Часто в комментариях к моим материалам о сделках с недвижимостью читатели пишут: «Не понимаю, почему люди не обращаются к юристам, когда речь идет о крупных сделках».
Часто на такие комментарии я отвечаю, что важно еще найти квалифицированного юриста. Это получается не всегда и сегодняшний случай — печальная иллюстрация.
Юридическая фирма провела проверку чистоты сделки
Некий гражданин, буду именовать его Покупатель, решил приобрести достаточно дорогую квартиру в центре города.
Сумма сделки была внушительная, поэтому он решил не экономить и обратиться в юридическую фирму, специализирующуюся на сопровождении сделок с недвижимостью.
Согласно договору оказания юридических услуг, заключенному сторонами, юридическая фирма должна была проверить «чистоту» сделки и дать рекомендации своему клиенту о целесообразности приобретения данной квартиры.
Фирма действительно провела проверку и предоставила Покупателю отчет, ключевыми моментами которого были:
- У жилого помещения единственный собственник, что подтверждается выпиской из ЕГРН.
- Собственница квартиры не состоит в зарегистрированном браке. Отметка в паспорте отсутствует.
- В разделе сайта «Судебное делопроизводство» районного суда по месту нахождения квартиры судебных споров с участием собственницы квартиры не значится. При этом, согласно статье 30 ГПК по данным спорам установлена исключительная подсудность, что означает, что разбираются они исключительно по месту нахождению спорного имущества (квартиры).
Заключение: сделка безопасная.
Покупатель приобрел квартиру, но вынужден был возвратить её по решению суда. Уплаченные за недвижимость деньги назад он не получил и вряд ли получит.
Что произошло?
Супруги-злоумышленники решили улучшить свое материальное положение провернув совсем нехитрую схему.
В их общей совместной собственности находились две квартиры, расположенные в разных районах города.
Обе квартиры были приобретены в браке, но оформлены обе на имя жены.
Муж обратился к жене с очень интересным иском — он требовал разделить совместно нажитое в браке имущество. Логичным было бы делить — одна квартира мужу, она жене, но истец требовал установить на обе квартиры долевую собственность.
В судебном заседании против удовлетворения заявленных требований супруга не возражала, и суд вынес соответствующее решение.
В Росреестр это решение не попало, поскольку муж его туда не предоставил, суд не переслал, а сам Росреестр, являвшийся, между прочим, третьим лицом, по собственной инициативе решение не получил.
Поэтому по данным Росреестра собственник значился один.
Решение было вынесено районным судом по обеим квартирам. Это соответствует закону.
А вот продавала собственница квартиру, расположенную не по месту нахождения суда, который вынес решение. Поэтому юристы ничего не обнаружили на сайте суда района, в котором она располагалась.
Потом супруга «потеряла» паспорт, получила новый и не настояла о проставлении в нем отметки об имеющемся браке. Сотрудники МВД, видимо, тоже не были заинтересованы в лишней работе и отметку по собственной инициативе не сделали (в тот период отметка в паспорте о регистрации брака была еще обязательной).
В результате юристы обнаружили: собственник у квартиры один, в брачных отношениях не состоит, в спорах по поводу объекта недвижимости не участвовал.
Красота.
После регистрации сделки супруги продали и квартиру, расположенную на территории района, судом которого было вынесено решение. Это логично, возвращенная от Покупателя квартира должна быть единственным жильем. Только в этом случае на нее невозможно обратить взыскание.
После этого муж обратился к покупателю с иском об признании сделки недействительной. Квартира была возвращена, а женщина должна Покупателю крупную сумму денег, возвращать которую не спешит. Иного имущества у нее нет, официальных доходов — тоже.
Если бы юристы были профессионалами
Возвращаюсь к тому с чего начал. Юристы сделали работу плохо. Теперь читателю это очевидно, но констатации сего факта считаю недостаточным.
Нужно ответить на вопрос: можно ли было заподозрить обман?
У юристов имелась копия паспорта собственника квартиры.
На что нужно было обратить внимание? Женщина была зарегистрирована не в той квартире, которую продавала. Значит, у неё, с большой долей вероятности, имелось иное жилье.
Нужно было проверить квартиру, в которой она была зарегистрирована. Хотя бы просто проделать те же действия на сайте суда.
Они без труда обнаружили бы судебный спор между супругами.
Все. Сразу отрицательное заключение. Вопросов бы даже не было.
Могу добавить, что когда речь идет о крупных сделках, любые паспорта, которые получены не в связи с достижением установленного возраста для замены паспорта, должны вызывать серьезные опасения.
В возбуждении уголовного дела отказано
После решения суда об истребовании квартиры Покупатель подал заявление в полицию.
Продавец в полиции заявила, что обманывать и вводить в заблуждение никого не собиралась и обязательно вернет Покупателю деньги. Когда-нибудь. Когда заработает.
Муж вообще искренне удивился, почему суд сам не направил в Росреестр решение о выделении долей в имуществе. Он категорически не соглашался с тем, что эта была его обязанность.
Состава мошенничества установлено не было, в возбуждении уголовного дела было отказано.
В итоге у Покупателя ни квартиры, ни денег. Шансы что-то вернуть призрачные.
А юридическая фирма работает дальше. Взыскать потерянные деньги с этой организации по закону невозможно.
Первая редакция этого материала опубликована в моем блоге на платформе GOLOS.ID
Подпишитесь на канал
Не пытаюсь создать лучший в мире канал о праве — показываю способы решения конкретных юридических проблем в структурированных кейсах.
Буду рад вашей отметке «палец вверх», если материал был полезен.
