Гражданин приобрел на торгах долю в праве на земельный участок и расположенный на нем жилой дом. Однако порадоваться покупке не успел — оказалось, что другой участник долевой собственности имеет на этот счет возражения. Участник долевой собственности обратился в суд, и права и обязанности по договору купли-продажи были переведены на него. Суд руководствовался следующим: для участников долевой собственности может быть принципиально важным, кем будет владелец доли, с этой целью в законе закреплено право преимущественной покупки для таких собственников, и даже проведение торгов — не повод ограничивать это право.
Гражданин, приобретший доли на торгах, обратился в Конституционный суд.
Федеральный закон «О банкротстве» в ст. 213.26 устанавливает порядок реализации имущества банкрота на торгах, при этом не предусматривая гарантий участникам долевой собственности. Даже в отношении общего имущества супругов применяется правило, согласно которому общее имущество также продается с торгов, а полученную сумму делят согласно долям: часть включается в конкурсную массу, часть отдают супругу гражданина-банкрота. То есть вариантов выкупить квартиру или дом, даже если у второго супруга есть такая возможность, не предусмотрено. И такое решение, конечно, ставит семью должника в невыгодное положение — ведь кредиторам безразлично, откуда они получат деньги на удовлетворение своих требований, не имеет значения, кто именно купит жилье или участок на торгах, тогда как соблюдение права преимущественной покупки могло бы позволить родным банкрота сохранить свое жилище. И Конституционный суд, рассматривая указанное дело, исходил именно из этого. Имеющееся регулирование было признано недостаточным для того, чтобы обеспечить баланс прав всех лиц, участвующих в такой сложной процедуре, как банкротство. И это признано противоречащим Конституции РФ.
Федеральному законодателю рекомендовано конкретизировать порядок проведения торгов в отношении прав общей собственности. Вплоть до принятия соответствующих изменений рекомендовано применять следующий порядок продажи долей на торгах: конкурсный управляющий должен направить другим собственникам предложение приобрести долю с указанием ее стоимости, равной начальной цене на торгах. Продавать долю на торгах другим покупателям можно будет спустя месяц после такого уведомления.
Что же касается гражданина, который почти купил землю и часть дома, ему спорную недвижимость не возвратят. Но если будет доказано, что его интересы добросовестного приобретателя пострадали, суд может решить вопрос о предоставлении ему некой компенсации. Размер и форма такой компенсации (если будут для нее основания) остаются на усмотрение суда.
(с) Блокнот Тыжюриста
Еще статьи о решениях Конституционного суда по спорным вопросам: