Все больше вчерашних горожан выбирают тихую размеренную жизнь в собственном загородном доме в окружении природы. Агенты по недвижимости массово предлагают земельные участки с подрядом на строительство с коммуникациями по цене обычной трехкомнатной квартиры. Выглядят такие объявления очень заманчиво: казалось бы — стоит продать городскую квартиру и через какой-то год-полтора можно справлять новоселье в собственном благоустроенном доме с электричеством, водой и газом.
Но а на деле все оказывается далеко не так просто. Что нужно знать, чтобы не оказаться в неприятной ситуации, поплатившись личными сбережениями и потерянным временем? Технический специалист Торговой Сети ТЕХНОНИКОЛЬ (ТСТН) Гапеев Станислав рассказал о том, что стоит требовать от застройщика коттеджного поселка.
Покупаем землю
Юридический статус участка — это первый момент, который стоит уточнить при выборе земли. Участок под комплексное освоение может принадлежать застройщику либо на праве собственности, либо быть в аренде.
В первом случае, покупая землю, вы приобретаете полные права на нее: участок можно продать, подарить, сдать в аренду, возвести на нем любые постройки в соответствии с целевым назначением. Банки охотно кредитуют строительство на участках, оформленных в собственность, предлагая различные ипотечные программы.
В коттеджных поселках как правило предусматриваются два вида разрешенного использования земли:
- ИЖС — индивидуальное жилищное строительство, предусматривающий возведение капитальных построек для постоянного проживания;
- СНТ или ДНП — земли садоводств или дачных некоммерческих партнерств.
С землей в аренде несколько другая ситуация. Между владельцем участка и арендатором заключается договор временного владения, в котором прописываются все условия: срок, размер платы, цель аренды. Уточнить в каком статусе находится земля позволит выписка из ЕГРН: право собственности закрепляется в “Свидетельстве о праве собственности”, договора аренды также регистрируются в едином реестре.
При покупке участка с подрядом заключаются два отдельных договора: купли-продажи земли и подряда на строительство дома по выбранному проекту. Важный момент, на который стоит обратить внимание — отсутствие данных о кадастровом учете земельных участков. В этом случае недобросовестный застройщик может нарушить ваши права за счет двойных продаж, поэтому оба договора должны подписываться одновременно.
А что кроме земли?
Приобретение участка с подрядом выгодно отличается от покупки земли в чистом поле. Коттеджные поселки, которые застраиваются комплексно одним подрядчиком выгодно отличаются от хаотичной застройки. Их выделяет четкая планировочная организация и единая архитектурная концепция.
Некоторые поселки имеют также общее благоустройство — внутриквартальные дороги, уличное освещение, детские и спортивные площадки, зоны отдыха, причалы для лодок в прибрежных зонах и пункт охраны и пропуска на въезде. Покупая землю в таком поселке вы приобретаете право на часть общего имущества, статус которого также должен быть определен в договоре.
План коттеджного поселка также может многое рассказать о застройщике. Он должен в точности соответствовать генплану, заверенному в местной администрации и содержать следующие данные:
- точные границы зоны застройки с указанием местоположения участков и их кадастровыми номерами;
- расположение подъездных и внутрипоселковых дорог;
- схему прокладки коммуникаций, расположения трансформаторной, газораспределительной, водонапорной станций;
Отсутствие такой схемы — тревожный сигнал. Скорее всего у застройщика нет четкой концепции застройки и, возможно, бюджета на ее реализацию, поэтому участки с подрядом могут превратиться в кусок земли в чистом поле.
Проверяем исходно-разрешительную документацию
Помимо документов на землю стоит ознакомиться и с разрешительной документацией. В соответствии с Градостроительным кодексом на каждый дом должен быть отдельный разрешительный документ, в противном случае его нельзя будет оформить в собственность, а следовательно продать, подарить и завещать. Разрешение на строительство должно быть оформлено до даты подписания договора на покупку участка, а срок его действия не должен заканчиваться раньше срока передачи готового объекта.
А что с ресурсами? Проверяем техусловия и договора на подключение
Комфортная загородная жизнь невозможна без привычных нам ресурсов — света, воды, отопления, интернета. Вопрос подключения к коммуникациям нужно выяснить до подписания договора с застройщиком. Поинтересуйтесь получены ли технические условия на подключение к ресурсам? Заключены ли договора технологического присоединения и какие мероприятия выполнены в рамках этих договоров?
Так застройщик должен иметь подписанный договор на поставку электроэнергии, в рамках которого может предусматриваться строительство трансформаторной подстанции и покупка оборудования. Аналогичная ситуация и с газификацией поселка: как правило застройщики заключают договора техприсоединения с ресурсоснабжающей организацией, строят газораспределительную станцию и прокладывают газовые сети от магистрального газопровода до границы каждого участка.
После завершения строительства поселка или его отдельной очереди все коммуникации наряду с дорогами, элементами благоустройства и другой инфраструктурой должны быть переданы собственникам участков. И хотя сроки передачи общего имущества не регламентируются законодательством, этот момент стоит выяснить до подписания договора. К сожалению, нередки ситуации, когда поселковые сети становятся предметом конфликтов и шантажа, и вчерашний приветливый застройщик попросту отключает свет и газ.
В заключение
Подписывая договор на покупку участка с подрядом не стоит торопиться. Выбор земельного участка и строительство дома — ответственный жизненный этап и серьезные финансовые вложения. Внимательно ознакомьтесь с каждым пунктом договора, а при возникновении спорной ситуации обратитесь за консультацией к профильным юристам. И конечно обратите внимание на репутацию застройщика — его реализованные проекты и отзывы клиентов скажут сами за себя.
Купить строительные материалы можно в торговых отделениях Торговой Сети в России, Беларуси и Казахстана, а также в интернет-магазине tstn.ru
Узнать о наличии товара можно по телефону 8800 600-09-95
Или отправить заказ по электронной почте zakaz-info@tstn.ru