Как продать квартиру, купленную с использованием маткапитала
Спойлер: самое главное — не нарушать при этом права несовершеннолетних детей.
Большинство обладателей материнского капитала вкладывают его в квартиры: используют в качестве первого взноса по ипотеке или гасят уже существующий кредит. При этом в народе существует миф, что продать такое жилье впоследствии очень сложно. Это не так: главное — знать требования закона и соблюсти их. Какие- пояснили эксперты КВС.
Всем по долям
Закон требует, чтобы в квартире, которая была куплена с использованием материнского капитала, были выделены доли каждому члену семьи. Отметим, что семья — это мать, её дети и муж, который, при этом, может не быть отцом детей.
Выделить доли необходимо в течение 6 месяцев после покупки жилья и снятия всех обременений. То есть, если недвижимость приобреталась в ипотеку, доли выделяются в течение полугода после выплаты кредита. Кстати, если к этому моменту в семье появляется еще один ребенок, то ему тоже будет положена доля.
Закон не регламентирует норму выделения долей при покупке квартиры с использованием маткапитала. ФЗ-310 о минимальном размере доли не менее 6 кв. м на такие сделки не распространяется. То есть, доля ребенка может составлять, к примеру, 1/20 или даже 1/40 квартиры.
Как соблюсти закон при продаже
Главное условие реализации квартиры, в которую вложен маткапитал и где есть доли детей, — соблюдение всех прав и интересов несовершеннолетних. Для этого необходимо параллельно с продажей старого жилья купить новое и выделить там доли всем детям. То есть, продать такую квартиру и купить на эти деньги машину или дачу не получится.
Как правило, органы опеки настаивают, чтобы сделки по продаже старой квартиры и покупки новой проводились в один день. Исключение — приобретение строящегося жилья по ДДУ (в таком случае у сделок могут быть разные даты).
Также закон следит, чтобы доли детей в новой квартире были не хуже, чем в старой: не меньше по площади и по стоимости. Кроме того, приобретаемое взамен жилье не может быть ветхим или аварийным. То есть, нельзя продать квартиру с долями детей в новом доме в развитом районе Петербурга и взамен выделить им аналогичные доли в хрущевке в отдаленной части Ленобласти.
Итак, если вы продаете квартиру с использованием маткапитала, вам нужно:
- Составить соглашение о выделении долей детям, если вы не сделали этого раньше: самостоятельно в произвольной письменной форме или с помощью нотариуса.
- Зарегистрировать данное соглашение в Росреестре (сдать документы в МФЦ) и получить новые выписки ЕГРН, где будут указано уже новое распределение долей.
- Получить согласие органов опеки и попечительства на продажу.
- Теперь квартиру можно продавать! Но помните, о необходимости приобрести другое жилье и выделить там доли детям.
Особый случай: продажа квартиры с маткапиталом и ипотекой
Описанный выше алгоритм касается продажи квартиры, которая не находится в залоге у банка: то есть, ипотека уже выплачена или ее не было изначально. Если кредит не погашен, то вам необходимо будет выделить детям доли в ипотечной квартире. На это нужно получать согласие банка.
Как это сделать:
- Написать запрос в службу клиентской поддержки банка.
- Получить письменный положительный ответ.
- Составить и зарегистрировать соглашение о выделении долей.
- Согласовать с органами опеки продажу с предоставлением полного комплекта необходимых документов.
- Согласовать схему выкупа из-под залога банка исходя из способов расчетов покупателя.
- Провести сделку.
Отметим, что некоторые банки не дают согласие на выделение долей несовершеннолетним в ипотечных квартирах. В таком случае у вас есть несколько вариантов:
- Рефинансировать кредит в банке, где такая схема возможна;
- Погасить ипотеку самостоятельно;
- Найти покупателя, который будет согласен передать вам аванс в размере суммы, достаточной для погашения ипотеки.
А если я покупатель?
Приобретение квартиры на вторичном рынке требует тщательного изучения ее истории. Если вы купите жилье, а впоследствии окажется, что родители использовали маткапитал, но не наделили детей долями, такая сделка может быть оспорена. Поэтому при покупке любой вторичной квартиры лучше обращаться к специалистам. Так, в Агентстве недвижимости «КВС» есть услуга по юридическому сопровождению сделок, которая включает все необходимые проверки квартиры и помощь на всех этапах.