Вопрос актуальный. Большинство сделок на вторичке на сегодняшний день проходят с выкупом из-под залога.
Давайте разбираться.
Впереди много текста, имейте ввиду, есть побочные симптомы: возможно появление зевоты, снижение мозговой активности и повышенная сонливость.
Есть квартира, ее собственник купил ее в ипотеку и до сих не выплатил. Покупатель может быть двух категорий:
- Со своими наличными (безналичными) деньгами;
- С не своими (ипотечными) деньгами.
С наличными всегда проще, меньше документов собирать, быстрее выход на сделку.
Опустим сбор документов и подготовку к сделке..
Алгоритм сделки в том и в другом случае может быть примерно одинаковым, обсудим покупателя-ипотечника. Так что же будет происходить после внесения аванса?
•Есть разные варианты, например:
1. Переход права одновременно со снятием залога.
Так делает в частности ВТБ. Это не бесплатно, стоимость ~55тр. Значительно ускоряется процесс, при том банковские регистраторы обеспечат снятие обременения, минимизируя риск для покупателя.
2. Двойной залог.
Здесь сперва идет переход права собственности на покупателя с существующим обременением + накладывается новое обременение в виде ипотеки покупателя.
Далее гасится ипотека продавца и снимается его обременение. Такой формат также более безопасен для покупателя, потому как прежде чем гасится ипотека продавца, покупатель уже становится собственником.
Интересный вариант, который также стоит денег. У Альфа банка заявленная стоимость услуги ~55тр, но по факту может выйти гораздо больше, на практике выходило практически 90тр, а может быть и бесплатно, если сделка внутри банка.
3. И самый простой вариант, он же самый удобный для продавца. Обсудим его подробнее.
- После заключения ДКП деньги делятся на 2 части: остаток по ипотеке и разница, которая закладывается на аккредитив либо в ячейку; документы отправляются в РосРеестр и сразу делается приостановка регистрации;
- Первая часть денег сразу отправляется на погашение ипотеки продавца.
Таким образом, продавцу не капают более проценты и ипотека закрывается +/- в день сделки;
- Банк продавца либо сам, либо через участников сделки снимает обременение в Росреестре;
- Как только обременение снято, снимается и приостановка в РосРеестре. Сделка проходит регистрацию, покупатель становится собственником;
- Покупатель, продавец и банк получают документы о том, что переход права осуществлен, и банк раскрывает разницу продавцу, заложенную на аккредитив/ячейку.
Этот вариант соотносится с электронной регистрацией перехода права, с бумажной (через МФЦ) суть та же, чуть меняется взаимодействие с РосРеестром..
Вот и разобрались, друзья. Если что-то осталось непонятным, - обсудим в комментариях
