Специалисты аналитического центра считают, что льготная ипотека должна быть использована только в кризисные периоды, чтобы не раздувать цены на жилье и не снижать его доступность для населения. Они предлагают привязать механизм льготной ипотеки к ключевой ставке Центробанка, чтобы он автоматически включался при достижении заградительного уровня и отключался при ее снижении.
По данным аналитиков, после запуска ипотеки с господдержкой весной 2020 года цены на новостройки в РФ выросли на 86%, в то время как на вторичном рынке подорожали только на 55%. В результате разница между ценами на первичном и вторичном рынке увеличилась с 25% до 46% к концу 2022 года.
Исследование «Института экономики города» подтверждает данные Центробанка. Это не первый случай, когда государство наступает на подобные грабли. Ранее, распространение ипотеки в 2000-е годы также привело к многократному росту цен на жилье.
Несмотря на огромные средства, потраченные государством на субсидирование ставок (программа льготной ипотеки на ближайшие три года обойдется бюджету в 500 млрд руб.), спрос на жилье не удалось удержать на уровне 2021 года. Согласно управлению Росреестра по Москве, продажи новостроек в регионе сократились на 14% в годовом выражении за 2022 год и еще на 35% за январь-февраль 2023 года.
Эксперты предлагают привязать механизм госсубсидирования ставок к ключевой ставке ЦБ. Так льготная ипотека будет автоматически включаться, когда ключевая ставка достигает определенного уровня – скажем, 12%, - и так же автоматически выключалась, когда ставка Центробанка опускается ниже.
Для борьбы с проблемой слишком доступной ипотеки от застройщиков Центробанк принимает решение повысить надбавки к коэффициентам риска по кредитам на новостройки и увеличить уровень резервирования по кредитам, стоимость которых значительно ниже рыночной.