Внимание. Это - очень ценная статья для непрофессиональных инвесторов в недвижимость. Написана она на опыте работы с клиентами, которым застройщики сторонние агенты предлагали много всего интересного. Клиент обращался к нам за консультацией с обычным вопросом "А можно ли там брать?"
При глубоком анализе часто обнаруживалось некоторое количество опасных для кошелька рисков. Это не значит, что кругом одни мошенники, а только мы знаем где святые. Нет, покупка недвижимости, особенно строящейся всегда дело рискованное. Главное, эти риски минимизировать и в совсем авантюрные проекты не вкладываться.
Все проблемы можно свести к простому списку, который приведен ниже. И посоветовать при самостоятельной покупке проверять всё и иметь
Не все договоры одинаково безопасны.
До сих пор можно встретить практику применения предварительных договоров, там где их быть не должно. Например, при покупке в строящемся объекте, где все сделки должны осуществляться по договорам долевого участия в соответствии с 214 ФЗ. Особенно часто можно наблюдать переуступки с занижением цены, предварительные договоры и прочую юридическую эквилибристику в Сочи.
Ищите объекты с чистыми формами сделки: договорами купли-продажи или полноценными ДДУ. Проверяйте застройщиков, и права на земельные участки под зданием.
Репутация УК
Идеальных управляющих компаний не бывает. Если озадачится, негативные отзывы можно найти о каждой. Важно понимать опыт компании, количество и профиль объектов в управлении, умение работать над ошибками, выстраивать отношения с инвесторами.
Обратите внимание на бренд, учредителей; являются ли владельцы УК соинвесторами в объекте – это может быть одной из причин заинтересованности в развитии объекта.
Локация и целевая аудитория объектов
Для апарт-отелей и офисов важно понимание спроса в конкретном микро-рынке. Хорошая локация – это не обязательно центр.
Перед постройкой или реконструкцией разрабатывается концепция. Определяется дефицит предложения того или иного формата, определяется оптимальный размер юнитов, назначение общих зон – коворкинги, рестораны, спортивные пространства. Увязываются характеристики с потребностями целевой аудитории, будущих арендаторов. Апарт-отели для молодых IT-специалистов и студентов будут сильно отличаться от апарт-отелей рассчитанных на бизнес-туристов. Ориентированные на краткосрочную аренду в сезон, по наполнению не похожи на доходные дома, и т.д.
Также необходимо обращать внимание на транспортную инфраструктуру, окружение, перспективу развития локации. При покупке в южных городах обращайте внимание не только на престижность туристической зоны и виды, но и на расположение рядом, например, очистных сооружений или шумной автострады – часто встречаются предложения с такими неприятными характеристиками. Красивая картинка запахи и звуки не отражает.
Доходность и принципы распределения дохода
Повышенная доходность под управлением УК достигается именно за счет общей арендной политики – собственники не демпингуют, не переманивают клиентов друг у друга. Однако классический, т.н. «револьверный» или поочередный способ заполнения номеров не дает понятного распределения доходов. Вне сезона многие номера всё равно простаивают, превращаясь в убыточный актив.
Именно поэтому в объекте с множеством собственников популярен «котловой метод» распределения дохода. Из общей выручки за месяц вычитаются все расходы, и прибыль распределяется между собственниками. При этом «котёл» может быть один – для всех номеров здания, или несколько – по типу юнита: только для студий или только для однокомнатных.
Выбирайте объекты с котловым доходом. Учтите сдвиг сроков в получении доходности, если вы покупаете юнит в строящемся объекте. На оснащение, запуск и раскрутку может потребоваться от полугода до 2 лет.
Цена и рекламные предложения, за которые в итоге платит покупатель
Понятно, что при покупке инвестиционного объекта более всего покупателя интересует доходность и расчетная окупаемость. УК это знает и отдел продаж всегда готов обосновать 8-12% годовых. Чаще всего, такие прогнозы чуть завышены и нужно делать скидку на оптимизм в 2-4%.
Кроме того, есть ценовые маркетинговые ловушки, которые могут увеличить цену покупки:
- Программа «гарантированный доход на 3 года». Собственник ежемесячно получает стабильный доход, даже за не введенный в эксплуатацию объект. Однако цена покупки увеличивается на сравнимую сумму таких платежей за 3 года
- Беспроцентная рассрочка. У некоторых застройщиков такая опция увеличивает стоимость юнита на 10%
Выход из проекта
Низкая ликвидность – один из недостатков коммерческой недвижимости по сравнению с жилой. Перед покупкой оцените: много ли юнитов в самом здании, каков уровень конкуренции среди подобных проектов вокруг. Как быстро можно продать такую недвижимость, если захочется «выйти в деньги»?
Резюме
Это основные, но далеко не все тонкости покупки инвестиционного объекта. Как показывает опыт наших консультантов, подвоха можно ожидать в совершенно неожиданных местах.
Однако, при аккуратном подходе и умении работать с информацией можно безопасно вложить деньги в недвижимость даже в других регионах. В помощь – курьерские службы, электронная регистрация, сервисы Росреестра.
Многие клиенты даже не выезжают на место для осмотра, или приёмки объекта – юнит после приобретения передается для эксплуатации и генерации дохода в УК. Так что пассивный доход возможен
Если что, обращайтесь за консультацией на domoznanie.ru к дежурному по чату