Если вы решили разобраться в вопросах инвестиций в недвижимость, предлагаем изучить материал от нашего партнера, генерального директора компании «НИКС-Брокерс», Евгения Николаева.
«Сегодня есть три варианта инвестиций в недвижимость: жилая, коммерческая и апартаменты, — рассказывает Евгений. — Рассмотрим их:
1. Жилая недвижимость.
Это наименее выгодный способ инвестирования как в плане аренды, так для последующей перепродажи.
По аренде средняя окупаемость составит 230 месяцев или 19 лет, что далеко не самый высокий показатель. Если рассматривать перепродажу, то вторичку достаточно сложно найти по ценам сильно ниже рыночных, если не брать форс-мажорные варианты. Новостройки более интересны. Но здесь есть вопрос сроков вклада и дальнейшей продажи. Если брать на начальном этапе, то это выгодно. Но с момента оплаты квартиры до получения на нее собственности пройдет 2-3 года. Процент годовых составит от 15 до 25%.
С момента оплаты квартиры до получения на нее собственности пройдет 2-3 года. Процент годовых составит от 15 до 25%.
2. Коммерческая недвижимость.
Интересный вариант для инвесторов, которые специализируются на аренде. На рынке периодически появляются варианты с окупаемостью 100-110 месяцев. А это немного меньше 10 лет. Средняя же окупаемость составляет 12 лет на сегодняшний момент, учитывая, что ставки по аренде упали осенью 2022 года. В случае перепродажи вполне реально выйти на 30% годовых при покупке коммерческого помещения на торгах или на старте продаж на объектах редевелопмента. В этих случаях срок передачи помещения составляет максимум 3 месяца с момента перехода права собственности.
3. Апартаменты.
По моему мнению, это сегодня наиболее интересный вариант для обоих видов инвестиций. Как ни странно, апартаменты сдаются намного дороже, чем квартиры. Здесь есть свое объяснение: в апарт-комплексах, как правило, создают для жильцов дополнительные «плюшки». Например, бесплатный тренажерный зал, стол для тенниса, бильярд, аэрохоккей, прачечная и так далее.
В подобных комплексах, как правило, проживает молодежь и творческие люди. Это своеобразная коммуна, где жильцы очень быстро знакомятся, начинают дружить и влюбляться. Получается, что люди платят, помимо жилья, за общение и инфраструктуру. Это касается объектов редевелопмента, где маленькие площади 10-20 кв метров сдаются зачастую по цене на 20% выше однокомнатной квартиры в обычном доме. Цена такой покупки составляет 3,5-5,5 млн рублей, тогда как квартира в самом простом доме обойдется от 7,5 млн рублей. В случае новостройки, где в ЖК часть корпусов квартиры, а часть — апартаменты, это не работает. В последнем варианте окупаемость может составлять немного больше 6 лет.
Окупаемость апартаментов может составлять немного больше 6 лет.
В случае перепродажи тоже все очень интересно! Прирост по стоимости может дойти до 30% через 3 месяца со старта продаж. Ведь в начале разбирают самые «сладкие» варианты, которых не так много. Соответственно, примерно через 2-3 месяца, к моменту передачи ключей, объект начинает продавать сам себя. Приведу пример. На одном из наших объектов в июле 2022 апартаменты на 1 этаже с выходом во внутренний двор и своей террасой года площадью 10 кв метров продавались по цене 3 млн рублей. В сентябре-октябре 2022 года инвесторы успешно их перепродавали за 4,2-4,3 млн. И подобный цикл можно совершить 2-3 раза в году (новые проекты появляются регулярно), что может составить 60-90% годовых.
В любом случае каждый инвестор сам определяет свою стратегию. Мы можем лишь помочь ему и посоветовать, на каком варианте остановиться. Особенно это касается новичков, которым с консультацией профессионала будет намного проще и безопаснее заработать и не ошибиться».
Интересно? Сохраняйте в закладках и пересылайте всем, кто задумывается об инвестициях в недвижимость.
Выгодные программы по ипотеке на нашем сайте.