Тайные покупатели заселялись в апартаменты разных гостиничных сетей и собирали данные о стоимости аренды в единую таблицу. По ней аналитики смогли рассчитать реальную доходность апартаментов. Результаты их исследования «слили» в интернет.
Апартаменты приносят прибыль
В 2022 году в Петербурге ввели в эксплуатацию почти 3,5 миллиона квадратных метров жилой недвижимости — более 70 тысяч квартир. И при этом квадратные метры остались товаром дефицитным. По данным аналитиков, в 2022 году стоимость жилья в сегменте масс-маркета увеличилась на 18%, а годом ранее — на целых 40%.
Хороший рост показал и рынок аренды апартов. Аналитики отмечают, что в 2022 году доходность апартаментов двух столиц втрое превысила доходность от аренды квартир. Среди основных причин такого расклада — увеличение внутреннего туризма. Невозможность получить шенгенскую визу заставила россиян пересмотреть варианты своего отдыха, и многие выбрали Петербург, как город, в котором можно отлично провести отпуск или хотя бы выходные. Внутренние туристы, приезжающие на срок до недели, как правило, предпочитают останавливаться в апартаментах. При этом их интересуют номера с хотя бы минимальным набором необходимой бытовой техники.
Вторым фактором, влияющим на рост доходности апартаментов, стали внутренние мигранты. В Петербурге освободилось много вакансий, и россияне из других городов поспешили их занять. Приезжая на работу в Северную столицу, мигранты чаще всего селятся в апартаментах. Это дешевле и удобнее, чем жить в гостинице.
В результате спрос на апартаменты значительно вырос. По данным аналитиков, в четвертом квартале 2022 года по сравнению с третьим кварталом спрос на покупку апартаментов вырос на 40%. И продолжает увеличиваться. Петербуржцы ищут возможности вложить свободные деньги, чтобы уберечь их от инфляции, а кроме того, спешат воспользоваться выгодными предложениями ипотеки, которую предлагают некоторые банки. Покупка апартаментов как инвестиционного жилья становится привлекательным для многих решением — сдаваемые в аренду апарты постепенно окупают затраты на их покупку.
Подобную недвижимость реализуют апарт-отели, такие как We&I Vertical, You&Co от Becar Asset Management. По сути, приобретая в них квадратные метры, физические лица становятся участниками бизнеса и собственниками номера. Управляющая компания сдает номера в аренду, доход поступает владельцу недвижимости.
Какая площадь выгоднее?
Разумеется, инвесторы стараются покупать апартаменты попросторнее, площадью хотя бы в 30-40 квадратных метров. Но экономически это решение неверное.
По данным от тайных покупателей выходит, что валовая выручка с одного квадратного метра в номерах на 18 квадратов и на 49 квадратов существенно отличается. Проверка показала, что в маленькие номера заселяются чаще и охотнее, а значит, их загрузка существенно выше. Доходность апартаментов небольшого метража, посчитали аналитики по отчетам тайных покупателей, оказалась выше, чем доходность просторных номеров.
Причину экспертам еще предстоит установить, но вероятнее всего, дело в урбанизации. Туристам и внутренним мигрантам удобнее и дешевле жить в маленьком номере. Они не нуждаются в просторном жилье. Да и бизнесменам, приезжающим в Петербург по делам, — еще одной категории постоянных арендаторов апартаментов, — тоже нужно, по сути, только место для ночевки. Работать же и проводить встречи предприниматели предпочитают в удобных для этих целей лобби, которые апарт-отели специально оборудуют.
Где купить 15 «квадратов»?
Этот вопрос инвесторов, что вполне логично, сильно беспокоит. Купить отдельные 15 квадратных метров в жилой квартире практически невозможно — это будет в лучшем случае комната в коммунальной квартире. Реализовать ее потом тоже очень трудно — продажа долевой собственности сопряжена с рядом законодательных ограничений.
Да и получение дохода от сдачи комнаты в аренду выглядит сомнительным предприятием, не очень стабильным, зато совершенно точно очень хлопотным: перед каждым арендатором комнату нужно тщательно убрать, сменить белье и полотенца, проверить технику, организовать нормальный доступ в интернет… И это при условии, что остальные жильцы квартиры не будут возражать и будут содержать свои комнаты в чистоте. Иначе арендатор просто откажется там оставаться.
В такой ситуации решением становятся апарт-отели. Управляющие компании берут на себя решение практически всех задач: от оплаты коммунальных платежей и уборки до — самое важное — поиска платежеспособных клиентов. Апарт-отели с микроливингами, как мы отмечали ранее, имеют более высокую загрузку, номера в них «работают» лучше. И при этом недвижимость не изнашивается, как это происходит в случае с квартирой: расположенные в удачных локациях апарт-отели всегда остаются привлекательными для туристов.