся – «Пр.»).
Во-вторых, предполагают авторы материала, рост количества сделок «мог произойти из–за разочаровавшихся землевладельцев, которые активно скупали участки в пандемийные годы».
Вот тут, на наш взгляд, есть некоторая неточность. «Разочарованные продавцы» могут обеспечить рост предложения – но не спроса. Тем более, что они, как замечают эксперты «ДП» стремятся все же «зафиксировать прибыль» - то есть продать дороже.
И ведь кто-то же покупает! В среднем, по данным «Авито.Недвижимость», участки в Ленобласти за год подорожали на 26,3%. Средняя цена лота - 1,2 млн рублей. Для участков ИЖС – 1,5 млн рублей, рост за год на 28,5%. Это, разумеется, цены предложения, в ходе реальных сделок покупатели вполне успешно торгуются.
Особенности «схематоза» в операциях с недвижимостью раскрывает сайт 47news.ru в материале «Как с землей, только наглее». В Буграх приключился очередной скандал с помещением под поликлинику.
Учреждение, амбулатория Токсовской больницы, сейчас базируется на Шоссейной улице и занимает помещение площадью 287,5 кв. м.
У этого объекта оказались два владельца: компания «Стимул» и Токсовская больница (на праве оперативного управления). И вот теперь стороны будут в арбитраже выяснять: кто кому должен и как так могло получиться.
История сразу напоминает многочисленные эпизоды с «двойным учетом» участков, когда один и тот же объект может быть закреплен и за муниципалами, и за федералами, и за частными собственниками.