2023 год
Здравствуйте, уважаемые любители и профессионалы инвестиционной недвижимости!
Вы держите в руках книгу «Энциклопедия Re-девелопмента. Полное руководство по созданию инвестиционной недвижимости». Книга написана мной как переложение всего практического опыта, который я получил, создавая с ноля инвестиционно-строительную компанию Investa - Пионера в области реновации недооцененных активов. А также управляющую компанию в области апартаментов и коворкингов.
Книга состоит из 8 глав, которые призваны поэтапно подготовить инвестиционного специалиста, коим я и являюсь, или консультанта в сфере недвижимости. В первом случае вы получаете возможность создать с ноля свой собственный инвестиционно-строительный бизнес, во втором – помогая людям инвестировать в недвижимость, зарабатывать совместно.
Рынок инвестиционной недвижимости – увлекательная сфера деятельности с высокими доходами. Я прошел путь от идеи и компании из 3 человек в 2017 году до группы компаний из 100+ человек к 2022. Мы провели реновацию и запустили более 60 объектов, на общую суммму 4 млрд. рублей. Этим опытом я поделюсь на страницах своей первой книги.
Пускай скучные доходности в 3-5-10% годовых останутся для дилетантов. Наша будет планка будет 30-50-120-160% годовых. И я на собственных реальных кейсах покажу, что это возможно.
P/S
Данная книга в начале каждой главы содержит QR -коды с отсылкой на материалы, а также примеры документации, финансовых моделей, договоров, чек-листов и презентаций реальных объектов и сделок по ним.
Особую благодарность хочу выразить людям, без которых данная книга не родилась бы и не стала вашим помощником. Это мой друг - Литвиной Андрей, менеджер - Минкина Анастасия и моя подруга и редактор данной книги – Шогенова Аксана.
Оглавление
ПРЕДСТАВЛЮСЬ. 4
КАК ВСЕ НАЧИНАЛОСЬ 5
1. ГЛАВА – ВВЕДЕНИЕ В ИНВЕСТИРОВАНИЕ 7
1.1. БАЗОВЫЕ ПОНЯТИЯ 7
1.2. КТО ТАКОЙ ИНВЕСТОР? 8
1.3. ЦЕННОСТИ ИНВЕСТОРА 8
1.4. НЕДВИЖИМОСТЬ НА МИРОВОМ РЫНКЕ 11
1.5. СТРАТЕГИИ ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ 11
1.6. ЦИКЛ ФОРМИРОВАНИЯ КАПИТАЛА 14
1.7. ПРИНЦИПЫ УВЕЛИЧЕНИЯ ДОХОДНОСТИ 15
1.8. ТРИ СЕКРЕТА ИНВЕСТИЦИЙ 17
2. ПРОДОЛЖЕНИЕ СЛЕДУЕТ 19
Представлюсь.
Меня зовут Бекиров Данил.
Я родился и вырос в маленьком городе Братске в Сибири. А если точнее, то в Иркутской области. Позднее - в 2003 я переехал учиться и жить в самый красивый город – Санкт-Петербург. В 2008 закончил с отличием первое высшее по специальности «Управление процессами перевозок на ж.д. транспорте. Логистика» в Петербургском университете Путей Сообщения. И тут же в 2008 поступил на юрфак Северо-Западной Академии Гос Службы, который закончил в 2011г уже без отличия )). Стало окончательно понятно, что вышка дает название книг и кодексов, но не дает прикладных знаний о безнесе.
Итак, Я - предприниматель, улучшаю настоящее вокруг и создаю будущее для себя и потомков.
Это своего рода манифест и чуть позже я расскажу, откуда он идет.
Я являюсь экспертом в области инвестиций, девелопмента и Re-новации.
На сегодняшний день я владелец и основатель девелоперской компании Eight development, Основатель группы компаний Investa и Port Comfort.
Стоимость реализованных проектов реновации в Investa составляет более 4 млрд. руб. Более 250 млн. руб. Выплачено в моей управляющей компанией от сдачи апартаментов владельцам недвижимости.
Мой первый опыт в предпринимательстве начался с продажи газет. А если быть точным, то это были программы телепередач. Летом 1992 года я с моими соседями-друзьями ездили в типографию и покупали газеты с тв-программками. Тогда я впервые сам заработал деньги. Заработал 24 рубля и купил себе шоколадку – Натс.
В универе на первых курсах я был и грузчиком, и укладчиком-упаковщиком и официантом. Потом бросил эти глупости и просто начал за деньги делать курсовые и контрольные по математике, физике, сопромату, теормеху и др. предметам. Шел 2006 год - доходы превысили 30-40 000 в месяц. Для студента была неплохо. Из-за этого меня очень быстро заметили на нашей выпускающей кафедре – Управление эксплуатационной работой. И в июле 2006г. порекомендовали в качестве стажера в лоистическую компанию RWD Service, которая принадлежала нашему ректору ПГУПСа, бывшему заместителю министра ж.д. транспорта – Ковалеву Валерию Ивановичу. Это было мое первое и последнее место работы по ж.д. специальности. Но я был самым молодым сотрудником диспетчерского отдела, а через год - в 2007 – меня сделали специалистом отдела международных перевозок.
В Феврале 2009 года в самый разгар кризиса 2008-2009 я с подругой открыл компанию и начал торговать упаковочной пленкой и скотчем - мелким оптом. Доходы превысили 70 000 в мес. Это был рекорд ))
Параллельно я с Кристиной - моей подругой с Братска - открыл творческую студию «Вместе», которая занималась печатью на текстиле. Мы закупали ткань, шили футболки и печатали принты. Студия была прямо у Невского пр. – на ул. Марата 12. А за парными футболками типа Love is стояли очереди по 10-15 челоевек. Это была крутая идея Кристинки и Ноу Хау - фурор того времени. Но тема быстро исдохла после того, как Вконтакте закрыл инвайтинг в группы и мы больше не могли получать дешевых клиентов.
В 24 года - это было весной 2010 года мы с другом вложили по 350 000 рублей и начали создавать российский AirBnb. Проект уже весной 2011 привлек инвестиционный фонд и инвестиции 35 000 $. Но, к сожалению, проработав до конца 2013 года - я принял решение расстаться с партнерами и закрыть компанию. Проект был чисто IT-шный, а разработка стояла колом.
Как вы помните, 2014 год был год кризиса. И я в 2014, в очередной раз встав перед выбором и без работы, решил реализовать свою мечту детства и стать профессиональным спасателем. За неполные два года службы я прошел работу в самых разных экстренных ситуациях – от усиления скорых, до поиска людей в лесу, подъему пропавших из шахт, разбор ДТП и пр. катастрофы. Десантирование с вертушки и даже спасали кабана. Больше всего запомнились учения на Петропавловской крепости и полеты на тросе под вертолетом – там на видео это Виталик подцепляет утонувшего меня.
Ссылки на видео для самых любопытных ))
Кабан - QR https://www.youtube.com/watch?v=NBCW-7fp9zk&feature=share
Вертолет - QR https://ok.ru/video/34564213480
Понятно, что зарплата спасателя в 12 000 рублей не могла бы прокормить семью с двумя детьми. Но тогда у нас с Надей была настоящая социалистическая семья – папа-спасатель, мама- воспитатель в детском саду. Параллельно я работал с другом над проектами ввода эксплуатацию опасных производственных объектов в Ростехнадзоре по всему Северо-Западу. Фосфорит, Еврохим, Северсталь, Лукойл, Пулково, ЗСД в Питере, ТрансНефть и многие другие.
Работа спасателя дала мне четкое понимание ценностей – верность слову, дружба, семья, помощь и польза людям. Служба воспитала такие важные для предпринимателя качества как – скорость принятия решений, верность расчетов, выносливость и стойкость в любой ситуации. В январе 2016 я покинул МЧС. А к ноябрю расстался с объектами по Ростехнадзору.
Хотелось вернуться к отелям и инвестиционной деятельности. Весной 2017 года я начал бизнес по реновации старого фонда в центре Петербурга в апартаменты. Уже к осени мы открыли первую управляющую компанию для наших апартов. А в 2022 году оба бизнеса Investa и УК были проданы и открыто новое инвестиционно- девелоперское направление – Eight development.
Сразу скажу, что я не из золотой молодежи, в моей семье не было огромных денег. Я из Сибири – из маленького городка – Братск в Иркутской области. Моя мама была преподавателем – доцентом кафедры математики. Отец в 90-х был главным инженером молокозавода, а в последствии в 1998 открыл бизнес по поставке ГСМ. Закончился бизнес в 2002 году, когда его партнер его кинул и уехал в Испанию. И по сей день ОАО Железнодорожник принадлежит Чулкову Сергею Георгиевичу, который стал на этом кидке миллиардером. А отец больше никогда не смог вести крупный бизнес.
С самого детства я мечтал вырваться с Братска, достичь успеха и заработать денег.
И есть два способа достичь этой цели – первый – это идти по карьерной лестнице. Второй – это предпринимательство. Я выбрал именно его.
Так кто же такой Предприниматель? Есть разные дефиниции и значения этого слова.
- Владелец предприятия, фирмы, деятель в экономической или финансовой сфере.
К сожалению, это определение не дает понимания, что же делать, чтобы стать этим владельцем.
- Организатор выгодного дела; бизнесмен
Уже ближе, только опять же не совсем понятно, как и что организовывать.
СЛЕДУЮЩАЯ ДЕФИНИЦИЯ - Лицо, имеющее своё дело в целях получения прибыли в форме оказания услуг, торговли или производства.
И вот это определение дает точную формулировку, отвечающую на вопрос- что конкретно делать. Итак, Предприниматель – это человек, который создает свое дело - оказывает услуги, производит что-либо, продает и получает прибыль.
Есть много заблуждений относительно Предпринимателей – что они поменяли личную жизнь на деньги, что лучше быть счастливым, чем богатым, что дети брошены, а жены или мужья их не видят из-за постоянных проблем в бизнесе. Да и вообще, что бизнес – это сплошной геморрой. Так говорила моя мама. А после кидка и разборок с Братскими бандитами с ней согласился и отец.
Но если вы поговорите с предпринимателями о ценностях, если вы спросите, что самое важное для них в бизнесе – то никто и никогда не скажет, что это деньги, прибыль или возможность ничего не делать.
Ценности, которые объединяют всех предпринимателей – это Свобода.
Свобода – финансовая, во времени работы или отдыха, свобода передвижений и выбора той жизни, которую захотел и выбрал сам человек.
Второе – это ценность для общества. То, что создает предприниматель он делает в первую очередь для людей. Поэтому любовь к своему делу – это очень важно. Только так можно создавать действительно выдающиеся товары, услуги и бизнесы.
И Третье – и одно из самых важных – это легальность и безопасность.
Следовать законам страны, где вы начинаете бизнес, создавать безопасные товары или оказывать безопасные услуги – это создает фундамент стабильности и расширения вашего бизнеса.
И всегда помните – среди успешных людей есть умные и не очень, честные и подлые, есть злые и добрые. НО ОНИ ВСЕ ДО ОДНОГО УПЕРТЫЕ. А еще все они мечтатели.
Как все начиналось
• Investa
Investa – это инвестиционно-строительная компания, которая была создана из мечты. Когда-то у меня была мечта заниматься инвестициями, отелями, недвижимостью. Таким образом, еще в 2014 родилось название – Investa- и родилась идея – идея, которая превратилась в 2017 году в инвестиционно-строительной компанию. Мы стали лидерами в своей нише по реновации, а также привлекли более 4 млрд. инвестиций в недвижимость.
Провели реновацию более 20 000 квадратных метров, 500+ построенных запущенных апартаментов, порядка 200 находятся на этапе запуска, на сделках, на подготовке к стройке и на старте передачи в управляющую компанию.
• Port Comfort – сеть апартаментов.
И еще управляющая компания - одна из крупнейших в России. Сеть апартаментов в центре Санкт-Петербурга и Москвы. Доходность инвесторов под нашим управлением по сети составляла - 12,7% годовых, за 2019, 5,5% - ковидный 2020, 10,5% - 2021. Всего за время моей работы было выплачено инвесторам больше 250 млн. рублей. Деятельность из разных проектов объединилась и сконцентрировалась в группе компании.
Первой родилась инвестиционно-строительная компания. Дальше её дополнила управляющая компания и сеть апартаментов.
вы начали чтение специализированной книги по инвестициям в недвижимость, чтобы узнать что-то новое, чтобы вникнуть в вопрос инвестиций в недвижимость и получить практические навыки. Поэтому я настоятельно рекомендую зайглянуть и подписаться ко мне на телеграмм-канал.
QR - https://t.me/BekirovDanil
Здесь я лично рассказываю не только о реальных кейсах из моей жизни, опыта партнеров и инвесторов международного уровня, но и познакомлю вас с важнейшими составляющими бизнеса в инвестиционной недвижимости и девелопмента.
1. Глава – Введение в инвестирование
QR на презентацию и метариалы Главы.
В главе рассказывается о тех навыках и знаниях, полученных за время работы с инвестициями, начало которым было положено в 2010 году.
Опыт не ограничивается инвестициями в недвижимость. Это широкий спектр, такие как венчурные инвестиции, фондовый рынок, IPO, драгметаллы, иногда заносило даже в высокорисковые инвестиции… Но тем не менее, основа нашей деятельности – это недвижимость.
В данной главе мы раскроем ценности инвестора, посмотрим на место недвижимости в мировом рынке капитала, я раскрою принцип увеличения доходности и три очень важных секрета успешных инвестиций.
Ну, в общем-то, на этом можно, на самом деле, заканчивать книгу. Теперь вы знаете всё. Единственное, что можно добавить, - это, наверное, какой будет ценный конечный продукт.
Что такое ценный конечный продукт?
Это, по сути, то, что получит читатель, т.е. Вы, от книги. Ценным конечным продуктом Главы 1 будет читатель, который имеет четкое представление о месте недвижимости в инвестиционном портфеле и разбирается в принципах формирования капитала.
Это качество даст вам взгляд в будущее, вы сможете расширить свои горизонты и будете способны с одной стороны – помечтать, с другой стороны – с критичной точки зрения посмотреть на инвестиции в недвижимость и их место в вашем портфеле, а возможно и в портфеле ваших инвесторов. И, конечно же, в закрепление – это домашнее задание: как теоретическое – на закрепление пройденного материала, так и практическое – на поиск информации, на применение информации и на способность усваивать то, что вы изучили.
Вобщем, на этом я буду считать свою миссию выполненной! А вы уже состоитесь как специалисты, способные менять рынок инвестиционной недвижимости.
Конечно же, я пошутил. Главой 1 книга не заканчивается, это только начало. Едем дальше!
1.1. Базовые понятия
Мы будем говорить с вами о том, что такое инвестиции. Какие есть принципы в инвестиционной недвижимости? Какие способы инвестирования существуют сегодня? Разберём базовые понятия инвестиционной недвижимости, а также определимся с теми ценностями, которыми должен обладать настоящий инвестор.
Для начала определимся с базовыми понятиями.
Что же такое актив?
Актив – это то, что приносит вам деньги. Это могут быть люди, предприятия, ваш бизнес… Проще сказать, что это будет всё, что будет зарабатывать для вас. Примеры таких активов вы точно знаете. В первую очередь, вашим активом являются наличные деньги.
Например, в вашем кармане депозиты на ваших расчетных банковских счетах. Это валюты, в каком бы эквиваленте они не находились.
Самым распространенным активом на сегодняшний день являются бизнесы, но зачастую люди путают два понятия бизнеса. Бизнес как актив инвестора и бизнес как источник доходов и получения прибыли для бизнесмена. Эти понятия нужно разделять! Пассивный доход, который вы получаете как владелец бизнеса или как инвестор бизнеса, - это ваши инвестиционные доходы. Но если вы получаете деньги только как управляющий или как директор и не можете получать пассивные деньги, то это уже будет совсем другая история, несвязанная с инвестициями. Поэтому важно разделять эти два понятия.
Следующий вид активов – это рентная недвижимость, приносящая деньги. Следующие – это акции, облигации и ETF. Еще одним способом проанализировать активы может быть вложения в драгоценные металлы.
Едем дальше. Следующее понятие более важное чем актив. Это пассив.
Что же такое пассив?
Пассивы – это то, что забирает деньги из вашего кармана, из вашего бизнеса, из вашего инвестиционного портфеля. В первую очередь это предметы роскоши. После идет машина: если она не приносит деньги, не сдана в аренду или не используются для зарабатывания денежных средств, то она является просто пассивом. Не рентная недвижимость. Это вся недвижимость, которая не сдается в аренду и не приносит вам денег. Частным случаем является ваше жилье. Владея им, вы платите коммунальные платежи, налоги, не получая взамен денежных средств. Оно является пассивом, в котором порой заморожено большое количество денег и которое обслуживает не инвестиционные интересы. Например, комфорт, качество жизни.
Также к распространенным видам пассивов можно отнести долги. Долги физических лиц, бизнеса, кредитные нагрузки.
1.2. Кто такой инвестор?
Инвестор – это человек, который вкладывает собственные деньги в созидательные проекты с целью заработка. Если кто-то берёт деньги у сторонних инвесторов и успешно их вкладывает, то этот человек не инвестор, а предприниматель. Да, он может быть трейдером, успешным бизнесменом, прекрасно разбираться в сути денег и способах их увеличения…Но тем не менее это бизнес. Бизнес строится на чужих деньгах, а инвестиции – всегда на собственных. Не путайте ведение бизнеса и инвестирования.
● Инвестор и предприниматель
Задача предпринимателя – это взять деньги клиентов и обеспечить им ценный, конечный продукт. Таким образом получить оборот капитала. Конечно, могут быть заемные деньги. Например, банковские или деньги партнёров, но, тем не менее, это денежные средства, которые предприниматель занимает на время, чтобы предоставить продукт клиенту и получить прибыль.
Задача инвестора – вкладывать, зарабатывать и сохранять собственные деньги. Это важный момент, который всегда нужно помнить. Поэтому люди, которые вкладывают чужие деньги – это порой предприниматели, а порой и авантюрист.
Примеры успешных инвесторов вы абсолютно точно знаете! Инвесторами могут быть как физические лица, так и частные или государственные институциональные организации.
Среди физических лиц вы знаете таких успешных людей, как Уоррен Баффет, который сделал огромное состояние на фондовом рынке. Финансист и инвестор Рэй Далио. Сэм Зелл – это человек, которого называют танцующим костях. Он сделал большое состояние на недвижимости и на реструктуризации налоговых нагрузок и долгов компаний, которые владели недвижимостью. Грант Кардон – это один из самых известных людей, которые занимаются недвижимостью. Он создал крупный фонд совместных инвестиций в недвижимости. Примерами влияния государственных структур могут быть: Фонд национального благосостояния России, Норвежский фонд благосостояния (Норвеги – рекордсмены! Прогремели на весь мир своими убытками - QR https://quote.rbc.ru/news/article/63d8f0c39a79477285097f65 ) или пенсионные фонды, которые имеют возможность вкладывать в различные активы. Пример крутого инвест-фонда – BlackRock - с комбинированным портфелем. Таких фондов огромное количество, при желании вы можете найти их в интернете.
Важно понимать, что не миллиардеры, не какие-то супер-огромные фонды являются инвесторами, хотя естественно, что они формируют рынок. Любой человек, который приходит инвестировать собственные деньги в недвижимость, в пифы, в акции, в облигации, в драгметаллы, в валюту… Как только человек направляет свой капитал на создание инвестиционных доходов или с целью инвестирования, то этот человек становится инвестором. Ведь он вкладывает капитал – часть заработанных денежных средств – в огромный глобальный рынок инвестиций.
● Что такое финансовое плечо?
Финансовое плечо – это соотношение собственных средств к общей совокупности денежного объема. Важно понимать, что финансовое плечо может быть взято, например, в кредит в банке или у компании, которая финансирует сделки с акциями, облигациями и валютами. Финансовое плечо увеличивает экономический эффект.
Причём оно увеличивает как положительный (когда ваш деньги растут), так и отрицательный (когда вы можете потерять практически всё своё состояние, не рассчитав силы или не верно рассчитав трендовую линию на рынке).
Примером расчета финансового плеча могут стать ваши личные деньги. Например, у вас есть 2 млн рублей, заемных средства – 10 млн, тогда ваше финансовое плечо будет 10/2 или 5 единиц.
● Цели инвестирования
Рассматривая деятельность инвесторов, мы можем сформулировать две основные цели инвестирования.
Первая – это создание денежного потока от вложенных средств. Это может быть аренда объектов недвижимости, выплаты по акциям и депозитам. То есть все денежные средства, вложенные в определённые активы, которые возвращаются к вам в той или иной форме. При этом важно понимать, что сами деньги хоть и являются активом, но они генерируют денежный поток только тогда, когда вложены в актив и приносят деньги.
Вторая цель инвестирования – увеличение стоимости активов. Это означает, что актив не только должен приносить деньги, но и расти в цене сам. Если мы что-то покупаем, то это не только формирует денежный поток (например, как недвижимость в виде рентной ставки), но и индексируется по стоимости из года в год в соответствии с инфляцией. Это увеличивается ценность данного актива.
1.3. Ценности инвестора
Занимаясь инвестиционной деятельностью, инвестор всегда придерживаться определенных принципов. Такими принципами являются базовые ценности инвестора.
Первым и основным является надежность. Надежность означает доверие.
Надежность – это свойство объекта сохранять свои параметры во времени. Эти параметры характеризуют способность объекта выполнять требуемые функции в заданных условиях. Это означает, что ваш актив всегда должен сохранять свои основные качества для того, чтобы в дальнейшем они могли быть или обменяны на деньги обратно, или на что-то ценное (например, на другой объект недвижимости). Это одно из основных понятий и одна из основных базовых ценностей, которые определяют, насколько долговечен ваш актив, насколько он защищает от рисков и насколько ваш актив будет непоколебим в любых мировых потрясениях.
вы знаете, что самые безопасные банки на планете находятся в Швейцарии и там самые лучшие гарантии безопасности. (Прим. Редактора ))) - заблокируют и ищи-свищи, я бы их не стала упоминать, к тому же они всегда были посредниками тех, кто сражался во все времена против нашей страны). Но за хранение ваших денег там будет взиматься плата. Чем выше надежность, тем ниже доходность. Но, тем не менее, основой для создания капитала является надежность.
Мы подходим к следующей ценности. Это доходность.
Доходность – это показатель эффективности вложений в активы. Это финансовые инструменты, проекты, бизнесы. Доходность измеряется в процентах годовых. Чем выше доходность, тем меньше надежность ваших инвестиций. Поэтому всегда важно быть внимательным, когда вам предлагают доходность, несоразмерную с рынком и с инструментом, который вам предлагают. Помните, что чем выше доходность, тем выше риски.
Следующая ценность – это ликвидность.
Ликвидность – это скорость, с которой ваш актив может быть обменян на деньги без потерь. Ликвидность будет отличать один актив от другого, когда спрос будет снижаться.
Следующая важная составляющая – это количество усилий, которые вам предстоит предпринять для того, чтобы управлять своим портфелем и извлекать максимальное количество денег из инвестиций, которые вы сделали. Естественно, что каждый инвестор стремится к минимизации усилий и минимизации личного времени, которое потратит на управление своими активами. Это очень важные данные для хорошего инвестора. Я покажу вам, как пользоваться этими ценностями на практике.
Рассматривая надежность и доходность, хочу процитировать знаменитого деятеля и публициста XIX века Томаса Джозефа Даннинга. Он писал: «Капитал боится отсутствия прибыли или слишком маленькой прибыли, как природа боится пустоты, но раз имеется в наличии достаточная прибыль, капитал становится смелым. Обеспечьте 10% прибыли, и капитал согласен на всякое применение; при 20% он становится оживленным; при 50 % положительно готов сломать себе голову; при 100% он попирает все человеческие законы; при 300 % нет такого преступления, на которое он бы не рискнул хотя бы под страхом виселицы. Если шум и брань приносят прибыль, капитал станет способствовать и тому, и другому. Доказательство – контрабанда и торговля рабами». Кто-то скажет, что эта цитата из «Капитала» Карла Маркса, но я скажу вам, что Карл Маркс бессовестно своровал эту фразу у английского публициста и деятеля профсоюзного движения Томаса Джозефа Даннинга. Я считаю, что «Капитал» - это псевдонаучное писание о финансах, о производстве, о восстановлении и становлении капитала. Лично я к подобным трудам настроен скептически.
Мы затронули ликвидность – свойство активов быть быстро проданными по цене, близкой к рыночной. Я говорил, что ценности инвестора можно успешно применять на практике.
Итак, в любой ситуации, особенно в кризисной, необходимо сфокусировать свое внимание на том, чтобы усилить надёжность, увеличить доходность ваших активов и инвестиций, повысить ликвидность. При этом обязательно нужно помнить, что затраты времени и сил для того, чтобы инвестировать и управлять вашим портфелем, должны быть соизмеримы. Ваш инвестиционный портфель не должен превратиться в чемодан без ручки, который очень ценный, но нести его просто невозможно.
И теперь, зная, что нужно делать, вы просто обязаны найти поле деятельности для применения этих знаний.
ваше первое домашнее задание – это закрепление пройденного материала и практическое задание на применение полученных знаний.
Спасибо огромное! Увидимся в следующей части. До встречи!
Задание
• Дайте определения и приведите по 3 примера для каждого из базовых понятий (Актив, пассив, инвестор, финансовое плечо)
• Каковы основные цели инвестирования
• Опишите базовые ценности инвестора. Почему они расположены в строгой иерархии?
• Опишите взаимосвязь Доходности и Надежности
• Сосчитайте полную стоимость Активов в вашем распоряжении и денежный поток от данных активов
• Сосчитайте полную стоимость Пассивов в вашем распоряжении и ежемесячные затраты на их содержание
● Напишите эссе - как вы можете применять базовые ценности инвестора в своей дальнейшей работе с инвестиционной недвижимостью.
1.4. Недвижимость на мировом рынке
Раз уж мы говорим про инвестиции, то давайте рассмотрим распределение мирового капитала и место недвижимости в этом мировом инвестиционном рынке. 60% рынка мирового капитала занимает недвижимость. Это соответствует низкому риску и львиной доле всего капитала, который находится в обращении на нашей планете.
Средний риск – это фондовый рынок. Здесь акции, облигации, драгоценные металлы, валюты и всё, что связано с обращением на фондовом рынке. И занимает 25% рынка.
высокие риски – это активные инвестиции, займы, вложения в, например, какие-то рабочие бизнесы. 10% рынка всего капитала.
Сверхвысокие риски – это стартапы, это приобретения предметов роскоши для того, чтобы, может быть, они выстрелили в цене, каким-то образом сделали чуть более богатыми людей. Сюда же я отнес бы и криптовалюты. То есть всё, что имеет доходность больше 100%, всё, что имеет очень высокую волатильность, всё, что спорно по цене реализации, можно отнести к сверхвысоким рискам но и к сверхвысоким возможностям.
Как мы видим, недвижимость является основой создания капитала. И когда мы будем обсуждать цикл формирования капитала, я покажу и обоснованно вам докажу свою точку зрения, каким образом недвижимость создает основу для создания благополучия на долгие-долгие годы.
1.5. Стратегии инвестиций в недвижимость
Существуют две ключевые стратегии инвестиций в недвижимость.
И первая стратегия – это увеличение стоимости купленного объекта недвижимости или инвестиций. И вторая – это стратегия денежного потока. Первая – это спекуляция, вторая – это долгосрочная стратегия.
Спекулянты. Вы наверняка сталкивались, возможно, сами занимались перепродажей объектов недвижимости: приобретение на этапе котлована и дальнейшая продажа на переуступке или на вторичном рынке.
Приобретение, ремонт и продажа. Сюда может включаться как капитальный ремонт, так и небольшая косметика. Приобретение на торгах и продажа уже на открытом рынке – всё, что связано с приобретением недооцененного или дешевого объекта недвижимости или актива с дальнейшим его перепродажей, относится к этой отрасли или этой стратегии.
Следующая стратегия включает в себя создание денежного потока. И здесь классикой жанра, или классикой вообще этой стратегии, является коммерческая недвижимость. Именно она формирует основную, скажем так, массу денежных средств, аккумулирует, которые инвесторы вкладывают на рынке недвижимости - склады предприятия, производственные цеха, подъездные пути, торговые и бизнес-центры, офисы, стрил-ритейлы, площади для ведения коммерческой деятельности. Следующим сегментом являются апартаменты. Это новый тренд, который зародился в России, буквально в 10-12 году. И более чем 10 лет набирал обороты, дав сбой лишь в 2021-2022 году. Доля недвижимости, занимаемая апартаментами, ежегодно растет, наращивая не только площади, но и стоимость реализации. Жилая недвижимость – это определенная стратегия или инструмент реализации стратегии денежного потока. Квартира (студия, однокомнатная, двухкомнатная, элитная квартира), приобретенная для сдачи внаем, для получения рентного дохода, подходит под данную сегментацию.
Земля. Важно помнить, что такое земля. Например, если мы рассматриваем землю как актив, который мы купили с целью перепродажи, например, вы купили, 100 га с целью продать по гектару, тогда это будет спекулятивная стратегия.
Но если мы купили землю, например, для сдачи в аренду под парковки, под строительство дома, под что угодно, то тогда это будет создание денежного потока. Зачастую можно совмещать или комбинировать ту и другую стратегию, что желательно для того, чтобы ваш актив в момент приобретения начинал увеличивать стоимость, с одной стороны. С другой стороны, всегда формировал денежный поток.
И внимание, в первую очередь, нужно направлять на то, чтобы покупать активы с денежным потоком. Активы без денежного потока, вполне возможно, что в результате каких-то потрясений, в результате изменений конъюнктуры рынка, могут не принести обещанных выгод и зависнуть надолго, заморозив достаточно крупные суммы денег, как бывало уже не раз в нашей истории.
● Ключевые показатели стратегии "Увеличения стоимости" или спекулятивной стратегии
Простой пример этой стратегии – приобретение недвижимости на так называемой стадии «котлована». Денежный поток от покупки такого объекта равен 0. При этом доходность данных инвестиций может достигать 10-30% годовых. Особенно если вы продаете по переуступке, не успевая войти в права собственности.
Способ, при котором вы берете объект недвижимости, проводите там небольшой ремонт или косметику, или какую-то, реновацию, действительно глубокую, называется Флиппинг. Здесь можно покупать квартиры, например, одно-двухкомнатные. На этом некоторые строят бизнесы, делают ремонт, денежный поток такие квартиры не формируют. Хотя иногда можно сдать отремонтированную квартиру и продавать ее уже как арендную квартиру. Доходность таких вложений может достигать 20- 30% годовых.
Торги представляют собой процедуру, в ходе которой продается имущество обанкротившихся физических и юридических лиц, должников по инициативе судебных приставов с целью погашения задолженности перед кредиторами. Долгий опыт работы в сфере недвижимости сформировал стоимостной критерий вхождения на этот рынок – сумма от 15 млн. рублей. На торгах достаточно часто продаются дорогие квартиры, но по заниженной цене. Зачастую их можно приобрести на 20-50 % ниже рыночной стоимости. Но необходимо учитывать возможные судебные иски по окончании торгов. На торги выставляются не только квартиры, но и дома, земельные участки под застройку. Печень выставляемого имущества обширный.
Естественно, что доход с таких инвестиций может достигать 20-30 и даже до 150% годовых, но опять же я обращу ваше внимание, что это чистой воды спекуляция.
Когда вы рассчитываете на то, что объект недвижимости, который вы покупаете, будет продан дороже и достаточно в короткий срок, этого может не произойти.
● Ключевые показатели по стратегии "Денежный поток"
В отличие от этого, стратегия «Денежного потока» всегда защищает инвестора тем, что с момента приобретения того или иного актива он начинает генерировать денежные средства.Таким образом, коммерческая недвижимость – примерный порог входа от 15 млн рублей – генерировать денежный поток будет, естественно, с завидным постоянством, если не накладываются какие-то форс-мажорные или крайне тяжелые экономические обстоятельства при смене арендаторов, например, и остановке деятельности, как мы это видели в период коронавируса. То от 100 тыс. рублей и выше такие объекты готовы генерировать денежные потоки.
Так как это классический способ инвестиций в недвижимость, то и доходность в этом способе достаточно сдержанная. Она соответствует 6-8% годовых. Иногда доходность можно поднять до 10-12% годовых, но это очень сильно зависит от спроса на аренду, во-первых. А во-вторых, от входной цены, по которой был куплен тот или иной объект.
Апартаменты продаются в разных регионах страны, как в мегаполисах, так и в небольших городах. Они встречаются как в центральный районах городов, так и на окраинах.
Но обращу ваше внимание, что при покупке апартаментов довольно высокие заявленныедоходности являются прогнозируемыми. И отдел продаж того или иного девелопера будет уверять вас в том, что это является фактом, хотя, на самом деле, это будет являться лишь предположением. Поэтому нужно очень четко разбираться в способах отдачи инвестиции или способах возврата инвестиции, каким образом считается доходность и каким образом управляющая компания, а не девелопер, который заинтересован продать свою недвижимость и в рекламном слогане поставить 14-16% годовых, будет обеспечивать вам ваши доходы.
И самый простой, самый понятный и самый, наверное, такой распространённый среди непрофессиональных инвесторов способ вкладывать денежные средства, это покупка жилой недвижимости: покупка студий, квартир, комнат, каких-то средств размещения, в том числе, загородных домиков. Доходность таких инвестиций составляет от 3 до 6% годовых, причем средняя обычно где-то 4-5%. На большее рассчитывать в данном способе довольно сложно.
Коммерческая недвижимость - классика рынка
Я сейчас разберу каждую стратегий именно денежного потока и формирования долгосрочных инвестиций более подробно. И посмотрим на плюсы и минусы того или иного инструмента.
Коммерция – это заветная мечта, по сути, стабильности и благополучия. У кого есть собственные инвестиционные объекты в коммерческой недвижимости, вы счастливчики. У вас начинает формироваться достаточно большой капитал, который может быть передан как по наследству, так и обеспечивать ваше нынешнее состояние на достаточно высоком уровне. Здесь стабильность и право диктовать свои условия, особенно когда у вас появляется сетевой арендатор: «X5», «Retail», «Красное и Белое», «Магнит» и другие. Любая сеть – она с достаточно жесткими условиями по аренде, с достаточно жесткими условиями по обеспечению всем необходимым в помещении, обеспечивает вам очень понятную четкую стабильность и надежность тех денежных потоков, которые они за собой несут. Вам нужны хорошие друзья на рынке, которые дадут дополнительную информацию о потребности того или иного сетевого оператора в необходимых помещениях. И это, в общем, единственное, на что очень плотно стоит обратить внимание.
Плюсы и выгоды коммерции очевидны.
● Надежнее нет практически ничего;
● Владение «правильным» объектом делает вас постоянно богаче;
● Низкая ликвидность при этом от 6 месяцев до нескольких лет, тем не менее, обеспечена доходами, которые данный объект обеспечивает
выводы, что делать инвестору.
● Дружить с сетевыми компаниями и якорными арендаторами быть гибкими в подписании договоров и контрактов с данными объектами, вернее, с данными участниками рынка на этих объектах;
● Следить за стартом продаж у застройщиков, если вы собираетесь приобретать объект недвижимости в коммерческом фонде в густонаселенных районах. А вы знаете, на данный момент фокус внимания стрит-ритейла и сетей, которые очень плотно коммуницируют с покупателями, смещается в спальные районы, там, где огромная плотность населения на достаточно маленький метр или расстояние.
● И ни в коем случае не меняйте стратегию. То есть если эта стратегия у вас работает, если вы всё делаете правильно, то вы с каждым днем будете становиться всё богаче и богаче, покупая новые объекты или обменивая чуть меньшие объекты на чуть большие.
Апартаменты
Следующий способ инвестирования или следующий сегмент – апартаменты. На сегодняшний день на территории России представлено более ста игроков. Мы можем назвать основателей этого рынка: «YE’S», группа компаний «Пионер», «VERTICAL», «VALO», «IN2IT» в Петербурге, «DOCKLANDS», «NEXT», «АВЕНЮ-АПАРТ», «Salut!». С использованием такого инструмента, как фрашниза, они не только пошли в регионы, но и за рубеж.
Апартаменты - выводы
Так вот, апартаменты, это новый тренд. Это очень серьезный растущий тренд на рынке недвижимости. Очень высокий уровень сервиса и отлаженные технологии. То есть, вы покупаете уже не просто какой-то объект, а вы объект с серьезной инфраструктурой и зачастую достаточно большим бэкграундом.
При этом интересно мое наблюдение между двумя рынками: рынком Москвы и рынком всей остальной России, - так вот инвесторы в Москве покупают недвижимость с целью спекуляции. Они покупают на котлованах и дальше продают ее к моменту сдачи. Это случается как с апартаментами, так с коммерцией, так и с жилой недвижимостью.
В отличие от всей остальной страны, те апартаменты покупаются с целью получения денежного потока. Денежный поток поступает от управляющей компании, и это первое, на что нужно обратить внимание при выборе того или иного инвестиционного объекта.
В апартаментах что нужно делать? Брать самые маленькие апарты: до 20-25– квадратных метров на этапе стройки. Если есть еще меньше, выбирайте самые маленькие они будут самыми доходными.
Зачастую у них стоимость недвижимости за метр квадратный будет чуть дороже, но она абсолютно окупиться в момент эксплуатации. И, естественного, стоимость таких апартаментов будет значительно ниже, чем у каких-то двух-, трех-, пятикомнатных пентхаусов, которые продаются как нечто очень эксклюзивное. Но, к сожалению, при этом при всё забывают, что доходность этих апартаментов, конечно же, будет в разы ниже.
Особое внимание уделяем управляющей компании, окружению комплекса потому, что УК, а не девелоперская, силами маркетинговыми – слоганами, будет выплачивать вам деньги. Девелопер продаст вам квадратные метры и выйдет с объекта, управляющая компания останется с вами очень надолго.
Что такое окружение объекта? вы должны знать – кто будет с вами конкурировать завтра, когда вы будете сдавать свой объект недвижимость, пусть даже через управляющую компанию, и когда вы его захотите продать. Тогда вы, покупая, например, в каком-то небольшом комплексе в центре города объект в виде апартаментов, будете, например, его сравнивать с, не знаю, с тем же «IN2ITом», на окраине города, где таких же предложений, как в вашем виде апартаментов на 25 квадратных метров, будет еще тысяча. И в момент, когда вы будете сдавать, вопрос «Будет ли такой огромный спрос, чтобы заполнить весь комплекс?», это первое. А второе: «Будет ли возможность продать этот апартамент, когда люди действительно захотят выйти из этого способа инвестиций» и «Какова будет ликвидность данного объекта недвижимости?».
Дотошно читаем коммерческие материалы и считаем полную доходность с учетом времени стройки. Зачастую инвесторы, вкладывая деньги, не учитывают, что на моменте стройки объекта денежные средства в их карман не поступают. То есть, на сегодняшний день, купив апартаменты за 4 млн рублей и ожидая срока сдачи апартаментов, например, 2 года или 3 года с момента стройки котлована до момента передачи в УК, ваши денежные средства, по сути, заморожены. Они не несут вам никакой ни дивидендной, ни пропорциональной хотя бы какой-то минимальной доходности на вложенные деньги, лишь увеличивая стоимость вашего объекта в цене в соответствии с трендом на рынке. Возможно, этот тренд будет отрицательным. Вы сможете не увеличить, а потерять деньги. Такое бывало редко, но, тем не менее, цены всегда двигаются или в сторону роста, или в сторону падения. Бывает стагнация, но это равносильно падению потому, что очень сильно падает ликвидность и срок продажи вашего объекта, в связи с чем иногда придется или приходится снижать цену.
Поэтому срок окупаемости всегда будет увеличиваться на срок строительства. Поэтому если вы возьмете, например, срок окупаемости 5 лет, то к этим пяти годам прибавится срок стройки, например, 2 или 3 года. И естественно, что процент доходности ваш будет размазываться и размываться этими сроками.
Обязательно важно помнить, что УК достаточно в авторитарном режиме может распоряжаться вашей недвижимостью и подписывать довольно неудобные договоры на самом этапе котлована. Поэтому держать про запас новую УК или стратегию, иметь дополнительную стратегию управления вашей недвижимостью, в т.ч, может, заниматься ей самостоятельно, в случае если это не мешает вашей основной деятельности. Здесь нужно на это внимание обратить. Так, идем дальше.
Жилая недвижимость
С жилой недвижимостью всё просто. На самом деле, жилая недвижимость – это такая классика рынка инвестиций, и люди испокон веков покупали квартиры себе, чтобы их в дальнейшем сдавать. Причем зачастую квартиры под аренду покупались или студии, или однокомнатные, очень редко, когда покупаются двухкомнатные квартиры и трех- и более. Элитная недвижимость практически или редко сдается в аренду, или покупается на сверхприбыли, на сверхактивы.
Жилая недвижимость - выводы
Что касается жилой недвижимости, то здесь плюсы – это понятная и вечная, по сути, система, которая функционирует практически без сбоя; очень большой выбор вариантов на любой вкус, начиная от комфорта, где-нибудь на окраинах или вообще в самом конце географии нашей любимой родины. Заканчивая какими-то топовыми предложения в СПб, там в петроградской стороне, в центре города, на Крестовском острове. В Москве это «Moscow-City», или комплексы в самом центре, типа «Зиларта», «Бадаевский» и др.
Что делать?
● Это искать новые локации от застройщика и новых эффективных застройщиков, которые предлагают, может быть, с какими-то дисконтами, может быть, в очень востребованных локациях, ограниченное количество объектов. Особое внимание уделяйте торгу по переуступке прямо перед сдачей дома. Люди зачастую по переуступке достаточно серьезно торгуются потому, что вступив в право собственности, у них возникает налоговая дополнительная нагрузка по реализации того или иного объекта. При сдаче в аренду должно быть SMART-ово, это значит, что должна быть, чистая аккуратная, желательно новая мебель. Может быть недорогая, но, тем не менее, удобная и понятная тому поколению, которое хочет жить в арендованном жилье и хочет очень часто куда-то передвигаться. Закапывать много денег в покупку дорогой мебели в какие-то эксклюзивные интерьеры, в картины и т.д. – нужно четко понимать, что это может не принести дополнительных выгод при сдаче и не увеличить стоимость аренды.
● Управление в смешанном цикле – это когда сезон сдается в посуточную аренду. В СПб сезон начинается где-то в конце апреля и заканчивается в конце сентября. А в несезон – в среднесрочную аренду – когда вы сдает на полгода, на три месяца, на два приезжим людям, и это с очень большой вероятностью прибавит вам дополнительные 2-3, а может и 5% к доходности ваших вложений в данный способ инвестиций, в жилую недвижимость.
1.6. Цикл формирования капитала
Мы говорили о распределении мирового капитала, и я сейчас очень подобно хочу остановиться на цикле формирования капитала. Как недвижимость, как основа, по сути, благосостояния создает денежные средства и делает людей более богатыми.
Недвижимость, создавая рентный доход и аккумулируя огромное количество денежных средств на инвестиционных рынках, приносит доходы в виде рентного дохода. Эти доходы могут быть направлены на дополнительный способ инвестирования. При этом они распределяются в соответствии с мировым, скажем так, стандартом или с той традицией, которая сложилась при распределении капитала.
Если у вас каким-то другим (см. график распределения) образом распределены денежные средства, значит, вы заведомо или повышаете риски. Инвестируя в более доходные активы, но повышая, естественно, на это количество пунктов свой риск. Если вы тяготеете к менее рисковым активам и не расширяете портфель, то недополучаете прибыль уменьшая свою доходность от того портфеля, который сформировали.
Если мы смотрим на правильное формирование капитала, то рентный доход недвижимости вкладывается в акции, облигации, фондовый рынок, драгоценные металлы. Об этом мы будем еще, наверное, говорить чуть подробнее, но чуть позже. Таким образом, денежные средства от ренты поступают в сегмент среднего риска, в те инструменты, которые предусмотрены фондовым рынком, формируют дополнительные доходы и повышенные доходности. Чем выше доходности, тем будет больше риск, тем меньше денежных средств должно находиться в этих инструментах. В случае каких-то катаклизмов, вы просто их не потеряете – сможете сохранить. И только после этого вкладываться в другие инструменты.
К сожалению, у нас есть зачастую перекос, который Даненко писал, когда все денежные средства вкладываются в максимально доходные инструменты. Таким образом, процветают какие-то немыслимые пирамиды, всякие немыслимые фонды, которые берут денежные средства под огромные проценты. И в конечном итоге, они либо схлопываются, как и все, по сути, пирамиды, которые были организованы за всю историю человечества, или не оправдывают ожидания, и в лучшем случае, обеспечивают какую-то достаточно консервативную доходность.
Так вот, капитализация от всех способов инвестиций приходит уже как дополнительные денежные средства, которые опять перераспределяются на недвижимость, на акции и другие инструменты. Таким образом, недвижимость является основой благосостояния и основой для создания действительно крупных капиталов.
1.7. Принципы увеличения доходности
Раз мы говорим об доходности и о недвижимости, давайте посмотрим на принципы увеличения доходности в недвижимости для того, чтобы понять, как зарабатывать чуть больше, не увеличивая свои риски. Вполне возможно, даже их снижая.
Для того, чтобы обеспечить действительно хорошую доходность, нужно найти совершенно недооцененный объект недвижимости. Это может быть здание, склад, старый и заброшенный какой-то офис, возможно, у вас в регионе вы выберете какую-то квартиру, которая будет продаваться дешево. Может быть, это была какая-то постройка или пристройка к дому, старый гараж. Но обязательно, в каком-то проходном месте. То есть в этом месте должна быть сосредоточена какая-то деловая активность. Возможно, даже мойка, возможно, даже загородный отдых. Но почему-то в это место должны ехать люди.
Если мы говорим об апартаментах и, например, коворкингах, то тогда это должен быть абсолютно точно центр города или центр притяжения деловой активности. Дальше необходимо привести этот объект в порядок и поделить его на маленькие части. Готовиться правильная документация, и мы превращаем эти части в апартаменты, мини-офисы, каворкинги. Это позволит очень серьезно поднять стоимость приобретенного актива.
Помните, мы говорили о целях инвестирования: поднять стоимость вашего приобретенного объекта недвижимости. И второе: создать действительно полноценный денежный поток путем правильного управления теми активами, которые у вас есть в портфеле. А это мини-офисы, апартаменты или, может быть, какой-то другой вид недвижимости, который вы приобретали для того, чтобы получать денежный поток.
Таким образом, в этих принципах соблюдается синергия двух целей инвестирования, когда объект недвижимости не просто увеличивается в стоимости, но и формирует более эффективный денежный поток и быстрее возвращает ваши денежные средства.
● Недооцененный объект недвижимости
Важно понять, что такое недооцененный объект недвижимости, о котором я упомянул. Это объект недвижимости, цена которого может быть резко увеличенной ввиду признания его нового качества.
Эти новые качества мы создаем в процессе реновации. Например, недавно были проекты, которые представляли из себя склады, практически заброшенные в центре города. И там пришлось привести в порядок, по сути, капитальные строения, конструкции, привести в порядок кровлю. Но, тем не менее, этот проект достался настолько дешево, что он окупил все вложенные силы и средства.
Этими объектами, недооцененными, могут быть объекты, требующие реновации и ремонта, дома и помещения в аварийном состоянии. Вполне возможно, что муниципальные образования, там город, район, может продавать аварийные дома с торгов. С проблемными документами зачастую проводятся сделкис объектами недвижимости, с которыми обычные люди не могут справиться. И таким образом, эти объекты продаются достаточно дешево.
С проблемными соседями иногда бывают достаточно серьезные скидки и распродажи, недостроенные объекты могут продаваться дешевле рынка, в связи с тем, что они еще не получили свои, например, статусы по собственности и имеют статус объекта в строительстве. В неоднозначных местах, когда, например, бизнес-центр или торговый центр построен в месте, где нет активности, на которую он рассчитан, но, тем не менее, может быть перепрофилирован в места развлечений или отдых. И в обратную сторону. Такими объектами, естественно, являются объекты, купленные на торгах по банкротству.
● Делим большое на малое
Следующий принцип более подробно. Здесь есть ряд шагов, который позволяют увеличить доходность, и приводя, этот принцип действия, вы получаете актив, совершенно новый по своим качествам. Актив, который способен не просто увеличиться в цене, но и генерировать большой денежный поток.
Шагами для создания этого актива будут являться создание дизайн-проекта, в котором придется распределить студии по окнам. При этом не важно, какой у вас объект недвижимости: там, не знаю, 50 м² или 10 тыс м². На сегодняшний день, мы имеем цену действия и с достаточно маленькими объектами, когда инвесторы приходят и заказывают себе объект недвижимости, например, в коммерции, там, 100-150 м². И приходят достаточно крупные владельцы домов, зданий, которые хотят перепрофилировать свой объект недвижимости и провести реновацию из, например, бизнес-центров и заброшенных зданий в первоклассные гостиничные или многофункциональные комплексы для отдыха и работы людей.
Следующим этапом будет осметить и провести тендер на подряд, собрать исходно-разрешительную документацию, выбрать подрядчиков на проектирование и проектирование работ. Привести в порядок проектную документацию сметы, согласование провести этой проектной документации и непосредственно провести сам ремонт и реновацию. Причем иногда она бывает очень глубокой, иногда затрагивает фундамент и несущие конструкции, кровные перекрытия. Иногда можно отделаться легким косметическим ремонтом. Но всегда нужно приводить объект в порядок. Никакой инвесторский ремонт вам не поможет, если вы хотите создать действительно качественный объект недвижимости и на долгое время обеспечить себе беспроблемную эксплуатацию данного объекта недвижимости.
Ну такой вишенкой на торте, или последним шагом, является узаконивание вашего объекта и получение выписки ЕГРН со всеми изменениями на каждый отдельный объект, которым является апартамент или мини-офис к коворкингу.
● И последний шаг - это запуск управления мини-офисами или апартаментами.
Можно этим заниматься самостоятельно, а можно сдать в долгосрок или в управление. Здесь подразумеваю сдать в аренду весь объект одному арендатору, который будет пересдавать в субаренду, или управляющей компании).
Сдаете ли вы самостоятельно, или вы передаете управляющей компании, должны исполняться определенные функции, которые обеспечивают эффективную работу вашего инвестиционного объекта: найм, обучение персонала; маркетинг, работа с SMM; работа с OTA площадками и Revenue management, то есть это регулирование цен и дистрибуция этих цен на интернет-площадки; продажи и работа с агентами; финансы и бухгалтерия; служба заботы о гостях, которая обеспечивает беспрепятственный доступ к вашему объекту и решает все проблемы гостей для того, чтобы они возвращались снова и снова. Линейный персонал, который, принимает людей на местах, убирает ваш объект и заботиться о том, чтобы там горели лампочки или же работали замки, чтобы гости могли входить и выходить из апартаментов или, там, офисов.
И если вы всем-всем-всем этим занимаетесь самостоятельно, то знайте, что вы на данный момент становитесь отельером. Вы становитесь бизнесменом, который ведет отельный бизнес. И, как я уже говорил, эту деятельность абсолютно точно нужно отделить от инвестиционной вашей деятельности потому, что некоторые путают. И инвестор зарабатывает на том, что вложил деньги и получает денежные средства обратно от эксплуатации объекты сторонней организацией. Если вы являетесь этой сторонней организацией, то, считайте свои доходы раздельно от инвестиционной деятельности.
В сухом остатке, если посмотреть на то, что можно делать в недвижимости, то это до 7% годовых в классическом долгосрочном варианте как в коммерции, так и, наверное, в квартирах. До 16% годовых – это когда вы поделите большие площади на маленькие и будете сдавать через УК. Но если вам нужно нечто большее, то, вы можете создать свою управляющую компанию или заниматься самостоятельно, если у вас время и количество объектов позволяет, разделив объекты на маленькие площади, на функциональные их части, такие, как коворкинги и апартаменты и самостоятельно сдавая в краткосрочную аренду.
Я обещал вам к концу данной главы поделиться секретами инвесторов, секретами успешных инвесторов. И это то, что мы не просто, скажем так, на кончиках пальцев, это то, что мы постигали в процессе нашей работы как с инвесторами, так и собственниками объектов недвижимости.
1.8. ТРИ секрета инвестиций
Итак, первый секрет – это инвестировать только в растущий тренд на передовом рынке.
Это означает, что тогда, когда начинался рынок инвестиций в котлован, когда объекты недвижимости иногда в два раза росли в цене за год или за два от момента закладки и продажи объекта недвижимости до момента сдачи. Тогда надо было инвестировать в этот растущий тренд. На сегодняшний день, растущими трендами на рынке недвижимости являются такие направления, как апартаменты и коворгинги. Если вы посмотрите на СМИ, а СМИ – это такая лакмусовая бумажка, которая всегда отражает скорость роста рынка потому, что рынки растут очень шумно, очень много создавая вокруг себя информационных поводов. Так вот, если вы введете в поиске запрос «растущие тренды на рынке недвижимости», то вы абсолютно точно будете в курсе того, что сегодня растет потому, что на любом стагнирующем, падающем рынке есть минимум один сегмент, на котором есть возможность зарабатывать больше, чем на всем остальном рынке. Более того, ваша прямая обязанность как инвестора находиться в этом сегменте. Потому, что только в растущем сегменте есть возможность получать прибыли больше, чем во всем остальном рынке.
Так вот, второй секрет – это всегда покупать дешевле рынка. По любому поводу, по любому предлогу вы просто обязаны использовать эту информацию. Помните, как писал Роберт Кийосаки (и Роберт Аллен)? У него была следующая стратегия: записывать все-все контакты всех собственников объектов недвижимости и обзванивать их с предложением продать объект сегодня, но со скидкой 50%.
И вы не поверите, но есть такие объекты, которые можно купить со скидкой 50%, 30%, 20%. Но, тем не менее, это будет всегда дешевле, чем та цена, которая объявлена по рынку на тот или иной объект недвижимости. Это даст вам возможность в любой ситуации, даже в случае падения рынка, выйти с данного объекта, зачастую забирая с собой достаточно серьезную прибыль.
И третий секрет – это всегда иметь план «B». Желательно, иметь план «C», «D», «E», «F» и, возможно, даже «G». Потому, что чем больше стратегий выхода вы имеете, чем больше стратегий эксплуатации вашего объекта вы имеете, тем самым, вы имеете возможность просто нивелировать свои риски в случае развития негативных сценариев, которые вы уже предусмотрели.
Если вы не предусмотрели этих стратегий, то вполне возможно, что ваши инвестиции могут превратиться в очень серьезные потери денежных средств или в долгие замороженные муки. Таким образом, когда мы создавали нашу компанию «INVESTA» - инвестиционно-строительный проект, мы продумывали огромное количество стратегий. Когда мы строили объекты недвижимости в жилом фонде еще до момента запрета закона Хованской эксплуатации отелей в жилом фонде, то там было два способа выхода, по сути, даже больше.
Первый способ – это продажа инвестору. Второй способ – это под жилье. Третий – это продажа под аренду долгосрочно, в долгую. Как эксплуатация, так и выход с объекта был минимум на двух рынках двумя разными способами.
При эксплуатации и покупке в нежилом фонде точно так же должно быть несколько стратегий, которые вы можете применять. Апартаменты показывают просто невероятную устойчивость в кризисное время. Они обеспечивают какую-то колоссальную непоколебимость в отношении стоимости, вернее, стабильности сдачи. Потому, что как показал последний кризис, те отельеры, которые владели просто отелями, а не апартаментами, они остались просто с нулевыми доходами в момент, когда все туристические потоки были остановлены. При этом при всём город обеспечивал, что Питер, что Москва, что вообще, по сути, любой регион - мы были в Европе и точно так же подтвердили эту гипотезу – что долгосрочная аренда никуда не делась. Более того люди, которые снимали дорогие, например, квартиры, дома, они начали перебираться ближе (это касается России, в Европе было немного по-другому) к центру. Оптимизируя свои затраты и снимая больше апартаментов в центре города, нежели на окраинах.
Вот еще один план, еще один способ оптимизировать свою стратегию и сделать ее более устойчивой, более доходной, более безрисковой.
Подводя итог, скажу, что вас ждет домашнее задание, на закрепление пройденного материала и, естественно, практическое задание. Делайте все свои задания тщательно, уделяйте этому столько времени, сколько необходимо. И спасибо огромное за ваши успехи. До скорой встречи в следующей главе.
Задание
● Какое место занимает недвижимость на мировом рынке капитала;
● Какой % денежных средств в сбалансированном портфеле инвестора может быть выделен на сверхрисковые инвестиции. Почему?
● Каковы основные стратегии инвестирования в недвижимость. Какая из них ближе всего вам?
● Почему коммерческая недвижимость является неким эталоном для оценки рынка недвижимости;
● Опишите полный цикл создания и накопления капитала;
● Какие принципы позволяют значительно увеличить стоимость актива и повысить доходность;
● Что представляет из себя недооцененный объект недвижимости;
● Напишите эссе - как вы можете применять три секрета успешного инвестора и принципы увеличения доходности в своей дальнейшей работе с инвестиционной недвижимостью.
2.
3. Продолжение следует
