Такой парадокс. Столичные инвесторы в недвижку думают, что выгоднее покупать недвижимость в регионах, потому что там дешевле. Региональные - наоборот. Но, наблюдая за их поведением, мы приходим к выводу, что в столицах купить им очень хочется, но боязно.
При росте конкуренции за покупателя, нижегородский рынок очень медленно трансформируется. Он всегда такой, болотно-медлительный, консервативный. В итоге, инвесторы есть, а купить что-либо с ожидаемой доходностью как в жилье, так и в коммерческой недвижимости в регионе непросто.
Нижегородцы любили спекулировать на новостройках. Но этот портал закрылся. Наблюдается тенденция, что в некоторых локациях и ЖК цены на первичном рынке выше, чем на аналогичные объекты на вторичном. Например, хорошие предложения по цене на вторичке можно найти в вечно строящейся Новой Кузнечихе. Спекулятивные инвестиции с покупкой квартиры на котловане, привычные для нижегородцев, практически не реализуемы.
Плохо развит и рынок доверительного управления.
Какой сейчас самый популярный запрос у среднего частного инвестора?
«Какую мне купить недвижимость, чтобы вложить деньги, ничего не делать и просто получать пассивный доход на карту? »
По сути, инвестор хочет приобрести не только недвижимость, но и дополнительно услугу управления арендой. В Нижнем, увы, большинство управляющих компаний на коммерческих объектах «домашние» и услуга доверительного управления не стандартизирована – ей занимаются, в основном частные риелторы или небольшие риелторские компании.
Инвестиционный продукт – более сложный, чем стандартная недвижимость. Однако, можно ожидать некоторых подвижек в данной сфере в 2023 году с приходом федеральных девелоперов и управляющих компаний.
Так в 2023 году по франшизе в Нижний планировала выйти «Yes», крупная УК, начавшая свой профессиональный путь в Санкт-Петербурге. Сейчас в сети 2 крупных апарт-отеля в Москве, 1 в Астане, планы на Новосибирск. В нашем городе может появится объект на 833 номера.
Альтернативные предложения
В Москве и особенно в Санкт-Петербурге достаточно большое количество инвест-отелей, офисных центров, которые изначально строятся или реконструируются под объект, генерирующий рентный доход. Управляющие компании готовы продавать объект отдельными помещениями и впоследствии работать с множеством собственников. Опытным УК удается не превратить объект в подобие фильма «Гараж».
Покупателю предлагается не доля вправе, что сделало бы владение и продажу объекта неудобный процессом, а именно юнит.
Юнит – условное название помещений, которое в зависимости от назначения здания может быть офисом, торговой площадью или номером в отеле. Юнит имеет свой кадастровый номер.
В итоге покупателю от застройщика предлагается готовый инвестиционный продукт с отделкой, меблировкой и техникой; с понятным управлением, доходностью 6-12% годовых, адекватной управляющей компанией, прозрачными расходами и доходами, отражаемых в личном кабинете. Стоимость юнитов стартует от 7 млн.р. В Москве и от 4 млн.р. В Питере.
Есть предложения строящихся инвест-отелей в Сочи. Качественные объекты с документами и прозрачной схемой покупки составляют малую часть рекламируемых объектов в данном регионе. Часто, элементарная проверка документации и прав на земельный участок шокирует своими результатами. Но найти юниты в строящемся отеле с сертификацией и опытной управляющей компанией можно. Бюджет на покупку таких объектов – от 12 млн.р.
Примеры
Квартира-студия в доходном доме на Васильевском острове в Санкт-Петербурге, от 15м2 за 3,9 млн.р. С мебелью и отделкой. Реконструкция старого дома – запуск проекта в конце 2023 г.
- Студия с евро-отделкой 22м2 во вновь построенном апарт-комплексе за 3,5 млн.р. У ст.м.Дыбенко, Питер. Инвест-отель сдан. «Пакет инвестора» – оснащение и меблировка приобретается дополнительно. Запуск проекта – в декабре 2023 года
- Студия 14,8 м2 white-box за 6,95 млн.р. в Москве у ст.м. Аэропорт. Пакет инвестора включен
- Офисные площади в бизнес центре в районе ст.м.Бауманская, с арендатором-госкорпорацией 67м2 за 11,5 млн.р. Постоянный доход в размере 9%, вложений в ремонт и меблировку не требуется
Чек аналогичен нижегородскому рынку недвижимости, а деловая и туристическая активность в столичных регионах, обеспечивающие спрос арендаторов на подобные объекты, несравнимы с нижегородскими. Но есть нюансы.
Но об этом в другой статье. Или обращайтесь за консультацией на domoznanie.ru к дежурному по чату