Еще три года назад писал, что ипотечного пузыря в России нет, и обвала цен ожидать не стоит. Закономерная коррекция цен сейчас происходит в рамках волновых законов рынка. Профессиональные трейдеры, которые, естественно, есть у крупных застройщиков, видят в нынешней коррекции возможность докупиться, а не панически продавать уже имеющееся. Именно поэтому застройщики не скидывают цены, хотя такую возможность имеют, учитывая маржинальность строительного сектора. Свидетели ипотечного пузыря, заполонившие Дзен, являясь по сути диванными экспертами, не видят восходящего тренда в секторе недвижимости, потому что вместо того, чтобы, даже не вникнуть в тему глубоко, а просто посмотреть и сопоставить факты, начинают неаргументированно разглагольствовать и негативить при любом удобном случае. Я сейчас, вместо того, чтобы по третьему разу объяснять, что аналога ипотечного пузыря в США 2007-2008 гг. в РФ нет и близко, объясню почему цены на недвижимость не просто не упадут, а обновят новые максимумы.
Речь конечно же пойдет в первую очередь про недвижимость в крупных городах с населением более 200-300 тысяч, т.к. в России как и во всем мире продолжается процесс урбанизации с выраженным концентрированием населения в областных центрах. Соответственно периферийные городишки испытывают убыль жителей из-за миграции активного населения в более крупные агломерации, которые по понятным причинам являются более перспективными в подавляющем большинстве сфер жизни. И вот на фоне такой внутренней миграции можно выделить первый аргумент в сторону удорожания квадратных метров в мегаполисах.
И тут читатель может начать со мной спорить, т.к. в мегаполисах строится огромное количество новой жилой площади, которая должна с лихвой обеспечить потребности этой самой внутренней миграции. Но дело в том, что рынок сейчас отлично сам себя регулирует и лишней недвижимости не генерирует. Спальные районы растут, но деловой центр у городов остается на месте и не увеличивается в размерах. Так еще не нужно забывать про ветхое и аварийное жилье, доля которого неуклонно растет, т.к. большое количество хрущевок и сталинок, лавинообразно построенных 50-80 лет назад и составляющих немалую долю от всего жилого фонда, уже прошли черту максимального срока эксплуатации. Плюс застройщики сейчас существенно снизили темпы строительства новостроек в ожидании региональной и мировой рецессии, а так же на фоне падения продаж на первичном рынке недвижимости. Другими словами в интересных и удобных местах квартиры уже есть и новых не появится, а на окраинах городов темпы строительства снижены и жилье там будет дорожать вслед за жильем в центре пропорционально, но с пониженным коэффициентом.
Не стоит забывать и то, что депозиты сейчас не покрывают инфляцию, и эта убыточная разница будет только расти на фоне дефицита бюджета и санкций. При возвращении галопирующей инфляции (а это крайне вероятное событие) образца начала нулевых самым железобетонным активом станут железобетонные квадратные метры. У населения сохранился паттерн поведения, заключающийся в скупке недвиги в тяжкую годину, которая наступит в ближайшее время.
Рынок сейчас в ожидании окончания событий на территории соседней страны. Ведь когда нынешняя власть сменится, и вектор политики поменяется, то в страну вернутся многие временно релоцировавшиеся наши сограждане, а так же возрастет число мигрантов. Возобновится поток внешних инвестиций, а вместе с ним возрастет экономическая активность, которая повлечет за собой опять-таки рост продаж. Но все это конечно же после смены политической верхушки, которая очевидно неминуема.
Трезвый взгляд на ипотечный бум
Ипотечный бум приведет нас к кризису. Миф или правда
Какова вероятность ипотечного кризиса в России
Подписаться на канал можно ЗДЕСЬ