Эксперты характеризуют состояние рынка коммерческой недвижимости в Нью Йорке, как катастрофическую. Возможно это и преувеличение, но что еще может придти в голову, когда смотришь на пустующий 47-этажный небоскреб в самом центре финансовой столицы мира.
Речь идет о небоскребе принадлежащем Сингапурскому фонду благосостояния и Paramount Group. Это здание пустует уже 2 года и, как вы понимаете, ничего хорошего в этом нет. Особенно для его владельцев. Расходы на содержания такого здания просто огромны.
Вообще Уолл-Стрит и другие улицы в центре города сильно опустели, и это навевает мысли на всеобщем застое. Это не просто ощущение.
Многие финансовые компании так и не вернули своих людей в офисы. Тысячи брокеров работают из дома и, надо сказать, справляются за счет перестройки бизнес-процессов и замедления темпов работы. Банки тоже сокращают расходы. Сейчас это так называется.
Хотя Америка бодро рапортует о том, сколько прибавилось рабочих мест там или сям, но реальность все-таки немного менее бодрая. На самом деле происходит перераспределение рабочей силы - сокращаются высокооплачиваемые места в индустрии финансовых услуг, технологическом секторе в пользу рабочих мест в других отраслях с меньшими доходами.
Появляются рабочие места в отраслях напрямую финансируемых государством или растущих за счет государственных грантов в рамках зеленого перехода, программ модернизации полупроводниковой промышленности и прочих госпрограмм. И это не Нью Йорк.
Брокеры не нужны, менеджеры тоже - а посему на улицу вышвыриваются клерки не только из офисов недавно обанкротившихся банков. Тысячами сокращаются вакансии в банках из первой десятки, которые кажутся вполне себе устойчивыми.
Goldman Sachs Group в этом году сократил 7% своего персонала, Morgan Stanley увольняет 3 тысячи сотрудников, что составляет 5% от всех работников. Ранее обе компании уже увольняли людей. Остальные банки, базирующиеся в Нью Йорке , тоже не отстают и периодически чистят свои офисы.
Технологические компании также отправляют на биржы десятки тысяч своих сотрудников . И это означает, что потребность в офисной недвижимости сокращается.
Нью Йорк в 2022 году поставил рекорд по свободным офисным площадям за все время наблюдений.
В этом году пустует уже 22,7% офисной недвижимости. Ранее этот показатель никогда не опускался ниже 11%.
Эксперты говорят, что этот кризис надолго и до 26 года свободных площадей в Нью Йорке будут не меньше 19%. И это они еще очень оптимистичны. Все говорит о том, что это долгосрочный тренд.
А между тем, Нью Йорк восстанавливается после пандемии, в городе появляются туристы, растет деловая активность, даже несмотря на рост количества бездомных, наркоманов и преступности.
Растет потребность в жилье. Соответственно растет арендная плата за жилье, но это не касается офисной недвижимости - тут полный застой.
Есть еще одна не очень хорошая тенденция для города. Это связано со многими факторами, в том числе и с действиями властей Нью Йорка и их «прогрессивной» политикой. Центральные районы города начали покидать крупные ритейлеры. Уходят торговые сети. Они перемещают свои крупные магазины за переделы города или вовсе их закрывают. И это высвобождает дополнительные площади, заполнить которые не менее сложно, чем элитную офисную недвижимость на Манхэттене .
Это связано, в том числе, и с декриминализации мелких краж и ростом мелкой преступности. Город оставил торговые центры и магазины один на один с преступниками и теперь полиция не выезжает на мелкие кражи. Приходится обходиться самим, что при нынешней политике достаточно сложно - есть много факторов, мешающих охране действовать эффективно.
Хотя, офлайн магазины в Нью Йорке начали закрываться еще до пандемии из-за стремительного роста онлайн-торговли и об этом писали и говорили и в 19 году, и в 16, и даже раньше, но тут пандемия, карантины и тему замяли. Сейчас же переход бизнеса в онлайн накладывается на уход людей из офисов и снижения городского трафика.
Кризис и, похоже, что ситуация начинает усугубляться.
Если в городе, как утверждают эксперты, растет стоимость аренды жилья, то ставки аренды коммерческой недвижимости падают.
Например, стоимость аренды офисной недвижимости на Манхеттене упала на 50% и это означает, что доходы арендодателей существенно снижаются, а значит уменьшаются налоги.
В Нью Йорке налоги с доходов от аренды составляли до 20 % всех налоговых поступлений в бюджет города.
За 22 год город потерял половину этой суммы. По прогнозам, снижение объемов налоговых поступлений от аренды продолжится, а Нью Йорк никогда ранее не сталкивался с такой ситуацией.
Хотя, надо признать, что налоги от аренды не единственный источник поступлений - есть еще налоги с продаж и подоходный налог. Но и там все не так радужно. Поступления за счет подоходного налога могут сократиться - город теряет высокооплачиваемые рабочие места в сфере финансов и технологий. Конечно баристы и официанты возвращаются свои рестораны и кафе, но для города 1 брокер - это как 10 официантов, а то и больше, как минимум. А тут еще и ИИ может заменить тысячи рабочих мест в сфере финансовых услуг.
Налоги с продаж - если тенденция по уходу торговых сетей из города продолжится, то и тут все будет не так радужно. Открытие магазинов по продаже марихуаны точно не поможет.
Ранее налоговые поступления в городской бюджет росли в среднем на 4-5 % в год. Сейчас же они падают и будут падать.
А вот расходная часть будет расти в среднем на 4 % в год. Расходы города уже превышают его доходы, а что будет дальше….
Городские власти и близкие к ним эксперты говорят, конечно же, не о падении доходов, а только об их очень медленном росте, но реалисты констатируют именно снижение доходной части, если не принимать никаких мер.
Мэр города Адамс, кажется нашел решение, которое может спасти рынок коммерческой недвижимости. Он предлагает начать реализацию программы по переоборудованию офисной недвижимости в жилую.
Для этого требуется, чтобы штат принял соотвествующие законы об упрощенном оформление перевода помещений в разряд жилых и нужна программа по привлечению инвесторов.
Пока еще до реализации этого плана далековато. Вопрос застопорился на уровне штата. Положение о упрощении правил перевода офисной недвижимости в коммерческую было представлено губернатором штата Нью Йорка, но провалилось в законодательном органе. Конечно, ведь для этого нужны дополнительные средства, а денег и так не хватает на текущие расходы.
Вообще, эксперты высказывают сомнение в том, что этот план будет эффективен. Расходы на содержание зданий, которые предлагается переводить в жилые, слишком высоки, а значит стоимость аренды жилых помещений в них может оказаться просто непомерной.
С учетом того, что люди, способные платить такие деньги, сейчас стремятся покинуть города и обосноваться в пригородах или вообще переехать в другие районы, сомнительно, что офисные пространства, поделенные на квартиры, заполнятся.
Реалисты говорят, что Нью Йорку нужно просто учиться жить по средствам.
“В какой-то момент времени город должен принять решение относительно уровня услуг, которые они готовы предоставлять”.
Это, так завуалировано говорят о том, что ремешки Нью Йорку, самому богатому городу мира, нужно затягивать потуже, чтобы штаны не свалились.