После покупки квартиры новый собственник может столкнуться с неприятным сюрпризом в виде задолженности по оплате коммунальных услуг, которую оставил ему предыдущий хозяин.
Коммунальные организации, видя, что на лицевом счете квартиры числятся долги, выставляют их в общей квитанции на оплату — и их не интересует, кто эту задолженность погасит: прежний собственник или новый.
Но если дело дойдет до суда, новый владелец жилья может поставить этот вопрос на заседании. Разберем, как он будет решаться в свете действующего законодательства.
Согласно статье 210 Гражданского кодекса РФ на собственника возлагается бремя содержания принадлежащего ему имущества.
Применительно к жилым помещениям основную статью расходов на их содержание составляют коммунальные услуги, которые обеспечивают возможность использования его по назначению.
Жилищный кодекс РФ предусматривает в составе обязательных платежей за содержание жилых помещений: плату за услуги по управлению многоквартирным домом, по содержанию и проведению текущего ремонта общедомового имущества, плату за коммунальные услуги (водо-, электро-, газоснабжение, отопление, водоотведение, вывоз мусора) и взносы на капитальный ремонт общедомового имущества (ст. 154 ЖК РФ).
По общему правилу (поскольку закон не предусматривает иного), обязанность оплачивать все эти услуги возникает у покупателя квартиры со дня государственной регистрации его права собственности на это жилое помещение и он не должен отвечать по долгам предыдущего собственника (ст.ст. 210, 223 ГК РФ).
Поэтому все коммунальные долги, которые накопились до того момента, как в ЕГРН внесена запись о смене владельца недвижимости, должен оплачивать прежний собственник квартиры.
И если коммунальная организация требует погасить задолженность от нового собственника, ему достаточно предъявить выписку из ЕГРН, где указана дата регистрации его права на квартиру.
Долги, начисленные до этой даты, должны с него списать (если дело дойдет до суда, там откажут во взыскании этой задолженности — см. например, определение Московского облсуда по делу № 33-18404/2018).
Единственное исключение, которое прямо оговаривает закон, составляют взносы на капремонт.
Как следует из ст. 158 Жилищного кодекса РФ, при переходе права собственности на квартиру к новому собственнику переходит и обязательство предыдущего владельца по оплате расходов на капитальный ремонт общедомового имущества. Это правило не применяется лишь в том случае, если предыдущим собственником жилья было государство.
Поэтому, если квартира покупалась у физического лица или частной организации, новому собственнику не удастся освободиться от задолженности по взносам на капремонт, которую накопил предыдущий хозяин жилья.
Сослаться можно лишь на общее правило о сроке исковой давности — в том случае, если долг не взыскивался уже более 3 лет (инструкция о том, как применить срок исковой давности к коммунальным долгам, доступна подписчикам моего канала на платформе Boosty).