Ипотека, как и любой продукт цикличен и повторяем
Зная синусоиду этого направления, можно предугадать его изменения
Ранее синусоида изменения продукта была с шагом в 2 года - сейчас шаг короче и составляет 6-9 месяцев
В понятие шага я вкладываю спад связанный с ужесточением условий и подъем, когда условия становятся более востребованными и заемщики более активны
6-9 месяцев ставки на снижение и далее такой же период роста ставок
До 2017 года, эта синусоида имела более длительный интервал
Один из инструментов поддержания сотрудников и развития рынка ипотеки является ипотека от работодателя
Сейчас начали говорить об этом снова, но на моей практике в 2015-м году крупные предприятия имели в продуктовой линейки компенсаций и льгот такие продукты с банками
Причем это не скидка по ставке - это реальное субсидирование ставки от работодателя
Поговорим как это работает и какие риски могут нести стороны?
Какие варианты ипотеки от работодателя возможны:
1️⃣ Выдача займа на приобретение квартиры или под залог имеющейся
Выдача прямого целевого займа, где работник заключает с работодателем договор займа, получает средства и передает квартиру в залог
2️⃣ Субсидирование ставки от работодателя банку
Выдачу кредита осуществляет банк, при этом работодатель с банком заключает договор субсидирования, согласно которому субсидирует часть ставки единоразово и за весь период кредита за своего работника
3️⃣ Субсидирования части первоначального взноса
Выдачу кредита осуществляет банк, при этом работодатель предоставляет сотруднику часть или полностью первоначальный взнос, переводом на его счет открытый в банке
Вполне кажется реальным в теории, но на практике летит очень тяжело
Давайте разбираться почему?
Риски работника:
🔹Отсутствие гарантии трудоустройства в дальнейшем
Ипотека является одним из самых длинных кредитов и гарантий, что работодатель тебе сохранит рабочее место и ставку и ее начнет манипулировать этим нет никаких
Предположим начнет выкручивать руки и предлагать подписать допник о повышении ставки взамен сохранения рабочего места
Такое конечно ужасно и дико, но вполне может быть
И в целом сотрудник может стать не эффективным и его могут уволить и получается он остается должен уже бывшему работодателю, да еще и квартира в залоге
🔹Возврат предоставленных средств
Предположим работодатель субсидировал или первоначальный взнос или ставку по кредиту своему работнику
Логично будет, что он пропишет в соглашении с сотрудником момент возврата средств, в случае увольнения раньше оговоренного срока
Предположим я дал сотруднику денег на ПВ, в расчете, что это будет его стимулировать работать дальше со мной, а он берет и увольняется через месяц
По сути я должен иметь полное моральное право попросить вернуть средства
🔹Изменения условий договора займа
В случае с выдачей займа, работодатель может стимулировать работника не уходить от него именно ставкой
В моем случае будучи сотрудником банка, я получил с учетом выслуги лет ипотеку под ставку 9% в то время, когда на рынке было 13%
При этом в Кредитнике было указано, что в случае увольнения, моя ставка становится рыночной
При увольнении она у меня стала 11,25%
Моделируя ситуацию жестких работодателей может быть совсем не красиво - ставку 6% когда работаешь и далее 20% если увольняешься
Такие договора займа я видел и видел работников, которые уволились и бегали ищя спасения в рефинансировании
🔹Потеря налоговых вычетов
Только в случае если работодатель выдал займ прямой и только по процентам - за покупку получим в любом случае
🔹Зависимость от работодателя
Для небольших компаний, где отношения похожи на семейственные и где стерта грань работодатель-сотрудник и все друг другу друзья, это может привести к эмоциональной зависимости
Сотрудник будет понимать, что должен работодателю как земля колхозу, и будет страдать до выплаты займа
🔹Невыполнение работодателем условий субсидирования
К примеру работодатель субсидирует часть ставки
В договоре между ним и банком будет указано, что если работодатель не оплатит субсидирование ставки в течение определенного периода времени, банк поднимает ставку заемщику
То есть через какое-то время можно получить не те условия, на которые рассчитывал
Я бы задумался почему работодатель так сделал? Он хочет со мной расстаться?
Риски работодателя:
🔹Признание незаконным кредитором
Если хотим выдавать массово займы, нужно быть включенным в список добросовестных кредиторов ЦБ РФ
В противном случае это может быть расценено как незаконная деятельность или того хуже обналичиванием средств
🔹Зависимость от сотрудника
Здесь ситуация может быть жестче и опишу я ее на конкретном кейсе, который был у меня в банке
Девушка взяла ипотеку в нашем банке, далее ушла в просрочку
Взыскать не могли - сотрудник как работник был мега эффективным и продолжал работать
Ситуацию решили только реструктуризацией на еще более выгодных для сотрудника условиях
🔹Отсутствие гарантий платежеспособности
Работодатель не может настроить постоянные списания из заработной платы - закон не позволяет
Поэтому сотрудник должен это делать самостоятельно, а будет ли он это делать, не понятно
При этом операционки будет много - от контроля задолженности и до взыскания
Работодатель не может взыскивать самостоятельно - это суд или уступка долга с дисконтом
Плюс работодатель не может досконально как банк, проверить заемщика - нет ни знаний, ни опыта
🔹Отсутствие гарантий трудоустройства
Даже применяя этот инструмент, гарантии, что сотрудник будет с тобой жить долго и счастливо нет
Поэтому нужно страховать себя инструментами возврата и компенсации в случае увольнения
Многие работодатели пытаются переложить это на банк обсуждая возврат субсидирования - банку это не интересно сразу скажу, его задача заработать как можно больше
Пожалуй это базовые риски, которые могут реализоваться с обеих сторон
Что можно порекомендовать работодателю, если он хочет адекватную программу?
Именно работодателю, а не сотруднику, так как это его волеизъявление
1️⃣ Выбрать продукт субсидирования ставки
Но сделать его ограниченным и желательно аналогичным программам банка «Назначь свою ставку»
На сделку обеспечиваешь оплату комисси за снижение ставки
Сотруднику будет спокойнее от этого, он увидит сразу факт расчетов
2️⃣ Выбрать ограниченный срок
Не нужно влезать в долгосрочные мотивации
У вас нет обязанности это делать, это доп моивация
Средний срок жизни кредита (если откинуть субсидированные ставки застройщиков, где смысла нет погашать досрочно имея ставку 0,01%) он будет равен 7-10 годам
Выбери 1-2 года
Так ты сможешь прогнозировать отношения с сотрудником
3️⃣ Продукт не для всех
Для мотивации персонала, этот продукт должен быть привязан к выслуге лет, он не должен быть доступен сразу на входе
В таком случае у тебя будет симбиоз и долгосрочное сотрудничество
