Получить компенсацию за жилье ветерану помогли специалисты Центра защиты прав граждан.
20 июня 2021 года в старенькой двухэтажке из бруса на Заволжской, 52 в Костроме сгорела кровля. К счастью, жители успели эвакуироваться и никто не пострадал. Дом еще в 2017 году был признан аварийным и подлежащим сносу. Двухэтажку должны были расселить до конца 2020 года, но в срок администрация не уложилась. Поэтому жители были уверены: теперь-то точно можно готовиться к новоселью, ведь в здании без крыши просто невозможно жить.
В Костромской области действует адресная программа переселения граждан из аварийного жилищного фонда на 2019-2025 годы. Она утверждена Постановлением региональной администрации от 01.04.2019 № 115-а. В эту программу включены дома, которые признаны аварийными до 1 января 2017 г. Те, что признаны позднее, в нее не попадают.
Соответственно, собственники утрачивают право требовать новое жилье взамен аварийного. Они смогут рассчитывать только на выплату компенсации за изымаемое жилое помещение в порядке, предусмотренном ст. 32 Жилищного кодекса.
Но, похоже, у местных чиновников была другая точка зрения. После пожара сроки расселения перенесли на конец 2025 года. Фактически на улице остались восемь семей.
Среди потерявших жилье – 83-летняя Евгения Маслова, инвалид II группы и ветеран труда Костромской области. Пенсионерка жила в двухкомнатной квартире с внуком, его женой и двумя правнуками.
– Все что нам дали после пожара – это 20 000 рублей матпомощи. Предложили временно пожить в маневренном фонде, но показали такую ужасную квартиру, что мы были вынуждены отказаться. В администрации сказали, что наш дом признали аварийным в 2017 году, это поздно, поэтому в программу переселения мы не попали. Якобы надо ждать до 2025 года и надеяться, что программу продлят – тогда нас включат в нее и дадут жилье. Но почему мы должны ждать, если дом превратился в развалины и жить нам с бабушкой негде уже сейчас? – пожаловался Евгений Маслов, внук пенсионерки и ее опекун.
Масловы сняли квартиру за свой счет и продолжали обивать пороги инстанций, чтобы добиться расселения. Настойчивость погорельцев ни к чему не привела. С последней надеждой на справедливость Евгений Маслов обратился в костромской Центр защиты прав граждан.
– Собственников просто обманули, заявив про необходимость ожидания новой программы расселения. После признания дома аварийным власти должны направить собственникам требование о сносе в силу ч. 10 ст. 32 ЖК РФ – с указанием конкретной даты завершения этих работ. Как правило, жители не делают этого, а после истечения срока администрация изымает участок, на котором стоит дом, для муниципальных нужд и, соответственно, каждую квартиру в доме. Так как дом не включен в адресную программу расселения, то по закону у собственников аварийное жилье изымают путем выкупа – такой порядок установлен в ст.32 ЖК РФ. Но чтобы не делать этого, администрация просто продлила сроки, отведенные для сноса, введя граждан в заблуждение. Ждать окончания этих сроков необязательно. Собственники могут на общем собрании принять решение об отказе от сноса своими силами. После этого администрация будет обязана выкупить аварийное жилье, – поясняет руководитель Центра защиты прав граждан Анна Комиссарова.
В течение 30 дней после признания дома аварийным и подлежащим сносу власти должны решить, в какие сроки производить отселение.
Специалисты Центра помогли людям провести общее собрание и принять решение об отказе от сноса за свой счет. Кроме того, эксперты оценили стоимость квартиры и доли земельного участка под домом, получилось 2,1 млн рублей. Копии документов и претензию с требованием изъять помещение, выплатив за него деньги, Масловы направили в администрацию. В ответ – тишина. Пришлось защищать права граждан в суде. Правозащитники помогли пенсионерке составить исковое заявление.
С 2022 года начала действовать новая программа расселения граждан из аварийного жилья. Она охватывает многоквартирные дома, которые были признаны непригодными для проживания с 2017 до 2022 года. Софинансирование выделяется регионам по мере того, как они выполнят задачи по расселению жилья, признанного аварийным до 2017 года.
Дмитровский районный суд Костромы согласился с доводами специалистов Центра защиты прав граждан. Администрацию Костромы обязали изъять у Масловой жилое помещение и выплатить деньги – 2,1 млн рублей.
– Мэрия не смогла привести доводы, по которым срок расселения должен быть отложен до конца 2025 года. Такой срок суд счел неразумным. Не нашел оснований для отмены этого решения и Костромской областной суд. Не помогли мэрии ни ссылки на нехватку денег в бюджете, ни на отсутствие в законодательстве конкретных сроков для изъятия аварийного жилья. Апелляционный суд решил, что орган местного самоуправления бездействовал, что привело к нарушению прав граждан, – говорит Анна Комиссарова.
Центры защиты прав граждан – социальный проект политической партии «Справедливая Россия – За правду», созданный по инициативе председателя партии Сергея Миронова. Проект получил поддержку Президента России Владимира Путина в декабре 2014 года.
Центры работают под эгидой Министерства труда и соцзащиты РФ. Сегодня в 75 регионах страны открыты 96 приемных. В том числе в Донецке и Луганске. Узнать адрес ближайшего Центра можно по ссылке.
За 8 лет правовую помощь в Центрах получили 15 млн 270 тысяч человек. Гражданам вернули 65,8 млрд рублей.
КАК ДОБИТЬСЯ СПРАВЕДЛИВОЙ ВЫКУПНОЙ СТОИМОСТИ
Права собственника зависят от того, был включен или нет аварийный дом в Региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилья.
Если многоквартирный дом включен в Региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилья, собственник имеет право потребовать от администрации предоставить другое жилое помещение либо выкупить у него непригодное жилье за деньги.
Это право закреплено в ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Выбрать деньги или новое жилье – это решает собственник.
Если дом не включен в Региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилья, собственник может рассчитывать только на денежную компенсацию (выкупную цену) за изымаемую квартиру.
Как правило, это касается собственников квартир в домах, признанных аварийными после 1 января 2017 года. Связано это с тем, что в Региональную адресную программу включают дома, признанные непригодными для проживания до указанной даты.
Получить новое жилье взамен аварийного возможно только по соглашению с органом местного самоуправления.
Выкупная цена – это рыночная стоимость жилого объекта, который располагается, как правило, в аварийном доме под снос.
Размер выплаты устанавливается на основании оценки квартир и вспомогательных элементов. Нормативы и критерии расчетов установлены в каждом регионе свои, но есть и общие рекомендации.
Чтобы определить рыночную стоимость квартиры, проводится ее оценка. Это делает бюро рыночной оценки недвижимости. С ним муниципалитет заключает договор на конкурсной основе.
ВАЖНО! Несмотря на то, что оценку недвижимости по заданию муниципалитета делают вроде бы независимые оценщики, как правило, показатели все равно занижены.
Что обязательно нужно учесть в выкупной стоимости
Для определения размера выкупной цены учитываются следующие факторы (п. 7 ст. 32 ЖК РФ):
- рыночная стоимость жилого помещения;
- рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество;
- стоимость доли на землю под домом;
- убытки собственника в связи с вынужденной арендой другого жилого помещения до выселения из аварийной жилплощади;
- убытки в связи с поиском нового жилья, например, оплата риелтора, агентов по недвижимости (АН);
- затраты на переезд, услуги грузчиков и транспорта;
- расходы в связи с оплатой госпошлин на переоформление документов на новую квартиру, например, выписка из ЕГРН;
- возмещение упущенной выгоды от сдачи жилья в аренду (найм) или исполнения обязательств перед третьими лицами (арендаторами).
Обратите внимание! В состав выкупной платы также должны включить компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт, если на момент приватизации жилья дом нуждался в таком ремонте, но его так и не провели до признания здания аварийным. Эта обязанность вытекает из ст.16 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».
Формула выкупной стоимости:
РСК + ЦОИ + Уб = ВС,
где:
РСК – рыночная стоимость квартиры
ЦОИ – цена общего имущества в доме
Уб – убытки и упущенная выгода
ВС – выкупная стоимость.
Окончательный размер выкупной цены согласовывают с собственником и включают в соглашение.
- ЕСЛИ ВЫ СОГЛАСНЫ с предложенной выплатной стоимостью, вы подписываете соглашение.
- ЕСЛИ НЕ СОГЛАСНЫ на предложенный «денежный минимум», следует предложить свою сумму и направить в муниципалитет в письменном виде. Если администрация отказалась принять ваши условия, придется пригласить своего оценщика.
Если собственник не согласен с выкупной ценой жилья
Размер предложенной выкупной цены можно оспорить. В таком случае рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ».
Собственнику придется проводить независимую экспертизу за свой счет. А уже после получения оценки – обращаться в суд с иском к администрации о выкупе жилого помещения в том размере, который определен специалистом по его заказу.
Имейте в виду! Заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания и будут оцениваться судом в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами. Об этом говорит Пленум Верховного суда (пункт 7 Постановления от 19 декабря 2003 г. №23).
Кому предоставят только жилье, а кому деньги? Может ли отказ от неравноценного варианта повлечь потерю денег и права на квартиру? Как заставить чиновников выплатить деньги в разумный срок? Обо всем вы узнаете из новой инструкции Центров защиты прав граждан «ДОМ ПОД СНОС: как получить справедливую денежную компенсацию при расселении».
Автор статьи: Наталья Филатова
