Разбираемся, какие есть способы выплатить жилищный кредит быстрее – и как избежать ошибок при досрочном погашении.
Общее число ипотечных заемщиков в России по разным оценкам от 7 до 10 миллионов человек. Количество выданных ипотечных кредитов в декабре 2022 года побило рекорд за последние 10 лет. Средний срок кредитования – 22,5 года. Если выплачивать ипотеку столько лет – переплата по процентам превысит сумму, которую вы занимали у банка. Однако, если направлять свободные деньги на досрочное погашение ипотеки, эту сумму можно существенно сократить. Разбираемся, когда и как это делать выгодно.
Варианты досрочного погашения
При оформлении ипотеки вы получили график платежей, который обязаны четко соблюдать, внося на счет определенную сумму. Предполагается, что вы будете делать выплаты не один десяток лет. Однако, вы можете опережать установленный график гашения. Есть несколько способов:
● Полное погашение: единовременно выплачивается весь остаток долга, включая проценты, которые начисляются до дня закрытия кредита, и возможные пени за просрочку платежей.
● Частичное погашение: вы вносите сумму, превышающую обычный ежемесячный платеж. Такое гашение позволяет на выбор либо снизить размер ежемесячного платежа, либо сократить срок кредита.
● Погашение с особенностями: гасить кредит можно за счет средств материнского капитала или благодаря мерам господдержки для многодетных семей, например.
Точно также существуют варианты досрочного погашения, всего их три:
- Сокращение срока кредитования – значительно снижается общий размер переплаты. В составе обязательного платежа уменьшается доля процентов, при этом увеличивается часть, идущая на погашение основного долга.
- Уменьшение ежемесячных платежей – срок кредита сохраняется, а остаток основного долга распределяется на весь период. На выплату процентов в этом случае уйдет больше средств по сравнению с первым вариантом. Такая схема удобна тем, что снижает размер платежа и кредитную нагрузку на бюджет семьи.
- Комбинированный вариант. Такая схема удобна в трудные времена: тогда заемщик может платить минимальный обязательный платеж, а уменьшать срок кредита и переплату в те месяцы, когда это комфортно для бюджета.
Жителям дальневосточных регионов Азиатско-Тихоокеанский Банк (АО) предлагает Дальневосточную ипотеку – всего под 1,5%. Этот кредит доступен молодым людям до 35 лет: супругам, родителям-одиночкам, а также врачам и учителям.
Как рассчитать выгоду
Попробуем рассчитать частичное погашение на примерах. Обычно жилищный кредит выплачивается аннуитетными (равными по размеру) платежами. В любом банке, выдающем ипотеку, есть кредитный калькулятор, можно пользоваться им. Но не каждый калькулятор показывает переплату клиента по процентам, это всегда внушительная сумма и она может отпугнуть потенциального заемщика. Поэтому мы воспользовались калькулятором агрегатора недвижимости, чтобы посчитать проценты. Наш пример:
Допустим, Никита взял ипотеку в размере 7 млн рублей на 20 лет под 11,5% годовых. Первоначальный взнос был – 1 млн., то есть чистый долг составляет 6 млн руб. Для его погашения мужчина будет должен вносить на счет ежемесячно 63 986 рублей. За 20 лет Никита заплатит в качестве процентов 9 356 587 рублей, а вся выплаченная сумма составит 15 356 587 руб. Как видно на примере, Никита процентами отдаст больше, чем ушло в кредит. Поэтому естественно, хочется погасить ипотеку как можно раньше, чтобы не разоряться на процентах.
А теперь посчитаем выгоду внесения досрочных платежей. Лучше всего запланировать регулярное внесение сумм, раз месяц, квартал, в полгода или год, чтобы прогнозировать изменение состояния ипотечного счета.
Частые, но небольшие досрочные платежи
Никита решил каждые два месяца вносить дополнительный платеж 50 000 руб.
● Аннуитетный платеж. Сумма досрочных погашений за весь срок составит 4 632 071 рублей. За счет досрочных погашений Никита сэкономил на выплате процентов 4 156 688 рублей. Срок кредита сократился на 4 года и 8 месяцев.
● Дифференцированный платеж. За счет досрочных погашений общая стоимость кредита уменьшилась на 3 492 988 руб. Сумма досрочных погашений за весь срок составит 3 000 000 руб. Срок кредита сократился на целых 10 лет.
● Вариант «накопить и внести»
Никита решил вносить досрочный платеж не 50 тыс каждые два месяца, а копить их и вносить раз в год сразу 600 000 руб.
● Аннуитетный платеж. Начисленные проценты составят 2 805 070 руб, сумма досрочных погашений – 5 521 436 руб. За счет досрочных погашений общая стоимость кредита уменьшилась на 6 561 461 руб. Срок кредита сократился на 11 лет. Фактический срок ипотеки составил 9 лет.
● Дифференцированный платеж. В этом случае начисленные проценты составят всего 2 064 371 руб, сумма досрочных погашений – 3 600 000 руб. Общая стоимость кредита уменьшилась на 7 302 160 ₽ Срок кредита сократился на 14 лет и 2 месяца. Никита выплатит ипотеку менее, чем за 6 лет!
В какие периоды лучше платить
Можно вносить деньги на счет в любой день – проценты на ипотечный кредит начисляются ежедневно. Если дата внесения совпадает с датой обязательного платежа (как принято в большинстве банков) то вы вносите сумму ежемесячного взноса плюс средства на досрочное погашение. Все деньги сверх обязательного платежа идут именно на него.
Если вы укажете датой списания любой другой день, то одна часть внесенных средств уйдет на погашение процентов, а другая часть — на основной долг. Соотношение долга и процентов будет зависеть от того, сколько дней прошло с даты последнего ежемесячного списания.
Таким образом, выгоднее всего списывать досрочный платеж ближе ко дню списания ежемесячного платежа, чтобы обе суммы списывались одновременно. Желательно не вносить деньги день в день, а с запасом в пару дней – на случай незапланированной задержки зачисления.
В Азиатско-Тихоокеанском Банке (АО) действуют процентные ставки по ипотеке: квартира – от 10,7%; апартаменты – от 10,7%, жилой дом с земельным участком – 11,7%, таунхаус: от 11,7%. Также доступно приобретение недвижимости, находящейся в залоге другого банка.
Особенности процедуры погашения
Просто пополнить ипотечный счет недостаточно – вы должны уведомить банк о досрочном внесении, указать сумму и дату погашения. В противном случае платежи будут списываться в обычном размере по обычному графику. Оповестить большинство банков можно тремя способами: написать заявление в офисе банка, заполнить заявку в личном кабинете интернет-банка или в мобильном приложении.
Процесс в общих чертах выглядит так:
● вы подаете заявку с указанием суммы и даты списания средств;
● выбираете аннуитетный или дифференцированный платеж (что хотите уменьшить, срок или размер платежа);
● сумма списывается в оговоренный день (чаще всего в дату очередного списания);
● банк пересчитывает кредит и вам становится доступен новый график платежей в офисе банка или в приложении.
Старайтесь досрочно выплачивать ипотечный кредит – это выгодно. Учитывайте эту возможность еще при выборе банка для ипотеки. В Азиатско-Тихоокеанском Банке (АО) несколько интересных ипотечных вариантов: здесь доступно приобретение готового жилья, дальневосточная ипотека, а также приобретение квартиры на этапе строительства.
