Попалась на глаза статья «Почему нет в продаже адекватных коттеджей и домов. Основные причины формирования подобного строительного рынка» Вкратце: автор сравнивает свои впечатления от выставленной на продажу вторичной загородной недвижимости с ее ценой и считает, что объекты недвижимости переоценены.
Пока читал текст, в голове крутилась мысль: "а ведь рассуждения очень знакомые, я явно где-то что-то похожее слышал, и не раз". Ближе к концу статьи стало понятно: автор, сам того не желая, создал прекрасную иллюстрацию широко распространенной, можно сказать, типовой «ошибки неопытного дачника».
В статье он оценивает исключительно конструктивы продаваемых домов: стены, кровлю, окна – двери, отделку – планировку. Словом, все то, на что обратят свое внимание приехавшие на просмотр объекта недвижимости муж с женой, у которых никогда не было загородного дома (или когда-то была оставшаяся от бабушки дача).
Те, кто сам строил свою дачу, на этом месте наверняка ехидно усмехнутся: «Чайники! Не знают они еще…». Да, пока они еще не знают. И в нашей юридической практике мы периодически сталкиваемся с клиентами, которые слишком поздно, только уже купив недвижимость, узнали неприятную правду: очень часто стоимость всего конструктива дома, всех его фундаментов, стен, отделок и планировок гораздо ниже, чем стоимость «ее величества присоединения к коммуникациям».
1) Дорога
К купленному дому надо как-то подъехать. И желательно, чтобы дорога была не грунтовой, потому что иначе ей можно будет пользоваться только летом (грунт высох) и зимой (грунт замерз), а весной и осенью придется бросать машину вдалеке и «последнюю милю» преодолевать пешком по грязи. Есть дорога с твердым покрытием до самых ворот? Прекрасно. А по чьей земле она проходит? По чужой? А есть какие-то документы с собственником участка, о том, что он согласен терпеть вашу дорогу на своей земле? Или будем год – другой судиться с ним за право проезда по его участку? А куда эта дорога выходит другим концом: на дорогу общего пользования? А есть техусловия от дорожных служб на присоединение вашей дороги к их? Или они будут очень удивлены, увидев самовольно устроенный съезд, и перекопают его? Стоимость юридических услуг по ведению судебного процесса за установление сервитута (права проезда по чужой земле) в Московской области, как правило, начинается от 100 000 рублей, не считая стоимости экспертиз и других накладных расходов. Стоимость узаконения съезда с дороги общего пользования определяется по месту.
2) Электричество
Освещать дом свечками – романтично, но неудобно и пожароопасно. Генератор тоже не всегда решает проблему: не каждая девушка будет рада поднимать десятикилограммовую канистру, чтобы дозаправить его. Поэтому если перед сделкой покупатель не выяснил «а что тут со светом?», то его ждет дорога в центр обслуживания клиентов «Россетей», в котором ему более или менее вежливо объяснят, что:
- льготную стоимость подключения к электросетям «550 рублей за 15 киловатт, если расстояние от ЛЭП меньше 500 метров в сельской местности» отменили 1 июля 2022 года. Сейчас стоимость подключения поэтапно растет и с 1 июля 2023 года будет составлять 4 000 рублей за каждый киловатт, а с 1 июля 2024 года – 5 000 рублей за каждый киловатт, и это без учета региональных повышающих коэффициентов, а с их учетом в Московской области в 2022 году ставка доходила до 8 345 рублей за киловатт. Какую мощность потребляют ваши модные электрические «теплые полы» одновременно с чайником и утюгом? 15 киловатт достаточно будет? Тогда с вас где-то от 45 000 до 125 000 рублей.
- есть еще «работы по выполнению технических условий на стороне заявителя», для которых нужно будет купить провод, шкаф, автоматы (а может быть и один – два столба, если точку подключения вам дадут в неудачном месте), все это правильно собрать и предъявить сотруднику Россетей.
В целом больше 200 000 рублей потратить не придется. Наверное.
3) Вода
Оставим походы с ведром к колодцу и стирку белья в речке с мостков героям народных сказок и попробуем воплотить в жизнь решения XXI века. Для этого нам потребуется источник водоснабжения. Их может быть два: централизованный водопровод или своя скважина.
Для подключения к централизованному водопроводу нужно будет обращаться в местный водоканал. Его специалисты выдадут технические условия и рассчитают стоимость подключения.
Если централизованного водопровода в деревне / поселке нет, то придется бурить свою скважину. Стоимость бурения скважины квалифицированной бригадой составляет около 2 500 рублей за метр глубины, а средняя глубина скважины «на песок» (напоминаем, что использование артезианской скважины требует лицензии, которая физическим лицам, не являющимся ИП, не выдается) в Подмосковье – 25 метров . Таким образом, скважина обойдется вам в 60 000 – 65 000 рублей. Дополнительно оплачивается обустройство скважины (насос, труба до дома и т.д.) и водоочистка.
Таким образом, стоимость решения проблемы с водой в очень экономном варианте начинается от 250 000 рублей.
4) Канализация
Где вода, там и канализация. Если не брать в расчет дедовские варианты вида «три кольца, вкопанные в землю, и вызов откачки несколько раз в год», то придется прицениваться к станциям очистки стоков (в зависимости от производителя и модификации – от 120 000 – 150 000 рублей и более). Кроме того, придется оплачивать консультацию профессионала о том, куда девать очищенную техническую воду, и воплощение этой консультации в жизнь. Ведь в Подмосковье почва в основном глинистая и воду впитывает плохо. А значит, простой сброс стоков на рельеф может привести к разного рода проблемам от штрафов за загрязнение почв (ст. 8.6 КоАП РФ) до конфликта с соседом, которому ваши стоки подтопили участок.
5) Газ
Поскольку, как мы уже выяснили, подключение к электричеству подорожало, то, может быть, стоит организовать себе в доме газовое отопление? Да и плита газовая в доме лишней не будет: вдруг от сильного ветра деревья на провода упадут? Можно будет хоть чайку вскипятить, пока аварийка до места обрыва добирается.
Газификация бывает автономной (газгольдер) и магистральной. Если площадь дачного участка измеряется сотками, а не гектарами, то вписать в него газгольдер может оказаться сложной задачей из-за необходимости соблюдения установленных сводом правил СП 62.13330.2011 минимальных отступов до домов, включая соседские (20 метров), заборов (2 метра) и т.д.
Стоимость магистральной газификации складывается из двух компонентов: стоимость собственно газификации и стоимость обустройства дома в соответствии с нормативными документами по газоснабжению.
В стоимость газификации входят как правило: стоимость технологического присоединения, стоимость топосъемки участка геодезистами (необходимой для подготовки проектной документации), стоимость разработки проекта имеющей соответствующие допуски организацией, стоимость прокладки трубы от точки присоединения до ввода в дом и т.д.
В стоимость обустройства дома входят покупка и установка плиты, котла и другого оборудования, устройство дымоходов, покупка и установка газоанализатора и другие мероприятия вплоть до устройства окна и плотно закрываемой двери в тех местах, где их раньше не было.
Иногда стоимость подключения газа удается уложить в примерно 500 000 – 600 000 рублей. Чаще же она превышает 1 000 000 рублей даже по программе «социальной газификации».
Каков же вывод?
Вывод прост: при покупке загородной недвижимости не стоит ограничиваться одной только эстетикой дома, его конструктивом. Возьмите с собой на просмотр не только строителя, но и юриста. Ведь хороший юрист знает все, что написано выше. Поэтому он попросит у продавца две папки: одну – с документами на дом и участок, а вторую – с документами на подключение к сетям – и обе изучит крайне внимательно. Он знает: иногда поменять конструктив неидеального дома (отремонтировать или даже перестроить его) обойдется гораздо проще и дешевле, чем подключать к сетям пусть даже отлично спланированный и построенный дом, но стоящий в чистом поле.