Вопрос незаконной перепланировки часто волнует собственников квартир, которые сами захотели изменить свое жилье. Например, когда оказывается, что на проводимые работы нужно было получать разрешение. Но в ходе незаконной перепланировки могут нарушаться строительные, санитарные и другие нормы, что может стать причиной ослаблении конструкции целого дома. В такой ситуации пострадать могут собственники других квартир, расположенных в многоквартирном доме.
Если в соседней квартире проводятся работы, которые угрожают жизни или здоровью других жильцов, могут стать причиной появления дефектов МКД, можно направить жалобу в управляющую компанию, жилищную инспекцию, обратиться в прокуратуру или в суд.
Как правильно делать перепланировку
Владельцы квартир могут считать, что все, что происходит в их квартире, включая перепланировку, это только их дело. Такая точка зрения становится поводом для игнорирования строительных норм, в результате которых проводятся запрещенные работы. Последствия незаконной перепланировки могут быть очень серьезными, когда под угрозой будет целостность всего многоквартирного дома.
По действующим правилам для проведения перепланировки собственник квартиры должен пройти ряд важных этапов, включающих такие:
- Определение перечня работ, которыехочется провести в квартире. Например, поставить дополнительную перегородку, выбить проем в стене или объединить комнату с лоджией.
- Получение информации о возможности проведения работ. Общие нормы, на которые можно опираться, указаны в ст. 25 ЖК РФ. Но нужно учитывать, что такие нормы могут отличаться по регионам и даже по конкретным домам. Например, отдельные правила действуют для домов, которые считаются исторической или культурной ценностью.
- Составление проекта перепланировки, на основании которого можно получить разрешение на проведение работ. Но это не просто чертеж с обозначением того, что будет изменено в квартире, составленный ее собственником. Закон четко ограничивает круг лиц, которые имеют право составлять такие документы. Это может быть проектная организация, которая состоит в саморегулируемой организации. Любые проекты, составленные другими людьми или компаниями, которые не имеют членства в СРО, не принимаются на рассмотрение.
- При необходимости согласование проекта с УК, на балансе которой находится МКД, с Роспотребнадзором и с Государственной пожарной инспекцией.
- Направление документов в жилинспекцию на согласование. Если начать делать работы до момента получения разрешения, которое по каким-то причинам не дадут, собственника квартиры могут обязать вернуть все в первоначальное состояние.
- Проведение работ, но в четком соответствии с утвержденным планом, на основании которого выдали разрешение на перепланировку.
- Оформление акта проведенных работ. Для этого обращаются к кадастровым инженерам.
- Подписание составленного акта проведенных работ у проектировщиков, в УК и в администрации.
- Составление нового технического паспорта. Это можно сделать, обратившись к специалистам БТИ или к кадастровым инженерам.
- Внесение обновленных данных о квартире в ЕГРН путем обращения в Росреестр.
Иногда обращаться к кадастровым инженерам для оформления проекта перепланировки не нужно. Для домов массовых серий разработаны типовые проекты. Они включают в себя проектные решения по работам, которые наиболее распространены. Например, проектные решения для домов Москвы можно посмотреть и скачать на сайте Мэра Москвы.
Чего делать точно нельзя
Сосед не сможет получить разрешение на проведение тех работ, которые запрещены. К ним относят следующие:
- которые будут негативно влиять на условия эксплуатации МКД;
- которые могут затруднять или полностью перекрывать доступ к любым коммуникациям, например, к газовым трубам, к канализационным трубам;
- по итогу проведения которых будут полностью ликвидированы системы вентиляции или изменен размер их сечения;
- после проведения которых сама квартира или смежные с ней квартиры станут непригодными для проживания;
- ставшие причиной превышения максимально допустимой нагрузки на конструкции;
- ухудшающие устойчивость несущих конструкций МКД, что значительно уменьшает сроки эксплуатации здания;
- в результате которых будут перенесены радиаторы отопления на балкон, террасу или лоджию, но при условии, что такие радиаторы будут работать от общей отопительной системы;
- которые могут оказывать влияние на потребление ресурсов в самой квартире и в смежных с ней помещениях. Например, на потребление электричества, газа;
- в ходе которых будут сделаны теплые полы, при условии, что они будут работать от общедомового отопления;
- при которых газифицированное помещение объединяется с жилым;
- любые работы по перепланировке в аварийном доме;
- в ходе которых объединяют комнату с балконом, лоджией или террасой;
- связанных с переносом газифицированной кухни, в результате чего она будет располагаться над или под помещениями, которые относятся к категории жилых.
Как понять, что нужно писать жалобу
Без посещения квартиры определить то, что именно сделал ии делает сосед, тяжело. Чаще всего соседи квартир, в которых сделали перепланировку с нарушением строительных норм, замечают этот факт по последствиям. Это может быть:
- протечка канализации, например, регулярный засор, ухудшение стока отходов. Такие дефекты могут появляться из-за того, что переместили канализационный стояк;
- нарушение работы вентиляции, например, появление в квартире излишней влажности. Причиной этого может быть то, что при проведении работ перекрыли вентиляцию. Еще если будет изменена конструкция вентиляционного хода или его полностью перекроют, это может стать причиной скопления газа в квартире;
- появление трещин на стенах. Причиной этого может быть возведение дополнительных стен внутри квартиры, в результате чего нагрузка стала превышать допустимую;
- появление потеков на стенах в местах, над которыми не должно быть мокрой точки. Причиной этого может быть перенос мокрой точки в другую комнату. Если в спальне, гостиной над квартирой, где недавно делали ремонт, появляется сырость или течет вода, это может быть причиной того, что над жилыми комнатами расположили кухню или санитарный узел.
Куда можно жаловаться
В управляющую компанию
УК несет ответственность за правильную эксплуатацию дома и его целостность, поэтому в первую очередь стоит обратиться именно в УК, которая обслуживает МКД.
В ответ на направленную жалобу управляющая компания должна сформировать комиссию, которая придет проверить квартиру на предмет проведения незаконной перепланировки. Перед тем как направлять членов комиссии на проверку владельцу квартиры направляется письменное извещение. В извещении пишется информация о дате и времени, в которое комиссия намерена посетить квартиру. Но есть важный нюанс — комиссия, сформированная управляющей компанией, может посетить квартиру только с согласия ее собственника. Если владелец квартиры не захочет пускать проверяющих, они не смогут осмотреть жилье против его воли.
При направлении жалобы в УК могут быть такие варианты развития событий:
- владелец квартиры позволяет осмотреть помещение. В таком случае он может предъявить разрешение на перепланировку либо показать, что он проводит ремонт, который не требует получения разрешения. Но если члены комиссии определят, что перепланировка незаконна, у них нет полномочий выписывать какие-то предписания, назначать штраф. Если есть основания, то составляется жалоба, которая направляется в жилинспекцию;
- собственник квартиры не пускает комиссию в квартиру. При таких обстоятельствах составляют акт. В нем указывается, что собственник квартиры отказал в содействии членам комиссии. После этого управляющая компания уже от своего имени обращается в жилинспекцию.
В жилищную инспекцию
Жилищная инспекция — надзорный орган, который контролирует сферу жилищно-коммунального хозяйства. Жалоба может быть направлена одним из соседей квартиры, где проводят незаконную перепланировку. Но если есть основания для оформления жалобы, лучше пообщаться с другими соседями — возможно, они тоже опасаются последствий таких работ и хотят направить жалобу. При подаче коллективной жалобы больше шансов на то, что реакция жилинспекции будет оперативнее.
Как и в случае жалобы в УК после рассмотрения обращения собственнику квартиры направляют уведомление с информацией о дате визита и его времени. Если в назначенное инспекцией времени собственника не будет дома или он откажет в осмотре своего помещения, направляется повторное извещение.
Варианты дальнейшего развития событий могут быть следующими:
- собственник квартиры соглашается пустить комиссию в квартиру и показывает разрешение на перепланировку или доказывает, что характер работ не требует получения разрешения и не противоречит строительным нормам;
- собственник квартиры пускает представителей инспекции. В результате проверки выясняется, что проводится незаконная перепланировка. В этом случае назначается штраф. Дополнительно в случае нарушения строительных норм и проведения запрещенных работ может быть вынесено предписание вернуть все в первоначальное состояние. Если работы незаконны, но соответствуют нормам, выносится предписание о необходимости узаконить внесенные изменения. Обычно на узаконивание проведенной перепланировки дается 4-6 месяцев;
- собственник жилья отказывает в осмотре помещения дважды – после первого и после второго извещения. Жилинспекция от своего имени обращается в суд. Если есть основания, заводится дело, и собственник квартиры вызывается для участия в слушаниях. Если суд определяет необходимость осмотра помещения, владелец не может препятствовать. При условии установления того, что проводится незаконная перепланировка, назначается штраф. В зависимости от того, разрешены работы или нет, выносится постановление о сроке узаконивания работ или приведения квартиры в первоначальное состояние.
Жалобу в жилищную инспекцию можно направить при личном визите или удаленно. Для удаленного оформления заявления используют портал ГИС ЖКХ. Чтобы подать заявление через ГИС ЖКХ, нужно авторизоваться через сайт Госуслуг. Если дом расположен в пределах Москвы, то направить жалобу можно через сайт Наш город.
Жалоба в прокуратуру
Если обращение в УК и жилинспекцию не принесло результата, можно направить жалобу в прокуратуру. По факту обращения в прокуратуру проводится проверка. Результаты проверки будут зависеть от того, выявлены ли нарушения или нет.
Если будет установлен факт незаконно проведенной перепланировки, дело передается в суд. В результате рассмотрения дела в суде может быть вынесено следующее решение:
- предписание узаконить проведённые работы, если они отвечают строительным нормам. В предписании будут указаны сроки, в которые собственник квартиры должен сделать необходимые документы;
- предписание привести квартиру в первоначальное состояние. Оно выносится в случае, если проведенные работы не отвечают строительным нормам. Например, если владелец квартиры перенес мокрую точку в то место, где она не может находиться.
В суд
При обращении в суд также необходимо предоставить доказательства того, что предварительно была направлена жалоба в управляющую компанию, жилищную инспекцию, но это не дало результата. Результаты обращения могут быть такими же, как и в случае передачи дела в суд после обращения в жилинспекцию или в прокуратуру.
Размер штрафа, который собственник квартирызаплатит за проведение незаконной перепланировки, может составлять 2000-2500 рублей. Дополнительно суд может обязать возместить ущерб, причиненный имуществу собственникам других квартир.
Что писать, если нужно пожаловаться на незаконную перепланировку
Содержание документа отличается от его вида и сути проблемы и может включать следующие пункты:
- название инстанции, в которую обращается заявитель;
- данные заявителя — фамилия имя и отчество, адрес и контакты для связи. Если жалоба коллективная, нужно указать данные о каждом заявителе;
- адрес квартиры, в которой проводятся незаконные работы;
- данные собственника жилья;
- примерные даты проведения работ в соседской квартире;
- требование провести проверку;
- основание для проведения проверки. Это может быть опасность, которая грозит жизни или здоровью жильцов дома, нанесение ущерба многоквартирному дому. Если есть возможность, перед направлением претензии стоит воспользоваться услугами независимого эксперта. По результатам проверки он составит акт, в котором отразит дефекты, причиной которых может быть незаконная перепланировка у соседа;
- дата, на которую составлена жалоба.
Поэтажный план БТИ — что это, когда его используют и как получают
Проект перепланировки квартиры — зачем он нужен и как его сделать
Перепланировка ипотечной квартиры: порядок действий и необходимость согласования с банком
Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости