Имущество банкротящегося гражданина привлекательно для покупателей, поскольку обычно продается с торгов существенно ниже рыночной стоимости.
Но если банкроту принадлежит лишь доля в совместном имуществе, то такое приобретение может стать сыром в мышеловке. А все из-за того, что закон допускает ситуации, когда у победителя торгов можно увести выгодную покупку из-под носа.
16 мая 2023 года Конституционный суд расставил точки в спорной практике (постановление №23-П). Разберемся, что изменилось, как это повлияло на положение участников публичных торгов.
Как все обычно происходит?
Для погашения долгов банкрота его имущество продают на открытых торгах. Если имущество принадлежит ему на праве общей собственности с супругом (бывшим супругом), то последний имеет право участвовать в решении вопросов, связанных с реализацией этого имущества (ст. 213.26 Закона о банкротстве).
По общему правилу имущество должника передается победителю торгов.
Но п. 1 ст. 250 ГК РФ предусматривает, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли.
Подводные камни покупки с торгов доли в имуществе
Получается ситуация, когда добросовестного победителя открытых торгов может отодвинуть в сторону сособственник имущества.
В такую ситуацию и попал гражданин Шеставин.
Он победил в открытых торгах на выкуп доли в доме и земельном участке, принадлежащей банкротящемуся гражданину. Это имущество досталось ему по очень выгодной цене.
Но неожиданно о своем преимущественном праве на покупку этой доли заявила сособственница имущества — бывшая жена того самого банкрота. Арбитражный суд перевел на нее все права и обязанности Шеставина, как покупателя по договору купли-продажи.
Вышестоящие инстанции согласились с этим, указав на необходимость предоставления участнику долевой собственности на недвижимое имущество возможности воспользоваться преимущественным правом покупки (п. 18 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №3 (2020)).
Шеставину не оставалось ничего, кроме как пожаловаться в Конституционный суд на положения п. 1 ст. 250 ГК РФ, которые, по его мнению, предоставляют участнику общей долевой собственности преимущество на заключение договора купли-продажи доли, реализуемой на публичных торгах в рамках процедуры банкротства гражданина, перед победителем данных торгов.
Позиция Конституционного суда по приобретению долей в имуществе на торгах
Конституционный суд пришел к выводу, что невозможно однозначно определить границы действия правила преимущественного права в покупке доли имущества в редакции, изложенной в ст. 250 ГК РФ.
При решении вопросов о продаже доли имущества с публичных торгов ст. 250 ГК РФ трактуется неоднозначно, что влечет за собой отсутствие правовой определенности.
Поэтому Конституционный суд РФ признал п. 1 ст. 250 ГК РФ несоответствующим Конституции РФ и указал законодателю на необходимость внести соответствующие изменения в правовое регулирование.
А до этих пор постановил, что при продаже на торгах доли в праве общей собственности на жилое помещение и земельный участок под ним в рамках процедуры банкротства гражданина права участников долевой собственности должны быть гарантированы по правилам абз. 2, 3 ст. 255 ГК РФ, а именно:
- Конкурсный управляющий обязан направить другим участникам долевой собственности предложение приобрести принадлежащую должнику долю с указанием ее стоимости, равной начальной цене на торгах.
- При наличии согласия конкурсный управляющий обязан заключить договор купли-продажи с соответствующим участником (участниками) долевой собственности.
- При неполучении согласия в течение месяца доля в праве общей собственности, принадлежащая должнику, может быть продана с торгов.
При этом правило о преимущественном праве покупки участников долевой собственности не применяется
- после совершения конкурсным управляющим указанных выше действий,
- при продаже с повторных торгов,
- при продаже посредством публичного предложения.
Что это значит для участников публичных торгов?
После внесенной Конституционным судом ясности можно спокойно участвовать в открытых торгах и покупать даже доли в недвижимом имуществе. Теперь никакой сособственник не сможет увести у победителя торгов законное имущество.
Но если Вы не уверены, что справитесь самостоятельно, то для уверенности привлекайте специалиста для проверки процедуры передачи на торги имущества банкрота. Ведь разъяснения Конституционного суда не исключают вероятность нарушений в конкретном случае.
Есть ли у вас опыт приобретения имущества с публичных торгов? Поделитесь, были сложности или все прошло гладко?