В чём разница между авансом и задатком?
Аванс и задаток всегда учитываются в плате за квартиру. Задаток накладывает на участников сделки обязательство в будущем заключить договор купли-продажи, а аванс — нет.
Аванс за квартиру — это просто предоплата, которую учтут при заключении договора купли-продажи. Она останется у продавца, только если в договоре аванса прописан пункт о компенсации ущерба из-за того, что покупатель передумал. Покупателя не заставят купить, а продавца — продать квартиру, даже если в договоре аванса предусмотрена компенсация за отказ от сделки. В этом случае можно, например, попытаться вернуть аванс через суд, если покупатель докажет, что не нанёс продавцу морального или иного ущерба. Суд рассмотрит доказательства и вынесет решение, кому останется аванс. Но на сам договор купли-продажи это не повлияет.
При задатке все условия чётко прописаны в Гражданском кодексе, и оспорить его не получится. Обе стороны имеют право требовать заключения договора купли-продажи через суд либо получить компенсацию.
Залог, задаток или аванс
Специалисты советуют покупателю заключать предварительный договор купли-продажи и вносить некую сумму в виде залога, задатка или аванса. У всех этих терминов есть нюансы.
Задаток — обеспечение обязательств покупателя перед продавцом (то есть подтверждение его серьезных намерений относительно покупки квартиры), а также часть от стоимости недвижимости, предоплата. По условиям задатка, если одна из сторон не выполняет своих обязательств в четко установленные сроки, то она выплачивает пострадавшей стороне неустойку. Если обязательства нарушены покупателем, то продавец в праве оставить задаток себе. Если же продавец не выполнил условия, то неустойка покупателю оплачивается в удвоенной сумме от задатка.
В любом случае задаток не подлежит возврату. Если только сделка не состоялась, а виновными не являются ни продавец, ни покупатель. Тогда соглашение расторгается, а средства возвращаются прежнему владельцу.
Залог — это способ обеспечения исполнения обязательства, при котором кредитор имеет право в случае неисполнения должником обеспеченного залогом обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества, преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежало это имущество. У залога также есть штрафные функции, именно они является гарантом обеспечения интересов обеих сторон.
Аванс при покупке квартиры более подвижный способ предоплаты. Продавец в случае несостоявшейся продажи квартиры просто возвращает покупателю аванс в полной стоимости. Материально ни одна из сторон не страдает. И аванс, и задаток учитываются, как часть средств от всей стоимости жилья.
От исполнения мошеннического договора можно просто отказаться
«Представим ситуацию: Покупатели попросили Вас завысить цену квартиры для банка. Вы подписали предварительный договор с условием, что квартиру Вы продаете по цене 3 050 000 Р, но для банка укажем стоимость 3 400 000». Вопрос: возможно ли как-то расторгнуть сделку, но не платить при этом задаток в двойном размере покупателю?
В этой ситуации Вы можете в любой момент отказаться от исполнения договора, нарушающего закон, и не потерять деньги.
Договоры составляются для того, чтобы в случае неисполнения их условий в добровольном порядке можно было бы потребовать их исполнения через суд. Но суд не встанет на сторону тех, кто хочет получить деньги незаконно. Поэтому ваше право не продавать квартиру суд защитит, а право этих покупателей на двойной задаток — нет.
Обоснуем данную позицию
В предварительном договоре указывают, на каких условиях в будущем будет заключен основной договор.
Если вы согласовали существенные условия договора — какая недвижимость и за какую сумму продается — значит, ни покупатель, ни вы уже не сможете изменить их в одностороннем порядке.
Вы можете договориться и подписать договор купли-продажи на новых условиях, с указанием той стоимости, за которую вы ее на самом деле продаете, но это будет уже совсем новый, не связанный с предварительным договор. А исполнить этот текущий договор с завышенной стоимостью вы не сможете, потому что таким образом станете соучастниками мошенничества.
Действия в обход закона с противоправной целью не допускаются. Суд отказывает в защите прав, приобретенных в результате таких действий. Пострадавшие от таких действий вправе требовать возмещения убытков.
Завышая стоимость квартиры для ипотеки, вы обманываете банк. Это, вообще-то, преступление. Если вы откажетесь участвовать в преступлении, ни покупатели, ни риелтор не смогут вас заставить: суд не встанет на их сторону и не будет защищать их право на получение исполнения по договору.
Как вернуть деньги, если сделка не состоялась?
Если договор купли-продажи не будет заключён, то с возвратом предоплаты могут возникнуть сложности. Например, после получения денег владелец квартиры просто «исчезнет с радаров» — перестанет отвечать на сообщения и телефонные звонки.
Вне зависимости от того, как была оформлена предоплата — авансом, задатком, покупателю придётся обратиться в суд и ждать его решения. Основой для иска может быть неосновательное обогащение (эта норма прописана в статье 1102 Гражданского кодекса РФ) и неправомерное удержание денежных средств (статья 395 ГК РФ). В последнем случае покупатель вправе потребовать ещё и проценты за каждый день просрочки.
Практически всегда суд встаёт на сторону покупателя, но тяжба всё равно может затянуться. Если у владельца квартиры нет денег на возврат задатка или аванса, суд может присудить ему частичное возмещение средств.
Поэтому стоит заранее предусмотреть такую ситуацию и прописать её в договоре аванса, задатка, обеспечительного платежа или предварительном договоре купли-продажи. Например, указать штрафные санкции: компенсацию расходов на аренду на период частичных выплат и другие материальные убытки. Взыскать реально и компенсацию моральных страданий.
Конечно, владелец квартиры может отказаться от контракта с такими подробными и жёсткими условиями. Но это скорее будет означать, что намерения его не чисты. Продавцу и покупателю, которые планируют совершить чистую сделку, нечего бояться в договоре аванса или задатка, предварительной купли-продажи или бронирования/резервирования квартиры в новостройке.
Если данная статья была вам полезна, будем благодарны, если вы поставьте лайк или поделитесь публикацией в социальных сетях. Подписка на наш канал позволит вам быть всегда в теме и не пропустить новые, интересные и полезные публикации».
Читайте также:
- Основания расторжения договора купли-продажи земельного участка;
- Основные правила при покупке недвижимости. Обсуждаем важные моменты!;
- Когда можно и когда нельзя подарить землю без дома;
- Проблемы при покупке долей в квартире.