Тему подсказали ваши комментарии к предыдущей статье, которая за неделю выбилась в лидеры по их количеству среди всех публикаций нашего канала. Некоторые аргументы показались нам недостаточно убедительными, некоторые доводы – недостаточно полными. Решили разобраться поподробнее – делимся результатом наших «изысканий» с вами.
Надо сказать, что наиболее активны в комментах так называемые «соточники» – счастливые обладатели дач в СНТ, где взносы рассчитываются от площади участка. Они считают, что такой способ единственно правильный по Закону, и отстаивают свою точку зрения, часто приводя в пример платежи за городскую квартиру.
Здесь самое время напомнить (в очередной раз), что требования определять размер взносов пропорционально площади участка в 217-ФЗ нет.
Те же, кто 217-ФЗ явно читал (и, возможно, не один раз), «топят» за то, что любой способ расчета взносов правомерен. Главное – принять решение на общем собрании и прописать в Уставе формулу расчета выбранного голосованием метода.
Во всем виновата путаница с юридическими терминами
Так о чем спорим? А вот – есть «имущество общего пользования» и есть «имущество на праве общей долевой собственности».
Второе, действительно, возникает при покупке участка в СНТ (217-ФЗ, ст. 25). И размер доли при этом, действительно, определяется пропорционально площади такого участка. Но только если все «имущество общего пользования» этого товарищества оформлено как «имущество на праве общей долевой собственности».
Общее же имущество многоквартирного дома принадлежит каждому владельцу квартиры на праве общей долевой собственности пропорционально ее площади по умолчанию (ст. 290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ).
Так что в этой части «соточники» правы. Но сходство двух видов недвижимости на этом заканчивается. Потому как в 25 статье закона о садоводстве есть нюансы, о которых будет сказано чуть ниже 👇.
А пока объясним, почему в споре о взносах в СНТ мы не стали бы ссылаться на платежи за городскую квартиру.
Достаточно взглянуть на любой счет за ЖКУ:
От площади, как мы видим, помимо взноса за мифический капремонт, рассчитывается только «Сод.жил.пом. и обращение с ТКО».
Ну, объем вывозимого дачного мусора (ТКО) зависит, скорее от количества постоянно присутствующих на конкретном участке, нежели от его площади. Но ОК, спорить не будем, просто зафиксируем.
А вот что входит в ласкающий взгляд и слух «Сод.жил.пом.» мы решили проверить. Выяснилось, что состав этого пункта регламентируется Постановлением Правительства РФ №290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме».
Перечень этот очень длинный, все работы сформированы в три больших раздела. Но к СНТ применимы, пожалуй, только некоторые:
1. Положения первого раздела «Содержание несущих и ненесущих конструкций многоквартирных домов» можно «притянуть за уши» к ремонту сторожки.
Но для этой работы в дачных товариществах иногда (далеко не каждый год) собираются целевые взносы, и этого, как правило, достаточно.
2. Из второго раздела «Содержание оборудования и систем инженерно-технического обеспечения» нас интересует только электрооборудование и газовое оборудование (мусоропроводов, центрального отопления, лифтов и канализации на дачных участках нет и в ближайшее время не предвидится).
Но. Ни газовое, ни электрооборудование от площади участка не зависит – от слова «никак». Вы скажете: «А как же количество столбов, проводов и труб вдоль больших или маленьких участков»? Ну, это скорее можно привязать к длине забора, нежели к квадратным метрам.
3. В третьем разделе «Содержание иного общего имущества в многоквартирном доме» помимо уборки общих помещений есть работы по содержанию придомовой территории в холодный и теплый периоды года, организация и содержание контейнерных площадок, обеспечение требований пожарной безопасности.
Свое мнение по поводу мусороконтейнерных площадок мы уже высказали выше (про ТКО 👆). О пожарной безопасности должны заботится (в большей степени) собственники участков. Так что – заострим внимание на землях общего назначения, примыкающие к каждому участку.
Это, как правило, дороги и канавы вдоль них. В летний период их нужно окашивать, чистить и вот это вот все. В нашем товариществе эта обязанность прописана в Уставе и возложена на владельцев дач. В других СНТ (как мы знаем) нанимают специально обученных людей.
В зимний период – да, чистить от снега общие дороги нужно хотя бы по требованиям той самой пожарной безопасности. Тут и мы нанимаем трактор. Но объем всех этих и летних, и зимних работ также зависит скорее от длины забора, чем от площади каждого участка!
Вывод – да, мы считаем некорректным приравнивание способа расчета взносов в СНТ к оплате ЖКХ от м2 в городе. Поспорьте с нами в комментариях 👇, желательно аргументировано.
И нет – мы не забыли про право общей долевой собственности 👆, возникающее при оформлении участка в СНТ пропорционально его площади.
Что на самом деле сказано в ст. 25 закона о садоводстве
Переводим с юридического:
1. Касается это правило только тех товариществ и, соответственно, такого имущества общего пользования, которое создано или приобретено после дня вступления в силу 217-ФЗ. То есть – после 01 января 2019 года.
2. Имущество же общего пользования, которое создавалось (приобреталось) до 01.01.2019, таковым не является, но «может быть передано безвозмездно в общую долевую собственность владельцев земельных участков пропорционально площади этих участков при условии принятия такого решения общим собранием членов товарищества в соответствии с требованиями статьи 17 того же 217-ФЗ.
То есть, участники «старых» товариществ могут стать обладателями доли общего имущества пропорционально площади их участка, но вовсе не обязаны это делать. А следовательно – никто не может навязывать способ расчета взносов от размера участка, как единственно возможный по Закону. Здесь правы те, кто считает любую формулу расчета правомерной, если она прописана в Уставе по решению ОС.
Навязать не получится, но проголосовать за этот метод на общем собрании и, соответственно, прописать формулу расчета взносов от площади в Уставе даже «старого» товарищества – можно. При определенных условиях.
Условия эти четко прописаны в п. 7. ст. 14:
«В случаях, предусмотренных уставом товарищества, размер взносов может отличаться для отдельных членов товарищества, если это обусловлено различным объемом использования имущества общего пользования в зависимости от размера садового или огородного земельного участка и (или) суммарного размера площади объектов недвижимого имущества, расположенных на таком земельном участке, или размера доли в праве общей долевой собственности на такой земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества».
Опять переводим с юридического:
1. В случаях, предусмотренных уставом товарищества. То есть – не всегда, а в отдельных случаях.
2. Размер взносов может отличаться для отдельных членов товарищества. То есть – не для всех. И может, но не обязан.
3. Если это обусловлено различным объемом использования имущества общего пользования в зависимости от размера садового или огородного земельного участка.
А теперь попробуйте посчитать, кто в каком объеме общее имущество использует. А главное – доказать собственнику, что площадь его участка как-то влияет на количество мусора в баке или степень раздолбанности дорог…
Не, можно, конечно, наплевать на мнение владельцев больших участков, но это такое… Выглядит, как простая зависть. Мы, все-таки Товарищества, и при том – некоммерческие.
Согласны? Пишите в комментариях! Не согласны? Тем более пишите, только доводы приведите (желательно – существенные).
И да – подписывайтесь на канал, чтобы не пропускать интересные обсуждения!
