В конце 2000-х на российском рынке недвижимости появился новый тип недвижимости, называемый апартаментами. Они используются в качестве жилища для постоянного или временного проживания, также для сдачи в аренду.
Квартиры и апартаменты внешне не отличаются друг от друга, но квартиры относятся к жилой недвижимости, а апартаменты – к нежилой коммерческой, что отражается в выписке из ЕГРН.
Будет ли дом жилым или нежилым зависит от статуса земли, на которой возводится здание. Апартаменты строятся на территориях, не предусмотренных для жилой застройки.
На рынке апартаментов выделяют 2 сегмента – сервисные и несервисные.
Сервисные гостиничного типа – меблированные помещения, предназначены для сдачи в долгосрочную и краткосрочную аренду, в которых есть управляющая компания, консьерж-служба и т.д. Несервисные похожи на обычные квартиры.
Статус апартаментов зависит от того, какое назначение земли указано в разрешении на строительство:
- для объектов гостиничного типа;
- для помещений общественно-делового назначения.
Выделяют следующие виды апартаментов:
- апарт-отели – помещения из 2-3 комнат с кухней, санузлом для сдачи в аренду на короткий срок с возможностью оказания гостиничных услуг;
- доходные дома – внешне похожие на многоквартирные дома, сдаваемые на длительный срок в аренду;
- кондоминимум-отели – апартаменты, сдаваемые на длительный срок с последующим выкупом;
- апартаменты в многофункциональных комплексах – промышленные здания, в которых некоторые помещения выкупаются и переоборудуются под жилье, которое сдается в аренду или в которых живут собственники.
Плюсы апартаментов:
Апартаменты в среднем дешевле квартир на 15-20%.
Если апартаменты отличаются выгодным местоположением, они могут приносить хороший доход от аренды.
Собственники апартаментов освобождены от взносов на капитальный ремонт.
Широкий диапазон территорий застройки (территории бывших промышленных предприятий), которые дают больше вариантов для выбора.
Минусы апартаментов:
Нельзя использовать материнский капитал при покупке апартаментов.
Застройщик не обязан обеспечить жителей развитой социальной инфраструктурой (садами, школами, поликлиниками).
Стоимость коммунальных услуг на 15 % выше, чем для аналогичных жилых квартир.
На апартаменты не распространяется действия закона о тишине.
В апартаментах гостиничного типа можно оформить только временную регистрацию на срок до 5 лет.
Если единственное жилое жилье нельзя изъять за долги, то апартаменты подлежат изъятию по решению суда.
Во многих апартаментах нет балконов, лоджий, на них не распространяются нормы СанПиН, защищающие собственников жилых квартир.
При покупке апартаментов нельзя получить налоговый вычет.
Собственники апартаментов платят налог на имущество, на доход от сдачи объекта в аренду и на доход от продажи.
С момента регистрации собственники платят налог на недвижимость.
Имущественный налог выше, чем у обычных квартир. Так, налог на жилую недвижимость 0,1-0,3% от кадастровой стоимости, а у апартаментов налог 0,5-2%. Размер налоговой ставки при оплате имущественного налога зависит от региона, в котором находится здание.
Кроме вычета в сумме 250 тысяч рублей при продаже, нельзя использовать другие льготы, которые есть на рынке жилой недвижимости (например, семьи с 2-мя и более детьми освобождаются от НДФЛ).
Налоги при сдаче апартаментов в аренду
Физические лица-резиденты платят 13% от полученного дохода, нерезиденты – 30%.
ИП на упрощенной системе платят 6 % («доходы») или 15 % («доходы – расходы») в зависимости от базы налогообложения. В СПб ИП на системе «доходы – расходы» платят 7 %.
Оформить самозанятость, чтобы снизить налог до 4% нельзя на нежилую недвижимость.
Налог при продаже апартаментов
Минимальный срок владения апартаментов для освобождения налога при продаже – 5 лет.
Отсчет идет с момента регистрации права собственности.
Минимальный срок владения может быть равен 3 года, если: если человек получил такую недвижимость по наследству или по договору дарения от члена семьи.
При продаже налог можно уменьшить, воспользовавшись правом на имущественный вычет в сумме 250 000 рублей или на сумму расходов на приобретение.