Иногда самое первое и традиционное объяснение про рекламу и заказуху - оно же и самое верное. Но не в этом случае.
Нет, конечно, есть и откровенно заказные статьи. Они всегда есть. Про то, что мы пробили дно, в любом месте (не обязательно в недвижимости) - непременно подхватят хейтеры и профессиональные плакальщики. Как и те, кто уже много лет надеется на то, что "рынок упадет" и квартиры в нерезиновой станут по цене как кило картошки. Это всё есть, конечно. Разгадка в другом.
Для большинства покупка квартиры - это закрытие базовой потребности. И эта базовая потребность никуда не девается. Люди продолжают жениться и разводиться, переезжать по работе или учебе, получать наследство, рожать детей, отселять выросших детей, переезжать к взрослым детям и так далее. И этот процесс идет безостановочно. Иногда притормаживает на летние отпуска или пережидая очередную бучу, но потом идет себе дальше. Даже массовый побег через Ларс (ТМ) не может его остановить - ну хотя бы потому, что загранпаспорт у нас имеет только каждый десятый, из них больше половины выезжала исключительно по пакетному туру. Там скорей покупатель сел подождать обещанного падения в два-три раза. Но потом понял, что опять надули и вот имеем в марте скачок "отложенного спроса".
А вот аяяяй про падение спроса относится к другой категории, которая называется "инвесторы". Это не обязательно дяденька с сигарой и портфелем зелени. Масса людей начинает оперировать одной-двумя студиями, но есть и те, кто уже вышел на десяток. Их немного в процентах от тех, кто покупает для себя (см. выше), но они покупают много и на первичке. Посему их влияние очень даже заметно, особенно застройщику. В Сочи, например, к моменту сдачи комплекса уже практически всё выкуплено, но не жильцами, а инвесторами. Как только ЖК вводят в эксплуатацию - начинаются продажи, часто и раньше, по переуступке, если идет хороший рост цены.
А если не идёт? А если цена не растёт, то инвестор вынимает деньги и вкладывает в то, что дает доход. Если ценник на квартиры не растёт, самое простое - подождать, положив на депозит. И вот результат:
Объем застрахованных средств вкладчиков в банках за 2022 год увеличился на 11,8% По состоянию на 1 января 2023 года общий объем подлежащих страхованию денежных средств банковских вкладчиков составил 48 650 млрд рублей. За 2022 год он увеличился на 11,8% (за 2021 год рост составил 11,9%). (с, 21 февр. 2023 г.)
Несмотря на отток денежных средств вместе с релокантами, банковские вклады не уменьшились, а даже выросли на почти 12%. Откуда дровишки? - с первички, вестимо... И да, у застройщиков по этому поводу пичалька. Но это не весь рынок недвижимости, отнюдь - см. выше про базовую потребность. Себе народ как покупал, так и покупает.
Другое дело, что появилась дивная редкая возможность отторговать 10, 15, а порой даже 20%. Особенно за счет тех релокантов, кто не бежал теряя самокаты, а был перемещен за светлый ум и выдающиеся знания. В которые, помимо прочего, входило знание налогового законодательства в части резидентов и не-резидентов. Но такие варианты надо было конкретно вылавливать и выторговывать.
Опять же, 10,15 и даже 20% - это не "смерть рынка", не "лопнувший пузырь" и тп. "Рынок умер" - это когда уже никому и ничего не надо. Реальный пример - квартиры в Воркуте, там уже давно никому и ничего не надо. В жизненных локация народ продолжает жить, продавать одни квартиры и покупать другие. Процесс идет.