Стоит ли в 2023 году вкладываться в недвижимость, или в целом покупать квартиру для себя, или лучше вложиться во что-то другое? Вдруг цены на недвижимость упадут, и уже поздно. Давайте разбираться.
Объясню вам факторы за покупку недвижимости и факторы против покупки недвижимости, а также приведу статистику, чтобы вы понимали, если вы захотите брать недвижимость, когда вам стоит это делать и стоит ли вообще торопиться. А в telegram канал оставлю подборку с лучшими условиями по ипотеке.
По данным Дом.РФ, на конец марта в процессе строительства в РФ находилось 98.5 млн м2 жилой площади в МКД, что на 3.1% выше, чем годом ранее.
Есть одно «но». Количество проданного жилья устойчиво снижается из месяца в месяц. Например, на конец марта в строящихся домах было продано всего лишь 30% от объема всего строящегося жилья, а в 21 году для сравнения этот показатель был 45%. То есть, рынок недвижимости еще не восстановился до сво-шных уровней, то есть до 21 года, и в целом, вы можете ориентироваться на этот показатель, если вы хотите принять решение в этом году или не в этом году.
Так вот, спрос сильно снижается. Потребительская активность населения падает. И несмотря на то, что цены на недвижимость не обрушиваются, люди все-таки стараются не распродавать имеющиеся у себя недвижимость на руках, и именно этот фактор не дает ценам упасть. Хотя после роста на 80%, даже свыше на 100% после 2020 года, некая передышка была бы абсолютно логичной. Но что логично, что нелогично, это, как бы, не нам решать. Придется смотреть четко на цифры, чтобы понимать насколько все плохо и как скоро может возникнуть падение цен.
Итак, рассматриваем Московский рынок, так как он самый крупный, и в целом, стимулирование ипотечное, но это не мешает тому, что накопленным итогом за последние 12 месяцев объемы выданных ипотек в штуках снижаются, и процент от года к году также снижается.
То есть, сейчас ипотека выдана на 20% меньше, чем годом ранее. Хотя все еще стимулирующее, такая льготная ипотека существует, и возможно, ее будут и дальше пролонгировать. По какой причине? Все-таки строительный сектор - это весомый вклад ВВП, это строительные рабочие места, и это стимулирование спроса для внутренних компаний, например, таких как ММК, Северсталь, которые могут поставлять арматуру, сталь на стройплощадке. И стимулируя, как бы, рынок недвижимости, мы таким образом можем простимулировать и внутреннюю промышленную активность в стране, сохранив рабочие места.
Хоть льготная ипотека будет существовать в каком-то виде, но я думаю, вы прекрасно понимаете, что «бум» спроса на недвижимость возник из-за околонулевой ипотечной ставки, и текущий спрос те, кто до сих пор покупают недвижимость, поддерживается тем, что отменят ближайшее время вот эту ипотеку, вернее не отменят, а ее реализовать будет невозможно.
С 1 июня будет ужесточение по коэффициентам риска для заемщиков, и с 1 января окончательно укорениться, что будут надбавки, а надбавки коэффициентом риска в отношении ипотечных кредитов на новостройке. То есть, минимальный первоначальный платеж, взнос, он должен быть не ниже 20%. Это летом с 1 июня, и вот с 1 января, не ниже, от 30%.
А тут сейчас можно купить недвижимость за 15%, за 10% - 15% первоначального взноса. Конечно, люди торопятся, и вот пока все эти люди не купят, цены не снизятся.
Насколько сильно вообще рынок недвижимости зависит от ипотеки?
На графике вы видите, как в 2023 году выросла доля именно ипотечных сделок. То есть, в 2020 году их всего было 45%, а остальные 55% просто платили полную стоимость за наличку, покупали, а сейчас рекордный объем больше половины сделок - ипотечные. Люди спешат использовать возможность нулевой ипотеки, либо супер льготные ипотеки. Поэтому, рано или поздно, такой повышенный спрос закончится, потому что закончатся деньги.
Ну, давайте пройдемся по фактам. С февраля 22 года по февраль 23, то есть год, спрос на первичную недвижимость в России снизился на 30%, и это подтверждает данные по ипотекам. При этом цены на новостройки выросли на 5,8%, а объем предложения на 73%.
То есть, люди начали продавать недвижимость, чтобы уехать из страны или для того, чтобы сделать свой капитал более ликвидным. В общем, чтобы была некая подушка финансовая, чтобы можно было ею распоряжаться на случай ухода члена семьи, например, по призыву.
Сейчас вы видите индекс стоимости жилья в Москве – рублей за квадратный метр и видите, что был большой скачок, и сейчас такая некая стагнация, и она может продлиться довольно долго, такое боковое движение до следующего распределения. Когда начнется рост стоимости недвижимости, тогда, когда потребительская активность в России вырастет.
Российский индекс деловой активности в промышленной сфере говорит о том, что в России все замечательно, и прогнозы того же Сбербанка говорят о том, что ВВП может вообще вырасти на один процент. Это ничтожно мало в целом для растущей экономики. Но это хорошо при текущих геополитических обстановках, но в целом никакой из факторов не говорит о том, что цены на недвижимость будут расти в 23 году. Скорее цены будут плоскими, на вторичку цены также будут плоскими, возможно, еще даже в 24 году, из-за низкой ликвидности, из-за отсутствия денег. Люди могут искать другие способы вложения средств, не только недвижимости, тем более, когда ипотеку нулевую будет взять практически невозможно, и будут введены ограничения по рискам: 20% первоначальный взнос, 30% в общем. Об этом писал чуть ранее.
Поэтому, скорее люди будут искать варианты вложиться, например, в передержать деньги на депозитах, на накопительных счетах, либо же выберут облигации, либо выберут акции застройщиков, и здесь хотелось бы сказать несколько слов.
Так как обычно такие статьи читают про недвижимость консервативные инвесторы и те, кто особо сильно не разбирается в акциях, я поясню, что покупка акции застройщиков это не равно покупка объекта недвижимости, и немножко эти акции как бы реагируют наперед. То есть, если мы увидели восстановление рынка, что да, люди все-таки покупают, как это было во второй половине 2022 года, застройщики чувствуют себя прекрасно. Да, их котировки в рост, они платят дивиденды. Путин сказал о том, что мы продлеваем льготную ипотеку, котировки идут вверх у застройщиков. И вот, если мы рассмотрим их фундаментально как какую-то альтернативу, то это конечно же рисковый вариант вложения. Однако, у нас есть ПИК, ЛСР на рынке фондовом, самолет и эталон, и в целом все из них довольно стабильны. Довольно стабильные, по ним прогнозы, как для тех, кто инвестирует на рынки акций, они платят дивиденды, пока что, кроме эталона. Вот поэтому, если вы хотите разнообразить свой портфель или как-то все равно отойти от недвижимости, но не надолго, или попробовать себя в чем-то новом, можете рассмотреть акции указанных мной компаний ранее.
Если вы не готовы принимать на себя риски, но вам нужно разместить там полтора миллиона, два миллиона, которые вы собирались отдавать на первоначальный взнос, то здесь какой у нас есть вариант.
Первое, если вы отказываетесь от покупки недвижимости – она вам позарез не нужна. Вы понимаете, что инвестиционно она вам будет окупаться очень долго, если вы купите по текущим ценам, а не подождите просадки по стоимости, то вы можете выбрать покупку облигации. Облигации, например, федерального займа, дают доходность 10% годовых, погашению в среднем, сейчас в целом. Вы получите доходность выше, чем если бы сдавали свою недвижимость в аренду, то есть не говоря о росте стоимости недвижимости, который предсказать довольно сложно.
Если вы все-таки понимаете, что "нет, вот отменят, отменят вдруг льготную ипотеку, и вообще ставки по ипотекам растут, потом значит ведут ограничения с лета для застройщиков, коэффициент риска, и мне придется копить еще больше, вместо полутора миллионов мне придется отдавать 3 миллиона на первоначальный взнос", то в таком случае конечно недвижимость, если вам очень нужна, вы ее покупаете, но не строите никаких иллюзий о том, что да, вон у меня вон мужик Вася с работы купил квартиру за три с половиной, сейчас она семь стоит. Чтобы вы не строили таких иллюзий, что цены на недвижимость резко вырастут.
У нас инфляция в стране падает, потому что потребительский спрос низкий. А при таком курсе доллара, 81 рубль за доллар, инфляция, наоборот, должна расти. Она у нас падает потому, что потребление снижается. Поэтому недвижимость тоже скоро упадет в цене, и люди пока держатся за свои объекты. Вы пожалуйста, пока держитесь за свои деньги, и имеет смысл эти деньги использовать на накопительном счете. Пусть они у вас будут, никуда их не вкладывайте. Через полгода вернитесь к вопросу покупки недвижимости и пересмотрите макрообстановку по России и российскому рынку недвижимости. А сейчас имеет смысл просто подержать на накопительном счете, и эти проценты обратно возвращать к себе на накопительный счет, чтобы компенсировать инфляцию России.
В общем, я бы выбрал не покупать недвижимость, если мы говорим с точки зрения именно инвестирования. Я бы лучше эти деньги разместил на депозите, либо в облигации, в зависимости от того, насколько вы консервативны, либо на российский фондовый рынок в акции широким фронтом, но никак не в недвижимость. Потому что посуточная аренда её спрос снизился на 40%, долгосрочная аренда — на 14%. В общем, тяжелые времена, тяжелые времена, но зато у вас есть объект недвижимости-бетон, который никуда не денется. В целом, решать вам, но свой взгляд и та статистика, которую я вам показал, лично мне говорят о том, что не надо.
Не забываем писать комментарии, подписываться, ставить лайки 👍🏼
Но, если всё же решили брать через ипотеку, то добро пожаловать в telegram, там будет подборка с лучшими условиями по ипотеке и другая полезная информация.