Покупка новой квартиры - огромный стресс. Также, очень важно держать ситуацию под своим полным контролем, ведь всегда существуют риски потери большой суммы денег. И даже когда, казалось, что сделано все от тебя зависящее, коррективы может внести небольшое упущение, которое практически невозможно было предугадать.
Встреча с мошенницей
В 2015 году Татьяна искала недвижимость в Москве. Неожиданно под руки подвернулось объявление о продаже однокомнатной квартиры в хорошем районе по очень привлекательной цене, намного меньшей, чем у конкурентов. Хозяйка квартиры рассказала девушке о том, что получила недвижимость от своей умершей матери буквально месяц назад, но хочет как можно скорее ее продать. Свидетельство о праве на наследство, а также другие необходимые документы были у нее на руках.
Татьяну это предложение немного смутило, поэтому девушка приложила максимум усилий для проверки недвижимости и последующей сделки: тщательно просмотрела паспорт продавца, выписку из ЕРГН, свидетельство о праве на наследство, договор купли продажи и даже оплатила юридическое сопровождение сделки и проверку недвижимости. Все было в полном порядке. Кроме того, сама квартира была выставлена на всем известном сервисе по продаже недвижимости.
Не найдя подводных камней, стороны вышли на сделку. Так, Татьяна стала обладательницей своей собственной однокомнатной квартиры в Москве за 6 700 000 ₽.
Девушка радовалась покупке еще около четырех лет, пока не обнаружила в почтовом ящике судебную повестку. Как оказалось, продавец оказалась мошенницей, подделавшей свидетельство о рождении, а также свидетельство о заключении брака, тем самым выдавшая себя за дочь умершей собственницы. Представив липовые свидетельства местному нотариусу, аферистка получила настоящее свидетельство о праве собственности.
Как оказалось, нотариус совершил роковую ошибку, не проверив представленные свидетельства "наследницы" в едином государственном реестре записей актов гражданского состояния.
Судебные тяжбы
Исковое заявление в суд подал Департамент городского имущества города Москвы. В заявлении представители ссылались на то, что давно наблюдали за имуществом одинокой женщины и знали, что наследников у нее не было и завещания она не оставляла, следовательно имущество должно было перейти в собственность города. Что касается дальнейшей судьбы квартиры, то все необходимые доказательства и материалы уже находятся в уголовном деле, а мошенница - под стражей.
Соответственно, поскольку сделка была совершена по поддельному свидетельству, то должна считаться недействительной. Татьяну необходимо выселить.
В своих возражениях женщина всячески пыталась противостоять напору представителей Департамента. Татьяна говорила о том, что является добросовестным приобретателем и отдавать квартиру никому не собирается. По словам девушки она все досконально проверила и убедилась, что сделка является чистой. "Если многоуважаемый нотариус не смог распознать обман, то каким образом я могла это сделать?" - удивлялась девушка.
Районный суд, суд апелляционной инстанции, суд кассационной инстанции иск удовлетворили в полном объеме, признав договор купли продажи недействительным и выселив Татьяну из квартиры.
В качестве аргументов суды поясняли о том, что с самого начала сделка выглядела очень рискованно, поскольку новая собственница выставила на продажу квартиру сразу после вступления в наследство, да еще и с дисконтом. Кроме того, девушке надлежало самой проверить все необходимые документы хозяйки, вплоть до свидетельства о рождении, а не уповать на нотариуса.
Верховный Суд РФ с мнением коллег не согласился, отменив их решение и направив дело на новое рассмотрение. В своих пояснениях суд отметил, что префектуры округов вместе с Департаментом должны должны держать на контроле и постоянно обследовать имущества одиноких граждан, а также жилье, за которое никто не платит более шести месяцев. Департаменту необходимо было через пол года после смерти одинокой женщины сделать запрос в нотариальную палату и выяснить, открывалось ли наследственное дело. В свою очередь, Департамент имущества спохватился лишь спустя четыре года.
Что касается подложных свидетельств, то женщина доверилась нотариусу - человеку с высшим юридическим образованием, уполномоченным на проверку таких сведений и получающим за это заработную плату. Хочу заметить, очень даже неплохую.
Источник: Определение Верховного суда РФ по делу № 5-КГ21-166-К2 от 25.01.2022
Далее дело направилось в районный суд, где женщину в итоге признали добросовестным приобретателем, оставив ей квартиру. Действительно, Татьяна приняла все необходимые меры для проверки чистоты сделки и понадеялась на нотариуса, человека отвечающего за документы, необходимые для оформления наследства. Однако договор купли-продажи суд все таки признал недействительным, тем самым частично удовлетворив иск Департамента городского имущества.
Но такое решение не понравилось истцу, который направил апелляционную жалобу в судебную коллегию по гражданским делам Московского городского суда. Как бы это смешно не звучало, но поскольку Департамент городского имущества не состоял в договорных отношениях с Татьяной, следовательно, требования о признании договора недействительным по основаниям ст. 167, 168 ГК РФ не подлежат удовлетворению. Соответственно, в удовлетворении исковых требований было отказано в полном объеме.
Источник: Апелляционное определение Московского городского суда по делу № 33-8415/23 от 23.02.2023
В итоге, спустя практически четыре года судебных разбирательств девушке удалось отстоять свою квартиру. Кроме того, в иске было отказано в полном объеме, а следовательно, понесенные за все это время расходы можно будет попробовать взыскать с Департамента городского имущества города Москвы.
Скорее всего, специалисты, под чьим контролем была данная квартира, а также нотариус получили по шапке, следовательно в следующий раз будут работать качественнее и не допускать таких просчетов, а Татьяна в случае покупки квартиры - будет проверять все еще в 10 раз тщательнее.
С Уважением,