Волны спроса. Стоит ли переживать из-за кризиса на петербургском рынке жилой недвижимости?

— Алексей Игоревич, сегодняшнее положение стало для вас неожиданным? — Нисколько. В конце прошлого года на первичном рынке жилья мы наблюдали ажиотажный спрос, и тому было объяснение. Покупатели думали-гадали, продолжится ли в России льготная ипотека или все же свернется. Это привело к резкому всплеску продаж, что помогло застройщикам создать некий задел. В итоге федеральная ­программа, позволяющая приобрести жилье по ипотеке на льготных условиях, сохранилась, правительство продлило ее в очередной раз до 1 июля 2024 года, обеспечив доступ к этому инструменту новым категориям покупателей. И тем не менее в январе-феврале мы отмечали некоторое снижение спроса, что закономерно. #INJECT_1# — Почему? — Как раз потому, что многие решили воспользоваться окном возможностей на финише года и впрыгнуть, как им казалось, в последний вагон уходящего поезда. То есть пожелали не откладывать на потом, а заключить сделку как можно быстрее. Отсюда — волнообразное движение спроса. Может показаться, что рынок недвижимости падает, хотя это не так. Нужно понимать, что рынок вообще довольно инерционный. Строительный цикл длится несколько лет, да и подготовка документов на возведение жилого здания требует много времени… — Как много? — Приведу данные Минстроя РФ, которые прозвучали недавно на совещании по снижению административных барьеров. Количество процедур, связанных с оформлением документов перед началом строительства сложного объекта, несколько снизилось… до 790 – 800. Представляете, 800 процедур! Если выполнять их последовательно, одна за другой, на это уйдет больше тысячи дней. Плюс длительный период строительства. Объекты, которые девелоперы сегодня продают, были заложены три-четыре года назад, а то и больше. Это к вопросу о том, можно ли вот так, по щелчку, ­серьезно сдвинуть строительный рынок и одномоментно повлиять на показатели. Да, он реагирует на текущую ситуацию, но спрогнозировать отклик непросто, и общий отраслевой тренд остается, на мой взгляд, неизменным. В целом рынок недвижимости в Петербурге (да и в Леноблас­ти) при всех колебаниях находится в довольно устойчивом положении. Темпы строительства в регионе примерно соответствуют тем, что были год-два назад. И это результат большой работы по их сохранению, сделанной за последние годы. В целом же по России строители сдали в 2022‑м более 100 млн кв. метров жилья — рекордный для отрасли показатель. — А как же публикации о том, что она тяжело больна? — Такие броские заголовки встречаются в разных изданиях, но это попытки привлечь читательский интерес, не более. Я вижу спокойное, без особых провалов и лихорадочных всплесков развитие рынка. Вместе с тем сохраняется другой устойчивый тренд: себестоимость жилья продолжает расти, и это объективный фактор. Тому много причин: от удорожания электроэнергии до перестройки транспортно-логистических цепочек. Участники рынка вынуждены теперь многое покупать по параллельному импорту и с применением схем, которыми прежде не пользовались. Поменяли часть поставщиков. Подготовлен целый каталог продукции, нуждающейся в импортозамещении, что позволяет заказчику и застройщикам маневрировать в столь непростых условиях. А это по щелчку тоже не делается: чтобы такие товары стали появляться на рынке в интересах строительного комплекса, нужны были силы, время и деньги. Главное, деньги… — Каталог большой? — Сейчас в него входит около тысячи видов продукции, необходимой для стройки: домовое оборудование, запорная арматура и много чего другого. Пожалуй, самая сложная позиция — электроника, без которой современное здание, особенно «умный» дом, нельзя представить. Где она только ни присутствует: в системах вентиляции, датчиках пожаротушения — словом, на каждом шагу. А самый важный элемент этих устройств — чипы. Наша страна их почти не производила: мы были интегрированы в мировое экономическое сообщество, и проще было закупать такие компоненты за рубежом. Теперь приходится ориентироваться на других поставщиков. Что называется, менять коней на переправе. По некоторым видам строительной техники и механизмам положение не легче. — Самосвалы и краны? — Вот-вот, а также грейдеры, бетоноукладчики, экскаваторы и тракторы. Около 70 – 80 % такой техники, используемой на стройплощадке, — зарубежного производства. Опять же потому, что выпускать все в России не было смысла. Хотя некоторые модели, вполне конкурентоспособные, наша страна производит. Этот фактор сказывается пока не особенно сильно, ресурс у машин и механизмов немалый. Но если на импортное «железо» нет зап­частей, а мы пытаемся найти им аналоги, возникнет вопрос: качест­венные ли они, как это отразится на безопасности их использования? Проблема может возникнуть, если промешкать и не организовать поставки такой техники, оборудования и транспорта, например, из Китая. И такая работа в России активно ведется. — Растет себестоимость жилья, вы сказали. Насколько заметно? — По разным классам жилья она отличается. Если брать жилье комфорт-класса, это будет в настоящее время около 220 тысяч рублей. В квартире бизнес-класса — значительно больше, а себестоимость жилого «квадрата» в элитном доме начинается где‑то от 400 тысяч руб­лей. По сравнению с прошлым годом цены на жилье в нашем городе подскочили примерно на 15 – 17 %, а кто‑то называет более внушительные цифры. — Ситуация в Петербурге отличается от той, что сложилась в Лен­области? — Мы видим, как меняются покупательские предпочтения с точки зрения качества жилья и локации. Если ценник в Ленобласти существенно ниже, а жилье отвечает ожиданиям, петербуржцы берут его за пределами города. А если ценовые ножницы не столь ощутимы и петербургские застройщики предлагают заманчивые скидки, поток желающих перетекает к ним. Тем более что многие жители 47‑го региона имеют рабочие места в мегаполисе. Словом, эти «весы» постоянно качаются, покупатели двух регионов взаимно пересекаются. — Каково теперь соотношение спроса и предложения? — На мой взгляд, оно более-менее сбалансированное. Говорить про затоваривание готового жилья в новостройках и огромные избытки непроданных площадей, я считаю, преждевременно. Колебания такого рода существуют не первый год. Но покупательская способность населения не рухнула, и рынок жилья не обвалился. Уверен: это наверняка бы случилось, если бы не беспрецедентные меры правительства, направленные на то, чтобы стимулировать спрос, делать жилье доступнее. А значит, поддерживать строительный комплекс. Тут не только льготная ипотека. Появляются федеральные законы, нормативные акты, министерские приказы по снижению административных барьеров, упрощению строительных процедур, продлению сроков применения планов земельных участков и прочие. Почему это важно? Доля строительной отрасли в формировании российского ВВП поднялась до 12 %, что для несырьевой сферы экономики немало. Но и задачи перед ней власть ставит весомые. В этом году Минстрой планирует ввести только в многоквартирных домах не менее 50 млн кв. метров жилья. А к 2030‑му общий объем ввода готового жилья должен составить в России 120 млн кв. ­метров. — Но в Петербурге эту планку строителям снизили. Она была завышена? — Ни в коей мере. Застройщики могли сдать в минувшем году больше жилья в новостройках, чем фактически сдали, возможности «разогнаться» у них были. Дело в другом. Министерство верстает план на основании оценок города, а по отношению к 2022‑му они были сделаны два-три года назад, исходя из числа выданных разрешений на строительство. Но предсказать, как будет развиваться рынок и много ли появится новых проектов, за такой срок почти невозможно. Любые прогнозы в этой сфере носят вероятностный характер. Когда для строителей Петербурга устанавливали норматив по этому году, никто не знал, что будет столько ипотечных программ (военная ипотека, семейная, для бюджетников, айтишников и т. д.) и так изменится законодательство. В прошлом году были приняты четыре федеральных закона, около 40 постановлений правительства и приказов Минстроя для поддержки строительства, а в 2021‑м — еще больше. При этом ипотечных сделок в общем объеме покупок очень много. — Доля проданных квартир, однако, у нас снижается. — Одну из причин я назвал: рост себестоимости жилья, во многом по причине удорожания стройматериалов. Их производители, приобщившись к дележу общего «пирога», хотят получать сверхприбыли. Они взвинчивали цены в пандемию почти по всем изделиям, и федеральная власть была вынуждена приводить их в чувство. Теперь мы наблюдаем резкий рост цен на металлопрокат, а это перекрытия, бетонные конструкции и прочее. Когда спрашиваешь у производителей, почему так, они ссылаются на мировую тенденцию: мол, металл дорожает везде. Но, полагаю, Минпромторг вмешается и отрезвит их вновь. По остальным номенклатурным позициям цены выросли в пределах инфляции. Но инфляционные процессы, как и общая экономическая ситуация, отражаются также на доходах населения. Потому многие напряглись на финише 2022‑го и кинулись раскупать квартиры, опасаясь, что ипотека с господдержкой перестанет действовать. Хотя намеревались сделать это позже. Видимо, для стимулирования продаж нужны новые меры поддержки, и правительство сейчас их готовит. — Какие? — Ожидается, например, что льготная ипотека будет распространена на вторичку. Не стоит бояться, что такой шаг ударит по рынку новостроек, ведь это сообщающиеся сосуды. Продав старое жилье, его владельцы, как правило, вкладывают вырученные деньги в первичку, улучшая свои жилищные условия. Ипотека поможет найти им покупателя и самим приобрести квартиру в новостройке. Что ни говори, а жить там комфортнее: современное домовое оборудование, ­быстрые лифты, парковка во дворе или под домом. Правда, при льготной ипотеке вторичка подорожает. Во всяком случае разрыв цен между двумя секторами рынка недвижимости, достигающий 30 %, сразу уменьшится. В правительстве продолжается также работа по улучшению делового климата, цифровизации принятия решений и ускорению согласований, а в конечном итоге — снижению себестоимости стройки. В этом году изменятся правила землепользования — надеюсь в пользу застройщиков, мы тоже участвовали в подготовке таких поправок. Петербург по части цифровизации не отстает от других регионов. Так, наш региональный Госстройнадзор проводит первый в России эксперимент по передаче данных со стройплощадки в электронном виде. Прораб вводит сведения в свой планшет, а специалисты этой службы надзора отслеживают их в режиме реального времени. Им не нужно приезжать на объект, ­листать ворох бумаг и т. д. — А Смольный многое делает для поддержки застройщиков? — Хотелось бы, конечно, большего. Для сравнения, правительство Москвы приняло в последнее время больше десяти нормативных актов такого рода, а в Петербурге не по­явилось ни одного. Смольный обязывает застройщиков возводить социальные объекты в новостройках на свои средства. Исходный посыл понятен: разрыв между темпами ввода жилья и социальной инфраструктуры в городе нужно устранять. Между тем неисполнение бюджета комитета по строительству за прошлые годы, с 2011‑го по 2022‑й, составило сотни миллиардов рублей. Сколько школ и детсадов можно было построить на эти деньги? Да и сегодня, когда доходная часть городского бюджета перевалила за триллион, думаю, регион мог бы самостоятельно строить такие объекты. Сейчас это делают девелоперы, компенсируя затраты за счет средств участников долевого строительства. С другой стороны, число обманутых дольщиков в Петербурге снижается, проблемных домов на территории города скоро не останется. Значит, городская власть не сидит сложа руки. Но, когда упомянутый разрыв будет ликвидирован, хорошо бы городу строить социалку в новых жилых массивах за бюджетные деньги, повлияв тем самым на снижение стоимости жилья.